【文章內(nèi)容簡介】 額時，按實際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計算分攤，即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。 取得土地使用權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項目 ? 對取得土地 (不論是生地還是熟地 )使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時只允許扣除： 取得土地使用權(quán)時所支付的地價款； 國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用； 在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項稅金； 不能加計 20%的扣除。 取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項目 ? 對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進行任何實質(zhì)性的改良即再行轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時只允許扣除： 取得房地產(chǎn)時支付的價款； 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用； 在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項稅金； 也不得加計 20%的扣除。 僅進行土地開發(fā)不進行房屋建造的扣除項目 ? 對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā) (如進行 “ 三通一平 ” 等 )，不進行房屋的建造，即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的，在計算其增值額時只允許扣除： 取得土地使用權(quán)時支付的金額； 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用； 開發(fā)土地的成本、費用； 與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金； 取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和加計 20%的扣除。 進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的扣除項目 ? 對取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除： 取得土地使用權(quán)時支付的地價款； 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用； 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、費用； 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； 取得土地使用權(quán)時支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和加計 20%的扣除。 開發(fā)費用扣除問題 （一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)貸款證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照 “取得土地使用權(quán)支付的金額 ”與 “房地產(chǎn)開發(fā)成本 ”金額之和的 5%以內(nèi)計算扣除； （二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按 “取得土地使用權(quán)支付的金額 ”與 “房地產(chǎn)開發(fā)成本 ”金額之和的 10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除； （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用（一）、（二）項所述方法。 土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。 扣除項目分攤方法 ? 在計算土地增值稅時就需要對扣除項目金額按一定的標準進行計算或分攤，為此《細則》規(guī)定了分攤方法： ? 一是按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積的比例計算分攤； ? 二是按照轉(zhuǎn)讓的建筑面積占總建筑面積的比例來計算分攤； ? 三是按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。 案例 某房地產(chǎn)開發(fā)公司在一塊 10000平方米的土地進行房地產(chǎn)開發(fā)，其取得土地使用權(quán)所支付的出讓金為 1000萬元。該房地產(chǎn)公司在這塊土地上建了兩幢樓，一幢為寫字樓，占地面積 4000平方米，建筑面積15000平方米；一幢為公寓，占地面積 6000平方米，建筑面積 10000平方米。公寓已出售完畢，寫字樓尚未轉(zhuǎn)讓。 公寓應(yīng)分攤的土地出讓金為： (1)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積分攤，公寓應(yīng)分攤的土地出讓金為： 6000㎡ （ 1000萬元 247。 10000 ㎡）＝ 600萬元 (2)按建筑面積分攤，公寓應(yīng)分攤的土地出讓金為： 10 000 ㎡ [1000萬元 247。 (15 000 ㎡＋ 10 000 ㎡ )]＝ 400萬元 可見，按不同的分攤辦法，其計算出的數(shù)額是不一樣的。對于房地產(chǎn)開發(fā)商建造的商品房，如果層次、建筑面積大體相同，則按土地面積分攤較為簡單，如果層次、建筑面積相差很大，則按建筑面積分攤較為合理。 土地面積法的利和弊 ? 土地面積法，即分期開發(fā)或滾動開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其土地成本與開發(fā)成本按照各期開發(fā)項目所占土地面積的比例進行分攤的方法。 ? 優(yōu)點：取數(shù)方便，計算簡單。該方法無需建筑面積方面的數(shù)據(jù)，只要取得土地使用證面積，以及各期項目所占土地面積，即可計算出各項目所應(yīng)分攤的成本金額。適用于房屋功能和容積率一致的開發(fā)項目，適合整建整售的開發(fā)項目以及土地成本的分割。 ? 缺點：建造不同功能、不同容積率的房屋的各類成本無法進行合理分攤。如果開發(fā)的項目中已售和未售情形需要分攤土地和開發(fā)成本的，該方法就無法合理地計算出各自應(yīng)承擔的成本金額。 案例分析： ? 如果該例中的公寓未全部銷售完畢，已售與未售不是整棟銷售，那么按土地面積法計算的工作量將會增加。因為零星銷售必須將總的建筑面積分解為每一平方米所占用土地面積，然后再計算出已售房屋建筑面積占用的土地面積和未售房屋建筑面積所占用的土地面積的扣除項目金額。這樣就使得房屋扣除項目的計算工作變得復(fù)雜。而且使用該方法，會使得不論開發(fā)項目的功能如何，其開發(fā)項目的單位成本是一樣的，這樣就會與實際建筑情況相脫節(jié)。 建筑面積法的利和弊 ? 建筑面積法，即房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地成本和開發(fā)成本按照所建房屋的總可售面積進行分攤，計算出單位面積成本后，由此計算出已售面積和未售面積應(yīng)承擔成本金額的方法。 ? 優(yōu)點：適用于房屋功能相同，但容積率不同的開發(fā)項目，適合于在已售和未售房屋之間進行房地產(chǎn)開發(fā)成本的分攤。因為同一類型房屋，其每平方米的建安成本是一致的。 ? 缺點：在于所需數(shù)據(jù)較多，工作量大，對于土地成本的分攤不是很合理，對于不同功能房屋扣除項目的分攤也不十分合理。 案例： ? 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得 30000平方米土地，支付土地價款及相關(guān)稅費 4500萬元，開發(fā)商鋪 3000平方米，普通住宅 30000平方米（含車庫 4000平方米，閣樓 2500平方米），共發(fā)生開發(fā)成本 12023萬元，已售 25000平方米，計算已售部分的扣除項目金額（假設(shè)不考慮其他扣除內(nèi)容）。 ? 扣除項目金額 =4500+12023=16500（ 萬元） ? 已售面積扣除項目金額 = 25000=12500（ 萬元） ? 單位建筑面積成本金額 =16500萬元 /（ 3000+30000） 平方米 = /平方米 案例分析： ? 通過該例可以看出，如果是建造不同功能的房屋，按照建筑面積法計算出的單位成本都是一樣的。它沒有考慮到因為房屋的功能不一樣，其單位建造成本會不一樣的實際情形。 ? 那