【正文】 可委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具鑒證報(bào)告。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。市局辦法：第十二條納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在視同銷售情形的，視同銷售的房地產(chǎn)面積應(yīng)當(dāng)計(jì)入已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積計(jì)算銷售比例。辦法規(guī)定解讀：一是將“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算”的2種情 6 形，明確規(guī)定主管稅務(wù)機(jī)關(guān)必須要求納稅人進(jìn)行清算。”二是將“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算”的“取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”情形，明確規(guī)定主管稅務(wù)機(jī)關(guān)原則上不要求納稅人進(jìn)行清算。（財(cái)稅?2006?21號(hào)）“一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。（贛地稅發(fā)?2008?76號(hào)）土地增值稅清算單位自本通知下發(fā)之日起，新增的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅清算單位應(yīng)依據(jù)發(fā)展和改革委員會(huì)批準(zhǔn)的項(xiàng)目文件確定。（二）審核內(nèi)容審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。審核時(shí)間要求。必須將納稅人土地增值稅稅款預(yù)征情況納入重點(diǎn)審核內(nèi)容，對(duì)未按規(guī)定預(yù)征稅款的必須作出加收滯納金等處理。四、土地增值稅核定征收（一）核定征收環(huán)節(jié)在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。土地增值稅原則上實(shí)行查賬征收、據(jù)實(shí)清算。（市局辦法第三十一條）進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的查賬征收。（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào)）（三）核定征收程序符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書后，稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。（市局辦法第三十一條）對(duì)采取核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)，由企業(yè)寫出報(bào)告，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 11 核實(shí)并寫出調(diào)查報(bào)告，報(bào)縣級(jí)地稅機(jī)關(guān)局長(zhǎng)辦公會(huì)合議研究核準(zhǔn)后執(zhí)行。二、全省土地增值稅清算中的核定征收率統(tǒng)一調(diào)整為四個(gè)檔次：轉(zhuǎn)讓普通住宅，5%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，6%；轉(zhuǎn)讓非住宅，8%；符合清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，10%。【《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告》（江西省地方稅務(wù)局公告 2013年第10號(hào)）】之前：12（1）我省確定,核定征收率按3%7%的比例,由各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局分住宅、非住宅確定，報(bào)省局備案。對(duì)少數(shù)企業(yè)確實(shí)無法清算的, 土地增值稅采取核定征收。第三十八條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點(diǎn)的，要及時(shí)移交稅務(wù)稽查部門進(jìn)行稽查；對(duì)涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時(shí)向社會(huì)公布案件處理情況。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額247。（市局辦法第四十三條）七、土地增值稅清算法律責(zé)任《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》 第五章 法律責(zé)任《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》 第七章 法律責(zé)任財(cái)政部、總局、省地稅局相關(guān)文件規(guī)定八、土地增值稅清算文書檔案（一）清算案例評(píng)審要以土地增值稅清算案例評(píng)審為有效抓手，推進(jìn)土地增值稅清算工作水平?！芯洲k法10個(gè)附件：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅日常管理臺(tái)賬（2）土地增值稅清算申報(bào)表（企業(yè)填寫）（3）土地增值稅清算審核表（稅務(wù)機(jī)關(guān)填寫）（4）土地增值稅清算通知書（5）責(zé)令限期改正通知書（6）土地增值稅清算審核受理通知書（7）土地增值稅清算審核補(bǔ)充資料通知書（8）土地增值稅清算申報(bào)通知書（9）土地增值稅清算終止審核通知書（10）土地增值稅核定征收通知書。（市局辦法第四十四條）（二）檔案管理土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。（市局辦法第四十一條）（四）納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅款申報(bào)繳納納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按月區(qū)分普通住宅和其他類型房地產(chǎn) 14 分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。第四十條 各級(jí)地稅稽查部門按規(guī)定開展稅務(wù)檢查時(shí)，應(yīng)對(duì)未進(jìn)入土地增值稅清算程序的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅預(yù)征情況進(jìn)行檢查。（上饒市地方稅務(wù)局公告2010年第1號(hào)）（4）核定征收率按以下原則確定：（一）省、市地稅局制定發(fā)布了核定征收率的，應(yīng)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的所屬期來確定適用的核定征收率；（二）省、市地稅局未制定發(fā)布核定征收率的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依照稅收征管法的相關(guān)規(guī)定，按照一定的原則和辦法，具體確定核定征收率。凡在2011年6月20日（含6月20日）后實(shí)現(xiàn)的銷售收入，按新的核定征收率核定征收。在2014年1月1日（含1月1日）后正式受理的土地增值稅清算申報(bào)事項(xiàng)，經(jīng)確定采取核定征收方式的，按新的核定征收率征收。（市局辦法第三十三條）（四）核定征收率的確定為引導(dǎo)和督促企業(yè)規(guī)范財(cái)務(wù)核算，依法依規(guī)履行土地增值稅納稅義務(wù)，進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征管，現(xiàn)就調(diào)整我省土地增值稅清算環(huán)節(jié)核定征收率的有關(guān)問題公告如下：一、土地增值稅清算原則上都應(yīng)采取查賬清算方式，少數(shù)納稅人確實(shí)無法查賬清算、符合國(guó)家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)?2009?91號(hào)）第三十四條之規(guī)定的，按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。（規(guī)程第三十六條）對(duì)采取核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)，由企業(yè)寫出報(bào)告報(bào)縣級(jí)地稅機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后執(zhí)行。對(duì)能采取查賬征收進(jìn)行清算的,一律要采取查賬清算。進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的查賬征收。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手 10 續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。除了總局規(guī)程等規(guī)定的內(nèi)容以外，要特別注重企業(yè)自購(gòu)建筑材料、建筑安裝發(fā)票的真實(shí)性和準(zhǔn)確性、利息支出等內(nèi)容的審核。要按規(guī)定計(jì)算“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和“其他類型房地產(chǎn)”兩個(gè)增值額。（三）審核要求 市局辦法：要健全土地增值稅清算組織機(jī)構(gòu)，市、縣地稅機(jī)關(guān)要成立土地增值稅清算領(lǐng)導(dǎo)小組。應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī) 8 關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定處理，同時(shí)發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》，要求其在30日內(nèi)辦理清算手續(xù)?！保▏?guó)稅發(fā)?2006?187號(hào)）……根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅?2006?21號(hào)）的規(guī)定，對(duì)納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓（或連體樓）,如果其中有普通住宅的，應(yīng)區(qū)分普通住宅與其他類型的房地產(chǎn)分別核算土地增值額。（四）清算單位土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。做出此規(guī)定，符合上級(jí)可以對(duì)下級(jí)提出管理要求的原則，也符合贛地稅發(fā)?2008?76號(hào)中的規(guī)定：“二、……根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅政策的有關(guān)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房，當(dāng)銷售總量未達(dá)到85%之前，必須按已確定的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅；銷售總量達(dá)到85%后，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。第十四條 對(duì)符合以下條件之一的，除特殊情況外，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)原則上不通知納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。第十三條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)必須通知納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。四是明確職責(zé)要求：主管地稅機(jī)關(guān)和各級(jí)稽查部門不得取代納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（規(guī)程第六條、第七條、第八條）（二）清算主體土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后……（規(guī)程第三條）對(duì)已具備土地增值稅清算條件的企業(yè)可以采取以下兩種方式進(jìn)行清算。（實(shí)施細(xì)則第十六條）（二）總體要求納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。根據(jù)以上資料請(qǐng)計(jì)算該單位在清算時(shí)應(yīng)補(bǔ)（退）得土地增值稅。(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6,640,000元(提供了相應(yīng)完稅憑證)。三、扣除項(xiàng)目情況說明(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額為16,480,000元。該項(xiàng)目在2006年11月通過全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。該項(xiàng)目于2002年初開工建，于2003年5月開始對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所提供實(shí)測(cè)總建筑面積證明為20，000平方米，地上10層為住宅，地下2層為人防工程。（說明：游泳館是對(duì)外開放經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的設(shè)施，車庫(kù)有納稅人提供的人防工程證明）根據(jù)以上資料請(qǐng)回答：（1）稅務(wù)機(jī)關(guān)能否受理納稅人的清算申請(qǐng)并說明理由？（2）請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目應(yīng)補(bǔ)（退）得土地增值稅。（3）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為120 000247。具體數(shù)據(jù)如下：（1）出售住宅取得銷售收入900 000 000元；（2）出售商業(yè)用房取得銷售收入255 000 000元；（3）出售辦公用房取得銷售收入總額275 000 000元。（1）竣工驗(yàn)收情況“A小區(qū)”項(xiàng)目在2006年5月通過全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確認(rèn)情況根據(jù)房屋測(cè)繪部門對(duì)出售商品住宅進(jìn)行測(cè)量后出具的證明為：總商品住宅面積130 000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計(jì)算后，每套平均125平方米，屬于2級(jí)土地，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個(gè)條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的120 000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。.某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)生了商品房開發(fā)銷售行為，并取得了經(jīng)營(yíng)收入?；举Y料如下：（一）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是A小區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)商，是該項(xiàng)目的土地增值稅納稅主體。稅務(wù)師事務(wù)所運(yùn)用職業(yè)判斷對(duì)鑒證對(duì)象作出合理一致的評(píng)價(jià)或計(jì)量時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。土地增值稅清算資料應(yīng)按照（）的要求，妥善保存。不包括以（）、（）方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。（二）本約定書一式二份，甲乙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。（二）在終止業(yè)務(wù)約定的情況下，乙方有權(quán)就本約定書終止之日前對(duì)約定事項(xiàng)所付出的勞動(dòng)收取合理的費(fèi)用。（三）甲方不得修改或刪減乙方出具的自查報(bào)告；不得修改或刪除重要的數(shù)據(jù)、重要的附件和所作的重要說明。四、約定事項(xiàng)的收費(fèi)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，%計(jì)取，完成本委托事項(xiàng)費(fèi)用為人民幣28萬元（￥280000元）。，乙方應(yīng)當(dāng)對(duì)執(zhí)行業(yè)務(wù)過程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權(quán)；（2）根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，為法律訴訟準(zhǔn)備文件或提供證據(jù)；（3）監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)乙方進(jìn)行行政處罰所實(shí)施的調(diào)查、聽證、復(fù)議等程序。三、乙方的責(zé)任和義務(wù)（一）乙方的責(zé)任、法規(guī)和政策