【正文】 [27]鄒國(guó)金，《“二手房”假增與“涉稅風(fēng)險(xiǎn)升級(jí)”》，《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》，2006年10月3日。[21]王佑輝，鄧宏乾，艾建國(guó)，《營(yíng)業(yè)稅調(diào)控房?jī)r(jià)的“悖反效應(yīng)”》，《稅務(wù)研究》，2006年，第9期。[13]賀志東，2005年3月第1版第三次印刷：《如何有效合理避稅》，機(jī)械工業(yè)出版社。[5]中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)編，：《2006年度注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國(guó)統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材——稅法》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社。從長(zhǎng)遠(yuǎn)和整體來(lái)看，有利于涵養(yǎng)稅源，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的長(zhǎng)期發(fā)展和繁榮，國(guó)家的稅收收入也將與之同步增長(zhǎng)。其次，在征稅籌劃的過(guò)程中，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)稅收征管的薄弱環(huán)節(jié)，從而促使稅收征管走上法治化、規(guī)范化軌道。但是，如果采取偷稅、騙稅、抗稅等違法手段來(lái)減少應(yīng)納稅款，納稅人不但要承擔(dān)受稅法制裁的風(fēng)險(xiǎn)，而且還將影響自身的聲譽(yù)，會(huì)對(duì)納稅人的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生負(fù)面影響。但如果當(dāng)事人確實(shí)無(wú)法采用以上兩種方式，則應(yīng)充分考慮稅收因素對(duì)自己及他人的影響。因此，不用繳納土地增值稅。此舉的主要目的是為了抑制對(duì)房地產(chǎn)的炒買炒賣行為。為了使該項(xiàng)籌劃更加順利，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)性質(zhì)收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。有些企業(yè)由于資金比較充裕，很少向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，這方面的利息支出相應(yīng)地就比較少?，F(xiàn)行準(zhǔn)則將借款費(fèi)用資本化的范圍僅限于專門借款，而新準(zhǔn)則中借款費(fèi)用資本化的范圍不僅包括為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而借入的專門借款，而且包括為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而占用的一般借款。該準(zhǔn)則僅限于固定資產(chǎn)，而未將房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)中發(fā)生的借款費(fèi)用列入準(zhǔn)則涉及的范圍。當(dāng)然這種籌劃應(yīng)有一定的限度，無(wú)節(jié)制的任意擴(kuò)大的后果就是導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)的納稅調(diào)整，結(jié)果反倒得不償失。如果納稅人能最大限度的擴(kuò)大費(fèi)用列支比例，則肯定會(huì)節(jié)省很多稅款。仍以甲企業(yè)為例，甲企業(yè)欲出售5000m2的住房給乙企業(yè)，如前所述，如果以2400元/m2的價(jià)格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬(wàn)元，繳納營(yíng)業(yè)稅60萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加6萬(wàn)元。將這種籌劃方法進(jìn)行一下引申，在房地產(chǎn)銷售時(shí)，不僅可以通過(guò)設(shè)立銷售子公司來(lái)實(shí)現(xiàn)納稅籌劃，也可以通過(guò)與其他房產(chǎn)銷售公司事先達(dá)成一定的協(xié)議來(lái)進(jìn)行，通過(guò)轉(zhuǎn)移定價(jià)，同樣可以達(dá)到比較好的籌劃效果。將這種籌劃方法進(jìn)行一下引申，可以應(yīng)用到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上去，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建造出售時(shí)，將合同分兩次簽訂，同樣可以節(jié)省不少土地增值稅稅款。假如某企業(yè)準(zhǔn)備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。（二）收入分散籌劃法在確定土地增值稅稅額時(shí)，很重要的一點(diǎn)便是確定售出房地產(chǎn)的增值額。（一）利用土地增值稅的起征點(diǎn)進(jìn)行的納稅籌劃土地增值稅稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主要特征之一就是競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須對(duì)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行全方位、多層次的運(yùn)籌。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許扣除。需要說(shuō)明的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因列入管理費(fèi)用中，故在此不允許單獨(dú)再扣除。根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，這三項(xiàng)費(fèi)用作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不按成本核算對(duì)象進(jìn)行分?jǐn)?。從收入的形式?lái)看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。在實(shí)踐中，要嚴(yán)格區(qū)分納稅籌劃與偷稅、逃稅，這三者有著明顯的不同。（2）在納稅義務(wù)發(fā)生前，由系統(tǒng)地對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)或投資行為做出事先安排，以達(dá)到少繳稅款的過(guò)程。因而在不違背稅收政策的前提下，以降低納稅成本，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化為目標(biāo)的稅務(wù)籌劃應(yīng)運(yùn)而生?！耙环矫鎸?shí)現(xiàn)了企圖實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)目的或經(jīng)濟(jì)后果，另一方面卻免予滿足對(duì)應(yīng)于通常使用的法律形式的課稅要素，以減少稅負(fù)或者按除稅負(fù)” （日）金子宏：《日本稅法原理》，劉多田等譯，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，1989年版，第80頁(yè)簡(jiǎn)言之，避稅是利用稅法漏洞，規(guī)避稅法以達(dá)到與稅法宗旨相違背的減少或免除納稅人負(fù)擔(dān)的行為。第三，開(kāi)征土地增值稅，是為了規(guī)范國(guó)家參與土地增值收益的分配方式，增加國(guó)家財(cái)政收入。它系指納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（6）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑材料，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。這個(gè)稅種和營(yíng)業(yè)稅相比，其特點(diǎn)主要體現(xiàn)為：稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的難度大，不會(huì)因?yàn)槎愗?fù)轉(zhuǎn)嫁提高房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)而相應(yīng)地抑制正當(dāng)消費(fèi)性需求。，%，增值率超過(guò)允許扣除項(xiàng)目金額20%，但不超過(guò)50%。如何使得收入分散合理合法，是這個(gè)方法的關(guān)鍵。如果該企業(yè)和購(gòu)買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，采取一下變通方法，將收入分散，便可以節(jié)省不少稅款。例如，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，該企業(yè)原計(jì)劃以2400元/m2的價(jià)格出售5000m2的房產(chǎn)，扣除項(xiàng)目金額為840萬(wàn)元，%[（5000840）247。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。作為土地增值稅扣除項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，不按納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而按《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，因而該籌劃主要涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。C與B相比，雖然多投入100萬(wàn)元，關(guān)鍵是進(jìn)一步改善了住房環(huán)境，贏得了客戶。（四）利息支出的籌劃眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資金高度密集行業(yè)，有接近70%（有的企業(yè)甚至高達(dá)90%左右）的資金來(lái)自銀行，發(fā)生較高的借款費(fèi)用是不可避免的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷售業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)產(chǎn)品在開(kāi)發(fā)過(guò)程中屬于企業(yè)的在產(chǎn)品，應(yīng)作為存貨管理，新準(zhǔn)則將存貨歸入其中，更加明確了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)借款費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理。納稅人在能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明時(shí)，利息支出如何計(jì)扣值得考慮。由于建筑行業(yè)使用的是3%的比例稅率，稅負(fù)較低，而土地增值稅使用的是30%——60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅負(fù)顯然比前者為重，如果在相同收入的情況下，當(dāng)然是前者更有利于實(shí)現(xiàn)收入最大化。一般而言，一幢住房中土地支付價(jià)所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。對(duì)于這種贈(zèng)與行為，很多國(guó)家都開(kāi)征了贈(zèng)與稅。因此，當(dāng)事人應(yīng)該注意自己的捐贈(zèng)方式，以免捐贈(zèng)完了之后，自己反而要承擔(dān)大筆稅款。，抑制偷稅行為稅收的無(wú)償性決定了納稅人稅款的支付是資金的凈流出，沒(méi)有與之配比的直接收入。對(duì)納稅人來(lái)說(shuō)。成功的納稅籌劃意味著納稅人對(duì)國(guó)家制定的稅收法律、法規(guī)的全面理解和運(yùn)用，對(duì)國(guó)家稅收政策意圖的準(zhǔn)確把握。[2]蓋地，1998年7月第1版：《納稅申報(bào)與納稅籌劃》，立信會(huì)計(jì)出版社。[10]楊琳主編，：《納稅籌劃》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社。[18]賀志東，2002年7月第1版：《征稅籌劃》，石油工業(yè)出版社。綜合版