【正文】 分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過該項籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的，而且這樣也會使得房屋各方面條件符合客戶要求，低的價格也可以增強企業(yè)的市場競爭力。由于建筑行業(yè)使用的是3%的比例稅率，稅負較低，而土地增值稅使用的是30%——60%的四級超率累進稅率，稅負顯然比前者為重，如果在相同收入的情況下，當然是前者更有利于實現(xiàn)收入最大化。這時，如果按照第一種方法計算，則扣除項目金額會較少，而按照第二種方法計算則扣除項目金額會較多。納稅人在能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明時，利息支出如何計扣值得考慮。至于具體計算方法，則應嚴格按準則規(guī)定執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售業(yè)務，房地產(chǎn)產(chǎn)品在開發(fā)過程中屬于企業(yè)的在產(chǎn)品，應作為存貨管理，新準則將存貨歸入其中，更加明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款費用的會計處理。（2）《股份有限公司會計制度附件三：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務會計處理規(guī)定》指出，公司為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費用，在開發(fā)產(chǎn)品銷售之前，計入開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品成本。（四）利息支出的籌劃眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資金高度密集行業(yè)，有接近70%（有的企業(yè)甚至高達90%左右）的資金來自銀行，發(fā)生較高的借款費用是不可避免的。而且這種擴大也并不是越大越好，在必要的時候適當?shù)販p少費用開支可能效果會更好，這主要是針對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務較多的企業(yè)。C與B相比，雖然多投入100萬元，關(guān)鍵是進一步改善了住房環(huán)境，贏得了客戶。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)商計劃開發(fā)1萬平方米普通商品住房，售價預定為1800/m2。作為土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)費用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進行扣除，而按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的標準進行扣除，因而該籌劃主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)成本。而如果甲企業(yè)與購買方以企業(yè)達成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)達成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進行股權(quán)投資，稍后再以1200萬元（5000）的價格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法合理地免除了60萬元的營業(yè)稅和6萬元的城市維護建設稅與教育費附加。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。當然，在運用此方法時還應該考慮納稅籌劃的成本，如設立銷售公司的成本以及和其他房地產(chǎn)公司訂立協(xié)議的成本，要結(jié)合企業(yè)的具體情況合理運用。例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，該企業(yè)原計劃以2400元/m2的價格出售5000m2的房產(chǎn)，扣除項目金額為840萬元，%[（5000840）247。具體做法是，當住房初步完工但沒有安裝設備以及裝潢、裝飾時便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著再和購買者簽訂設備安裝及裝潢、裝飾合同，則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用計征土地增值稅。如果該企業(yè)和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同時，采取一下變通方法，將收入分散，便可以節(jié)省不少稅款。因為房屋已經(jīng)使用過一段時間，里面的各種設備均已安裝齊全。如何使得收入分散合理合法，是這個方法的關(guān)鍵。而增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額，因而納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入對其應納稅額有很大影響。，%，增值率超過允許扣除項目金額20%，但不超過50%。按此原則，納稅人建造住宅出售的，應考慮增值額帶來的效益和放棄起征點的優(yōu)惠而增加的稅收負擔間的關(guān)系，避免增值率稍高于起征點而導致得不償失。這個稅種和營業(yè)稅相比，其特點主要體現(xiàn)為：稅負轉(zhuǎn)嫁的難度大，不會因為稅負轉(zhuǎn)嫁提高房地產(chǎn)市場價格進而相應地抑制正當消費性需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有自身獨立的經(jīng)濟利益，具有法定的權(quán)利和義務。個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務機關(guān)申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。（三）應納稅額的計算土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，作為增值額。（6）舊房及建筑物的評估價格舊房及建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑材料，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。其他納稅人繳納的印花稅（%貼花）允許在此扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。故作為土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)費用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進行扣除，而按《實施細則》的標準進行扣除。它系指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費。計算土地增值稅應納稅額，要對收入額減除國家規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額計算征稅。第三，開征土地增值稅，是為了規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入。稅務籌劃與偷、逃、抗、欠、騙稅的區(qū)別:二、土地增值稅的介紹土地增值稅法是指國家制定的用以調(diào)整土地增值稅征收與繳納之間權(quán)利及義務關(guān)系的法律規(guī)范?！耙环矫鎸崿F(xiàn)了企圖實現(xiàn)的經(jīng)濟目的或經(jīng)濟后果，另一方面卻免予滿足對應于通常使用的法律形式的課稅要素，以減少稅負或者按除稅負” （日）金子宏：《日本稅法原理》，劉多田等譯，中國財政經(jīng)濟出版社，1989年版，第80頁簡言之，避稅是利用稅法漏洞，規(guī)避稅法以達到與稅法宗旨相違背的減少或免除納稅人負擔的行為?；蛘咴诩{稅籌劃時納稅人在法律允許的范圍內(nèi)，對多種納稅方案進行的優(yōu)化選擇。因而在不違背稅收政策的前提下，以降低納稅成本，提升企業(yè)競爭力，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化為目標的稅務籌劃應運而生。[關(guān)鍵詞]納稅籌劃　土地增值稅　房地產(chǎn)企業(yè)正文一、納稅籌劃的概念（一）納稅籌劃的概念作為獨立的利益主體，無論是企業(yè)還是個人，都希望減輕稅收負擔，實現(xiàn)利益最大化。（2）在納稅義務發(fā)生前，由系統(tǒng)地對企業(yè)經(jīng)營或投資行為做出事先安排，以達到少繳稅款的過程。從本質(zhì)上看，它既不合法，亦不違法，而是出于合法與違法之間的狀態(tài)，即“非違法”。在實踐中，要嚴格區(qū)分納稅籌劃與偷稅、逃稅，這三者有著明顯的不同。第二，征收土地增值稅，主要是為了抑制炒賣炒買土地投機獲取暴利的行為。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。②納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。根據(jù)現(xiàn)行財務會計制度的規(guī)定，這三項費用作為期間費用，直接計入當期損益，不按成本核算對象進行分攤。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金額機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按《實施細則》第七條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。需要說明的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅因列入管理費用中，故在此不允許單獨再扣除。這樣規(guī)定，目的是為了抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的投機行為，保護正常開發(fā)投資者的積極性。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，在計征土地增值稅時不允許扣除。因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。市場經(jīng)濟的主要特征之一就是競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須對其生產(chǎn)經(jīng)營活動進行全方位、多層次的運籌。而且土地增值稅以房地產(chǎn)再次交易后與上一次交易金額相比的增值額，作為征稅