【正文】 對象。（一）利用土地增值稅的起征點進行的納稅籌劃土地增值稅稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。方案每平方米售價地價開發(fā)成本開發(fā)費用利息支出稅金其他扣除項目允許扣除金額合計增值率應(yīng)繳土地增值稅利潤A3005004090771601167%0233B3005004090160%表三： 單位：萬元來源：蓋地，2001年1月第1版：《稅務(wù)會計與納稅籌劃》，東北財經(jīng)出版社，%，增值率未超過扣除項目金額20%，免征土地增值稅，獲得233萬元的利潤。（二）收入分散籌劃法在確定土地增值稅稅額時，很重要的一點便是確定售出房地產(chǎn)的增值額。因為，在累進稅制下，收入的增長，預(yù)示著相同條件下增值額的增長，從而使得高的增長率使用較高的稅率，檔次爬升現(xiàn)象會使得納稅人稅負(fù)急劇上升，因而分散收入有著很強的現(xiàn)實意義。假如某企業(yè)準(zhǔn)備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。而土地增值額使用的是四級超率累進稅率，增值額越大，其適用的稅率越高，相應(yīng)的應(yīng)納稅額也就會增大。將這種籌劃方法進行一下引申，可以應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上去，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房屋建造出售時，將合同分兩次簽訂，同樣可以節(jié)省不少土地增值稅稅款。如果房地產(chǎn)開發(fā)商將企業(yè)的銷售部門分離出來，設(shè)立為獨立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，則既能夠使房地產(chǎn)企業(yè)以較高的價格實現(xiàn)房地產(chǎn)的銷售，同時又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。將這種籌劃方法進行一下引申，在房地產(chǎn)銷售時，不僅可以通過設(shè)立銷售子公司來實現(xiàn)納稅籌劃，也可以通過與其他房產(chǎn)銷售公司事先達(dá)成一定的協(xié)議來進行，通過轉(zhuǎn)移定價，同樣可以達(dá)到比較好的籌劃效果?！?中國注冊會計師協(xié)會編，：《2006年度注冊會計師全國統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材——稅法》，經(jīng)濟科學(xué)出版社，第114頁而且，《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，“對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。仍以甲企業(yè)為例，甲企業(yè)欲出售5000m2的住房給乙企業(yè)，如前所述，如果以2400元/m2的價格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬元，繳納營業(yè)稅60萬元，城市維護建設(shè)稅和教育費附加6萬元。前者是房地產(chǎn)開發(fā)成本，后者是房地產(chǎn)開發(fā)費用。如果納稅人能最大限度的擴大費用列支比例，則肯定會節(jié)省很多稅款。C在B的基礎(chǔ)上，增加開發(fā)成本100萬元，同時也增加其他扣除項目20萬元，%，不超過允許扣除項目金額的20%，免征土地增值稅，可獲利潤251萬元。當(dāng)然這種籌劃應(yīng)有一定的限度，無節(jié)制的任意擴大的后果就是導(dǎo)致稅務(wù)機關(guān)的納稅調(diào)整，結(jié)果反倒得不償失。只要生產(chǎn)經(jīng)營者不是短期行為，而是長期從事開發(fā)業(yè)務(wù)，那么將一段時間內(nèi)發(fā)生的各項開發(fā)成本進行最大限度的調(diào)整分?jǐn)?，就可以將這段時期獲得的增值額進行最大限度的平均，這樣就不會出現(xiàn)某處或某段時期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省部分稅款的繳納。該準(zhǔn)則僅限于固定資產(chǎn)，而未將房地產(chǎn)商品開發(fā)中發(fā)生的借款費用列入準(zhǔn)則涉及的范圍。2006年新頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號——借款費用》（以下簡稱“新準(zhǔn)則”）對此作了明確的規(guī)定：符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的構(gòu)建或者生產(chǎn)活動才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)?，F(xiàn)行準(zhǔn)則將借款費用資本化的范圍僅限于專門借款，而新準(zhǔn)則中借款費用資本化的范圍不僅包括為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而借入的專門借款，而且包括為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而占用的一般借款。如果納稅人不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不能夠提供金融機構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的10%以內(nèi)計算扣除，用公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi)如上例，則房地產(chǎn)開發(fā)費用總扣除限額為60萬元，即（200+400）萬元10%，超限額部分不得扣除。有些企業(yè)由于資金比較充裕，很少向銀行等金融機構(gòu)貸款，這方面的利息支出相應(yīng)地就比較少。對于房地產(chǎn)公司來說，雖然取得了一定的收入，但由于房地產(chǎn)權(quán)自始至終是屬于客戶的，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，其收入也屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于營業(yè)稅的征稅范圍。為了使該項籌劃更加順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)性質(zhì)收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。這樣，從形式上就符合了一方出土地，一方出資金的條件。此舉的主要目的是為了抑制對房地產(chǎn)的炒買炒賣行為。(七)適當(dāng)捐贈籌劃法房地產(chǎn)的贈與是指房地產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人和依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將自己所擁有的房地產(chǎn)無償捐贈給其他人的民事法律行為。因此，不用繳納土地增值稅。房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將自己房地產(chǎn)進行贈與時，如果不是以上所述兩種情況，應(yīng)該視同有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。但如果當(dāng)事人確實無法采用以上兩種方式，則應(yīng)充分考慮稅收因素對自己及他人的影響。四、總結(jié)納稅籌劃是依法治稅的重要內(nèi)容，它對完善稅法，最大限度地避免和減少稅收違法行為和涉稅犯罪，提高納稅人乃至全民的稅收法律意識，稅收征納雙方加強管理，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源的合理配置，涵養(yǎng)稅源，促進國民經(jīng)濟的良性發(fā)展等都有重要的意義。但是，如果采取偷稅、騙稅、抗稅等違法手段來減少應(yīng)納稅款，納稅人不但要承擔(dān)受稅法制裁的風(fēng)險，而且還將影響自身的聲譽，會對納稅人的正常生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面影響。進行納稅籌劃或納稅籌劃搞得好的納稅人，其納稅意識往往也比較強。其次，在征稅籌劃的過程中，稅務(wù)機關(guān)可以及時發(fā)現(xiàn)稅收征管的薄弱環(huán)節(jié)，從而促使稅收征管走上法治化、規(guī)范化軌道。，有助于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源的合理配置在市場經(jīng)濟條件下，國家宏觀調(diào)控直接作用于市場，政策目標(biāo)的實現(xiàn)有賴于作為市場主體的納稅人對國家政策做出正確積極的回應(yīng)。從長遠(yuǎn)和整體來看，有利于涵養(yǎng)稅源，促進經(jīng)濟社會的長期發(fā)展和繁榮，國家的稅收收入也將與之同步增長。參考文獻(xiàn)：[1] 蓋地，2001年1月第1版 2005年2月第7次印刷：《稅務(wù)會計與納稅籌劃》，東北財經(jīng)大學(xué)出版社。[5]中國注冊會計師協(xié)會編，：《2006年度注冊會計師全國統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材——稅法》，經(jīng)濟科學(xué)出版社。[9] “稅務(wù)顧問之納稅人合法節(jié)稅操作指南系列叢書編寫組”，：《怎樣節(jié)稅》，法律出版社。[13]賀志東，2005年3月第1版第三次印刷：《如何有效合理避稅》，機械工業(yè)出版社。[17]趙連志，2001年7月第1版：《稅收籌劃操作實務(wù)》，中國稅務(wù)出版社。[21]王佑輝，鄧宏乾，艾建國，《營業(yè)稅調(diào)控房價的“悖反效應(yīng)”》，《稅務(wù)研究》，2006年，第9期。[24]高允斌，謝美萍，《“節(jié)稅”抑或“遞延納稅”——股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的納稅籌劃問題》，《財務(wù)與會計[27]鄒國金，《“二手房”假增與“涉稅風(fēng)險升級”》，《中國稅務(wù)報》，2006年10月