【正文】 發(fā)成本越高，應(yīng)納稅額越小，房地產(chǎn)開發(fā)成本越低，應(yīng)納稅額越大。表四： 單位：萬元方案每平方米售價地價開發(fā)成本開發(fā)費用利息支出稅金其他扣除項目允許扣除金額合計增值率應(yīng)繳土地增值稅利潤A3006004090991801309%B3007004090992001429%C3008004090992201549%0251來源：蓋地，2001年1月第1版：《稅務(wù)會計與納稅籌劃》，東北財經(jīng)出版社在A的基礎(chǔ)上，B增加開發(fā)成本100萬元，相應(yīng)也增加其他扣除項目20萬元，%。A開發(fā)成本相對于B、C要少，所獲得利潤比B、C多，但住房環(huán)境不如B、C；如果發(fā)生空房滯銷，其所負擔(dān)的超過貸款期限的利息和罰息均不允許扣除，實際所得利潤可能要比B、C少。平均費用分攤是抵消增值額，減少納稅的極好選擇。當(dāng)前，企業(yè)借款費用處理的主要依據(jù)有：（1）我國財政部2001年頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則——借款費用》規(guī)定，因?qū)ｉT借款而發(fā)生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額，在符合本準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的情況下，應(yīng)當(dāng)予以資本化。上述兩項規(guī)定對借款費用的處理存在明顯的不同。不僅如此，新準(zhǔn)則還擴大了借款費用資本化的范圍。用公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)；例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某住宅，共支付地價款200萬元，開發(fā)成本為400萬元，則其他開發(fā)費用扣除數(shù)額不得超過30萬元，即（200+400）萬元5%，利息按實際發(fā)生數(shù)扣除。因此，一般來說，按照第一種方式計扣比較有利于企業(yè)節(jié)省稅款，即房地產(chǎn)開發(fā)費用按下式計扣：房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%但是，現(xiàn)實中的情況并不總是如此簡單。這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報酬的行為。這種籌劃方式可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。（六）充分利用對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的附加扣除實施納稅籌劃《土地增值稅實施細則》規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可按“合計數(shù)”的20%加計扣除項目金額，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項費用扣除。比如，通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除業(yè)務(wù)招待費（或交際應(yīng)酬費）時使用較高的扣除率，進而實現(xiàn)企業(yè)所得稅（或外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅）的納稅籌劃。因為按課征土地增值稅的三條標(biāo)準(zhǔn)，贈與人指捐贈房產(chǎn)是無償轉(zhuǎn)讓，并沒有取得收入。上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非盈利性的公益組織。比如某房地產(chǎn)所有人欲將在中國境內(nèi)非盈利性的社會團體、國家機關(guān)如希望工程基金會進行捐贈，而不要自行捐贈。房地產(chǎn)企業(yè)在與集團內(nèi)公司進行房地產(chǎn)交易時，可以采用這種方法，避免繳納土地增值稅。因此，納稅人的注意力會自覺不自覺地轉(zhuǎn)移到減少應(yīng)納稅款上來。納稅籌劃與納稅意識的增強一般具有客觀一致性和同步性的關(guān)系，使納稅人納稅意識提高到一定階段的表現(xiàn)。對稅務(wù)機關(guān)來說，首先，企業(yè)會計核算和財務(wù)管理的加強，可以使稅務(wù)人員從繁雜的會計報表、賬簿、憑證的審核、檢察工作中相對解脫出來，而將更多的精力投入到加強稅收征管、履行稅務(wù)機關(guān)的應(yīng)有職責(zé)上。為了避免工作中的被動和滯后，稅務(wù)人員必然要加強對征稅籌劃的研究，加強對稅收法規(guī)、政策的學(xué)習(xí)，加強對最新出現(xiàn)的或潛在的稅收問題的研究與探索，這樣，稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)會不斷得到提高。，促進國民經(jīng)濟的良性發(fā)展納稅人按照國家稅收政策進行納稅籌劃，可以促進產(chǎn)業(yè)布局的逐步合理和生產(chǎn)的進一步發(fā)展。一方面要加快我國稅收法律法制建設(shè)的進程，不斷完善稅法，堵塞漏洞，提高稅收征收管理水平；另一方面，要對稅務(wù)籌劃進行正確的引導(dǎo)，規(guī)范稅務(wù)籌劃服務(wù)，避免其行為產(chǎn)生偏差，以促進稅務(wù)籌劃健康、有序地發(fā)展。[4]蓋地，2005年1月第1版：《企業(yè)稅務(wù)籌劃理論與實務(wù)》，東北財經(jīng)大學(xué)出版社。[8]莊粉榮，2006年4月第1版：《納稅籌劃實戰(zhàn)經(jīng)典百例》，編著機械工業(yè)出版社。[12]張中秀，宋洪祥，張美中等編著，2003年3月第2版：《納稅籌劃寶典》，機械工業(yè)出版社。[16]郭春芳，2004年9月第版：《新編稅務(wù)籌劃與設(shè)計手冊》，中國工商出版社。[20]陳豐路，饒慧，潘蓉，《物業(yè)稅制度設(shè)計的幾點考慮》，《稅務(wù)研究》，2006年，第9期。理財版》，2006年，第10期總第361期。[26]張艷，孫利瓊，《談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入和費用的處理》，《財會月刊》。（指導(dǎo)老師：商學(xué)院 會計學(xué)系 ）。[28]尹磊，《房地產(chǎn)企業(yè)銷售的節(jié)稅技巧》，《財務(wù)與會計導(dǎo)刊（上半月綜合版》。[22]陳少英，謝徽，《避稅行為非法性質(zhì)疑》，《現(xiàn)代財經(jīng)》2006年10月，總第201期。[18]賀志東，2002年7月第1版：《征稅籌劃》，石油工業(yè)出版社。[14]北京稅收與市場調(diào)查研究中心，2005年4月第1版：《納稅籌劃方法集粹》，機械工業(yè)出版社。[10]楊琳主編，：《納稅籌劃》，經(jīng)濟科學(xué)出版社。[6]李伯興 安仲文，2003年3月第1版：《納稅業(yè)務(wù)核算技能與案例》，中國財政經(jīng)濟出版社。[2]蓋地，1998年7月第1版：《納稅申報與納稅籌劃》，立信會計出版社。，防范和化解納稅風(fēng)險通過納稅籌劃可以使納稅人的合法權(quán)益得到最充分的保障，還可以防范和化解納稅風(fēng)險，最大限度地避免不必要的損失。成功的納稅籌劃意味著納稅人對國家制定的稅收法律、法規(guī)的全面理解和運用，對國家稅收政策意圖的準(zhǔn)確把握。第三，有利于促進稅務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高。對納稅人來說。于是，一種合法或不違法地減少應(yīng)納稅款，節(jié)約稅收支出，實現(xiàn)利潤最大化的方法——納稅籌劃，便成為納稅人的必然選擇。，抑制偷稅行為稅收的無償性決定了納稅人稅款的支付是資金的凈流出，沒有與之配比的直接收入。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈與一位好朋友，則可以考慮讓受贈人支付稅款，也可以采用隱形贈與法，即讓該好友實際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。因此，當(dāng)事人應(yīng)該注意自己的捐贈方式，以免捐贈完了之后，自己反而要承擔(dān)大筆稅款。但是，這里僅指以下兩種情況：（1）房地產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。對于這種贈與行為，很多國家都開征了贈與稅。因此，當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進入房地產(chǎn)業(yè)時，不宜作為其非主營項目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨立核算的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。一般而言，一幢住房中土地支付價所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)