【正文】 分析 —— 以綠地集團河南老街坊置業(yè)有限公司為例 摘 要 近年來，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，已成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國稅和地稅的納稅大戶，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迅速成為稅局重點關注對象，房價過高已經(jīng)受到全社會越來越多的關注和重視。 關鍵詞 ：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃；研究分析 III Abstract In recent years, the rapid development of real estate enterprises, has bee China39。 Tax Planning。導致房價高漲的因素眾多，稅負過重是其中較重要的一個因素。本文對河南老街坊置業(yè)有限公司土地增值稅稅收籌劃過程中存在的問題進行研究后逐一分析，希望能夠給鄭州市的房地產(chǎn)公司在土地增值稅稅收籌劃方面提供一些有用的建議，便于房地產(chǎn)公司更正確、更合法的進行稅收籌劃，降低稅收風險損失，提高企業(yè)核心競爭力。稅收籌劃是指在不危害國家利益的情況下盡可能提高企業(yè)經(jīng)濟效益，具有合法性、籌劃性和目的性的特點。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權所取得的增值額。 計算公式如下： 應納稅額 =增值額適用稅率 扣除項目金額速算扣除系數(shù) （式 11） 增值額 =收入總額 扣除項目金額 （式 12） 因此，收入總額和扣除項目金額的確認問題顯得尤為重要。 對未全額開具發(fā)票，且未簽訂銷售合同的，按《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔 2021〕 187 號）第三條第（一）款規(guī)定確認土地增值稅清算時收入（即按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定）。 (2)房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人 房地產(chǎn)開發(fā) 項目實際發(fā)生的成本，包括 土地征用 及 拆遷補償 費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。 (5)其他扣除項目是指根據(jù)清算條例規(guī)定的 20%加計扣除：對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付 的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計 20%的扣除。特別研究發(fā)達國家的資本流向發(fā)展中國家，利用這些國家之間的稅制差異及漏洞，通過運用關聯(lián)交易價格方式達到調節(jié)跨國公司納稅事務的效果。 此外，日本涉及房地產(chǎn)的稅收有 12種，從 1991 年起為了公平土地所有者及其他形式財產(chǎn)所有者之間的稅負，引入了土 地增值稅，雖然 1998 年之后強制征收土地增值稅的措施已暫停，但對我國在土地增值稅稅收籌劃方面仍有一定的借鑒意義。 禹奎、丁蕓（ 2021）在《新編納稅籌劃技巧與案例》一書中提出“土地增值稅課稅必須滿足三個判斷標準”，一是對轉讓國有土地使 用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅，二是對產(chǎn)權發(fā)生轉讓的行為征稅，三是對轉讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。方法包括： （ 1）避免發(fā)生土地使用權、房產(chǎn)產(chǎn)權的轉讓行為。 （ 3）準確核算房地產(chǎn)銷售額，避免不屬于土地增值稅征收范圍內的經(jīng)濟業(yè)務混淆進來，重復征收稅收。而且目前所探討的稅收籌劃實務大都著眼于寬泛概念的企業(yè)，根據(jù)各行業(yè)特點進行專門稅收籌劃研究的較少。進行稅收籌劃實驗研究時，只是零散地羅列了各個稅收籌劃的案例，企業(yè)不容易進行實踐。 3. 河南老街坊置業(yè)有限公司概況及土地增值稅稅收籌劃現(xiàn)狀 河南老街坊置業(yè)有限公司概況及項目簡介 綠地 集團是 中國 綜合性地產(chǎn)領軍企業(yè)，在 2021 世界企業(yè) 500 強排名第 483 位，在 2021 中國企業(yè) 500 強 排名中位列第 36 位，在中國房地產(chǎn)企業(yè)排名中超過 萬科 ，位居第 1位，在上海地區(qū)企業(yè)集團中排名第 17位， 2021 年營收超過 2400 億元，房地產(chǎn)業(yè)務銷售收入僅次于萬科，首次超過 1000 億元。累計實現(xiàn)銷售收入近 100 億元，迅速發(fā)展成為河南省內房地產(chǎn)行業(yè)極具影響力的企業(yè)之一。從房地產(chǎn)企業(yè)角度看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之配套的稅收法律法規(guī)日趨完善。 以前許多房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為自用或用于商業(yè)地產(chǎn)，把該部分房產(chǎn)的產(chǎn)權辦到自己名下，從而免交土地增值稅。 河南老街坊置業(yè)有限公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個典型代表企業(yè)之一 ，同樣處在稅收法律法規(guī)日益規(guī)范的大環(huán)境中，上述稅收籌劃問題它都 在面臨。由于商鋪住宅聯(lián)體項目，在實踐當中都是以商鋪聯(lián)體住宅作為一個項目在當?shù)亟ㄔO主管部門（例如建設委員會或建設局）報批的，而決不是把商鋪和商鋪上面的普通住宅分別向當?shù)亟ㄔO主管部門報批。 案例分析 [1]： 7 某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商品住宅樓一幢，底層為商鋪，面積 1000 平方米，商鋪以上為普通標準住宅，面積為 5000 平方米，合計 6000 平方米。 扣除項目＝土地成本＋房屋開發(fā)成本＋費用扣除 10％＋加計扣除 20％＋稅金 ＝ 99155%20600120%10600120600120 ?????????? ）（）（ （萬元） 增值額＝收入－扣除項目 = 99 9 15 0 05 0 0 ??? ）（ （萬元） 增值率＝增值額247。 普通標準住宅扣除項目 = 100050055%20500100%105001006000500060060005000120 ??????????? ）（）（ =（萬元）（除稅金及附加外其他按面積分攤） 普通標準住宅增值額＝ 0 0 75 0 0 ??? （萬元），無增值額。很顯然，對于企業(yè)來講，選擇方法一可以使企業(yè)節(jié)省 萬元 的稅款。此時，對除利息支出以外的銀行手續(xù)費、管理費用、銷售費用，可按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 5%以內計算扣除，超過部分不允許扣除。關于利息支出扣除金 額的確定分為兩種情況討論分析。 9 河南老街坊置業(yè)有限公司沒有對利息支出進行合理籌劃，甚至出現(xiàn)了為了減少銀行貸款產(chǎn)生的利息支出而使用部分假按揭來籌集資金的現(xiàn)象，而利息 支出最后卻遠遠沒有達到取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的 5%以上，在很大程度上減少了可扣除成本的總額，增加了應納稅額，這不僅沒有好好利用稅收法律法規(guī)留下的稅收籌劃空間，還在很大程度上為企業(yè)造成了很多不必要的風險。開發(fā)間接費屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的構成部分，在計算土地增值稅清算過程中是允許全額扣除的。 利用稅收優(yōu)惠政策合理確定普通標準住宅價格的問題 普通標準住宅和非普通標準住宅的劃分 根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定 ,納稅人建造普通標準住宅出售 ,增值額未超過扣除項目金額 20%的 ,可免征土地增值稅 ,增值額超過扣除項目金額 20%的 ,應就其全部增值額計稅。對于未公布標準的市、縣，河南省規(guī)定單套面積大于 144 平方米的屬于非普通住宅，非普通住宅按 4％的稅率全額征收契稅。河南老街坊置業(yè)有限公司開發(fā)的項目全部都在鄭東新區(qū)，適用鄭東新區(qū)的平均交易價格來判斷，但是，由于房價銷售過高并未占有很大優(yōu)勢，對企業(yè)來說，合理確定房價顯得更為重要，否則高收入產(chǎn)生的只是高稅負，企業(yè)大部分經(jīng)濟利益并未真正進入企業(yè)，到頭來只是白忙活。此時，該公司所有可以扣除項目的總金額為： P% ? 。應納土地增值稅額 = ?? 8 3 %%30 ???? yy。因為從現(xiàn)有的稅收法律法規(guī)來看，稅收法律法規(guī)并沒有對這一細節(jié)做出具體要求，即必須按照哪種方法進行核算。第二種計算方法雖然符合稅法“分別核算增值額”的規(guī)定，但是顯然不符合“納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定。 12 如果企業(yè)主要 依靠負債籌資 ,利息費用占的比例較大 ,應提供金融機構貸款證明 ,將利息費用計入房地產(chǎn)開發(fā)費用據(jù)實扣除 ,反之 ,若企業(yè)主要依靠權益資本籌資 ,利息費用很少 ,則可不計入應分攤的利息 ,按兩項合計數(shù)的 10%計算扣除。通過案例分析 [3]可以 知道，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售普通標準住宅的時候，應該綜合考慮提高售價所帶來的收益和放棄享受起征點優(yōu)惠政策而增加的稅收負擔之間的權重，權衡比較之后選擇最恰當?shù)姆椒ㄟM行稅收籌劃，以使企業(yè)獲取更多的利益。在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈 的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該樹立稅收籌劃意識，選擇合理的稅收籌劃方案，這樣可以提高企業(yè)經(jīng)濟效益。企業(yè)增加了建造成本就等于增加了可扣除項目金額，進而節(jié)省了稅款，投入的成本可以通過節(jié)省的稅款得到補償。例如，企業(yè)人力資源部可以在不影響公司正常運行的情況下，把能劃歸到開發(fā)項目的人員盡量劃入項目編制，這樣這些項目編制人員的工資就自然而然的從期間費用轉移到了開發(fā)間接費，從而增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本，提高了扣除項目金額，降低了增值率