【正文】 發(fā)成本越高，應(yīng)納稅額越小，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本越低，應(yīng)納稅額越大。表四： 單位：萬(wàn)元方案每平方米售價(jià)地價(jià)開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用利息支出稅金其他扣除項(xiàng)目允許扣除金額合計(jì)增值率應(yīng)繳土地增值稅利潤(rùn)A3006004090991801309%B3007004090992001429%C3008004090992201549%0251來(lái)源：蓋地，2001年1月第1版：《稅務(wù)會(huì)計(jì)與納稅籌劃》，東北財(cái)經(jīng)出版社在A的基礎(chǔ)上，B增加開(kāi)發(fā)成本100萬(wàn)元，相應(yīng)也增加其他扣除項(xiàng)目20萬(wàn)元，%。A開(kāi)發(fā)成本相對(duì)于B、C要少，所獲得利潤(rùn)比B、C多，但住房環(huán)境不如B、C；如果發(fā)生空房滯銷(xiāo)，其所負(fù)擔(dān)的超過(guò)貸款期限的利息和罰息均不允許扣除，實(shí)際所得利潤(rùn)可能要比B、C少。平均費(fèi)用分?jǐn)偸堑窒鲋殿~，減少納稅的極好選擇。當(dāng)前，企業(yè)借款費(fèi)用處理的主要依據(jù)有：（1）我國(guó)財(cái)政部2001年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——借款費(fèi)用》規(guī)定，因?qū)ｉT(mén)借款而發(fā)生的利息、折價(jià)或溢價(jià)的攤銷(xiāo)和匯兌差額，在符合本準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的情況下，應(yīng)當(dāng)予以資本化。上述兩項(xiàng)規(guī)定對(duì)借款費(fèi)用的處理存在明顯的不同。不僅如此，新準(zhǔn)則還擴(kuò)大了借款費(fèi)用資本化的范圍。用公式表示：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）5%以內(nèi)；例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)某住宅，共支付地價(jià)款200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為400萬(wàn)元，則其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除數(shù)額不得超過(guò)30萬(wàn)元，即（200+400）萬(wàn)元5%，利息按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。因此，一般來(lái)說(shuō)，按照第一種方式計(jì)扣比較有利于企業(yè)節(jié)省稅款，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按下式計(jì)扣：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）5%但是，現(xiàn)實(shí)中的情況并不總是如此簡(jiǎn)單。這種方式是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建房報(bào)酬的行為。這種籌劃方式可以是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購(gòu)買(mǎi)各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購(gòu)買(mǎi)，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。比如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金。（六）充分利用對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的附加扣除實(shí)施納稅籌劃《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，可按“合計(jì)數(shù)”的20%加計(jì)扣除項(xiàng)目金額，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，不享受此項(xiàng)費(fèi)用扣除。比如，通過(guò)雙方的銷(xiāo)售收入分列，可使雙方各自扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)（或交際應(yīng)酬費(fèi)）時(shí)使用較高的扣除率，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)所得稅（或外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅）的納稅籌劃。因?yàn)榘凑n征土地增值稅的三條標(biāo)準(zhǔn)，贈(zèng)與人指捐贈(zèng)房產(chǎn)是無(wú)償轉(zhuǎn)讓?zhuān)](méi)有取得收入。上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門(mén)批準(zhǔn)成立的其他非盈利性的公益組織。比如某房地產(chǎn)所有人欲將在中國(guó)境內(nèi)非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)如希望工程基金會(huì)進(jìn)行捐贈(zèng)，而不要自行捐贈(zèng)。房地產(chǎn)企業(yè)在與集團(tuán)內(nèi)公司進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)，可以采用這種方法，避免繳納土地增值稅。因此，納稅人的注意力會(huì)自覺(jué)不自覺(jué)地轉(zhuǎn)移到減少應(yīng)納稅款上來(lái)。納稅籌劃與納稅意識(shí)的增強(qiáng)一般具有客觀一致性和同步性的關(guān)系，使納稅人納稅意識(shí)提高到一定階段的表現(xiàn)。對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)說(shuō)，首先，企業(yè)會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的加強(qiáng)，可以使稅務(wù)人員從繁雜的會(huì)計(jì)報(bào)表、賬簿、憑證的審核、檢察工作中相對(duì)解脫出來(lái)，而將更多的精力投入到加強(qiáng)稅收征管、履行稅務(wù)機(jī)關(guān)的應(yīng)有職責(zé)上。為了避免工作中的被動(dòng)和滯后，稅務(wù)人員必然要加強(qiáng)對(duì)征稅籌劃的研究，加強(qiáng)對(duì)稅收法規(guī)、政策的學(xué)習(xí)，加強(qiáng)對(duì)最新出現(xiàn)的或潛在的稅收問(wèn)題的研究與探索，這樣，稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)會(huì)不斷得到提高。，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展納稅人按照國(guó)家稅收政策進(jìn)行納稅籌劃，可以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)布局的逐步合理和生產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展。一方面要加快我國(guó)稅收法律法制建設(shè)的進(jìn)程，不斷完善稅法，堵塞漏洞，提高稅收征收管理水平；另一方面，要對(duì)稅務(wù)籌劃進(jìn)行正確的引導(dǎo)，規(guī)范稅務(wù)籌劃服務(wù)，避免其行為產(chǎn)生偏差，以促進(jìn)稅務(wù)籌劃健康、有序地發(fā)展。[4]蓋地，2005年1月第1版：《企業(yè)稅務(wù)籌劃理論與實(shí)務(wù)》，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社。[8]莊粉榮，2006年4月第1版：《納稅籌劃實(shí)戰(zhàn)經(jīng)典百例》，編著機(jī)械工業(yè)出版社。[12]張中秀，宋洪祥，張美中等編著，2003年3月第2版：《納稅籌劃寶典》，機(jī)械工業(yè)出版社。[16]郭春芳，2004年9月第版：《新編稅務(wù)籌劃與設(shè)計(jì)手冊(cè)》，中國(guó)工商出版社。[20]陳豐路，饒慧，潘蓉，《物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的幾點(diǎn)考慮》，《稅務(wù)研究》，2006年，第9期。理財(cái)版》，2006年，第10期總第361期。[26]張艷，孫利瓊，《談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入和費(fèi)用的處理》，《財(cái)會(huì)月刊》。（指導(dǎo)老師：商學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)系 ）。[28]尹磊，《房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售的節(jié)稅技巧》，《財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)導(dǎo)刊（上半月綜合版》。[22]陳少英，謝徽，《避稅行為非法性質(zhì)疑》，《現(xiàn)代財(cái)經(jīng)》2006年10月，總第201期。[18]賀志東，2002年7月第1版：《征稅籌劃》，石油工業(yè)出版社。[14]北京稅收與市場(chǎng)調(diào)查研究中心，2005年4月第1版：《納稅籌劃方法集粹》，機(jī)械工業(yè)出版社。[10]楊琳主編，：《納稅籌劃》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社。[6]李伯興 安仲文，2003年3月第1版：《納稅業(yè)務(wù)核算技能與案例》，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社。[2]蓋地，1998年7月第1版：《納稅申報(bào)與納稅籌劃》，立信會(huì)計(jì)出版社。，防范和化解納稅風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)納稅籌劃可以使納稅人的合法權(quán)益得到最充分的保障，還可以防范和化解納稅風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地避免不必要的損失。成功的納稅籌劃意味著納稅人對(duì)國(guó)家制定的稅收法律、法規(guī)的全面理解和運(yùn)用，對(duì)國(guó)家稅收政策意圖的準(zhǔn)確把握。第三，有利于促進(jìn)稅務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高。對(duì)納稅人來(lái)說(shuō)。于是，一種合法或不違法地減少應(yīng)納稅款，節(jié)約稅收支出，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的方法——納稅籌劃，便成為納稅人的必然選擇。，抑制偷稅行為稅收的無(wú)償性決定了納稅人稅款的支付是資金的凈流出，沒(méi)有與之配比的直接收入。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈(zèng)與一位好朋友，則可以考慮讓受贈(zèng)人支付稅款，也可以采用隱形贈(zèng)與法，即讓該好友實(shí)際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。因此，當(dāng)事人應(yīng)該注意自己的捐贈(zèng)方式，以免捐贈(zèng)完了之后，自己反而要承擔(dān)大筆稅款。但是，這里僅指以下兩種情況：（1）房地產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。對(duì)于這種贈(zèng)與行為，很多國(guó)家都開(kāi)征了贈(zèng)與稅。因此，當(dāng)非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，不宜作為其非主營(yíng)項(xiàng)目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨(dú)立核算的、專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。一般而言，一幢住房中土地支付價(jià)所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)