【正文】 綜上所述，隨著社會經濟水平的發(fā)展進步，稅收法律制度會越來越完善，執(zhí)法的力度也會越來越強。 根據土地增值稅有關起征點的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的 20%，免征土地增值稅。只有得出相對準確的房地產開發(fā)成本才能計算出利息支出可扣除金額的臨界點，才能更好的做出籌資預算，更準確的確定利息支出的可扣除金額，更有效的利用稅收法律法規(guī)留下的稅收籌劃空間，從而減輕企業(yè)稅負，增加企業(yè)利潤。第一種土 地增值稅核算方法符合按“最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定，而且計算出整體項目增值額后，按面積進行了增值額分攤，也符合財稅字 [1995]48 號“分別核算增值額”的規(guī)定。 合理選擇底商與上層住宅土地增值稅的核算方法 由上述案例 分析 [1]中可以清楚的看到，河南老街坊置業(yè)有限公司選擇了方法二，使企業(yè)繳納了更多的土地增值稅，明顯沒有做到合理的稅收籌劃。假設價格提高了 y，此時房產的新價格為 yP? ，相應的允許扣除項目總金額增加了 %y，此時，允許扣除項目的金額 11 = y% ? ；增值額 = ? ? 257%% ????? yyy 。 案例分析 [3]： 某房地產開發(fā)公司建成一棟普通標準住宅樓準備出售，全部允許扣除項目的金額1200 萬元（包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用、加 計 扣 除 金 額 ）， 假 設 銷 售 金 額 為 P ， 相 應 的 營 業(yè) 稅 金 及 附 加 為 PP %%)3%71(%5 ??? （暫時不考慮地方教育費附加）。 該文件中明確規(guī)定鄭東新區(qū)單獨計算，原因是鄭東新區(qū)的房價過高，而且上漲速度過快，與老城區(qū)按照統(tǒng)一平均交易價格不合理?！兑庖姟分赋?，各市、縣人民政府要及時公布普通住宅單 10 套建筑面積標準，超過標準的屬非普通住宅。從稅收法律法規(guī)的角度來看，不合理的開發(fā)間接費在土地增值稅清算時是不允許扣除的，而在進行所得稅匯算時期間費用是只允許在當年扣除的，房地產開發(fā)項目持續(xù)的時間比 較長，清算都是放在項目已經基本結束，這樣一來，盲目計入開發(fā)間接費的那部分期間費用不僅在所得稅匯算的時候沒有被扣除，在進行土地增值稅清算時也不允許被扣除，兩邊都多交了稅款，明顯沒有做到合理的稅收籌劃。 開發(fā)間接費是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。如果預計將要發(fā)生的利息費用高于 50 萬元，企業(yè)應盡力將利息費用能夠在房地產開發(fā)項目之間進行準確計算分攤并取得有關金融機構的證明，同時一定注意不能超過按商業(yè)銀行同類同期的貸款利率確定的金額，同時滿足以上三個條件就可以據實扣除有關利息費用，從而增加扣除項目金額；相反，如果預計將要發(fā)生的利息費用低于 50 萬元，企業(yè)可以不提供有關金融機構的證明，按照公式二的方法扣除。 公式為：可扣除的房地產開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本） 10%以內 （式 14） 案例分析 [2]： 假設某房地產開發(fā)企業(yè)進行一個房地產項目開發(fā)，為取得土地使用權而支付金額 400 萬元，房地產開發(fā)成本為 600 萬元。 根據稅法規(guī)定 ,與房地產開發(fā)有關的利息支出分兩種情況確定扣除： 一是財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允 許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。 由此可見，兩種方法計算結果相差甚遠，按照第一種方法應繳納的土地增值稅稅額為 萬元，按照第二種方法應繳納的土地增值稅稅額為 萬元。 商鋪應納的土地增值稅 = %3060 0010 009 ??? （萬元） 方法二：先按面積分開項目計算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計算增值稅。請問應如何計算繳納商鋪住宅聯體樓的土地增值稅？ 方法一：按核算項目先整體計算增值額和增值率，確定相應稅率后，再按建筑面積分別核算增值額，計算土地增值稅。兩者計算結果存在一定差異性。 4. 河南老街坊置業(yè)有限公司土地增值稅籌劃中存在的問題分析 底商與上層住宅土地增值稅的核算方法 政策規(guī)定：土地增值稅清算單位必須以房地產最基本的核算項目或核算對象為單位計算，所謂的“最基本的核算項目或核算對 象”是指房地產開發(fā)企業(yè)在當地建設主管部門（例如建設委員會或建設局）報批的房地產開發(fā)項目，如果是分期建設的項目，則以分期項目為清算單位。但根據《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā) [2021]91 號）規(guī)定，公司不能將借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數，應將利息支出從房地產開發(fā)成本中調整至開發(fā)費用，作為房地產開發(fā)費用扣除。然而， 2021 年 3 月頒布的《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅 [2021]21 號）中明確規(guī)定， 對于以土地（房地產）作價入股進行投 6 資或聯營的，凡所投資、聯營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯營的， 也要繳納相應的土地增值稅。眾所周知，房地產開發(fā)企業(yè)涉及到十幾種稅收，稅負很重，其中土地增值稅又是重中之重，土地增值稅稅額隨著房價的增長和房地產銷售收入的增長在逐年增多。自 2021 年至 2021 年間，河南老街坊置業(yè)有限公司先后在鄭東新區(qū)開發(fā)了鄭東新苑住宅群、峰會天下和世紀峰會的峰會寫字樓組合、大型城市商務綜合體原盛國際中心和高層住宅群新里 .盧浮公館四個大型綜合性房地產項目，銷售面積達 174 萬平方米。本文擬就一具體的房地產企業(yè)，在我國現行的稅收法律法規(guī)和當地的稅收優(yōu)惠政策環(huán)境下，并結合房地產企業(yè)集團經營實際情況來討論土地增值稅稅收籌劃問題。從 稅收籌劃研究內容來看，要么僅針對房地產企業(yè)涉及的單個稅種進行稅 5 收籌劃，要么直接對房地產企業(yè)生命周期的各環(huán)節(jié)進行稅收籌劃，前者未研究稅種的綜合影響，后者對各稅種的研究又欠深入。實務技術層次的分析較多的集中在事后階段的籌劃研究上，忽略了納稅籌劃的事前性和整體性。例如，房地產所有者通過境內非盈利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈予教育、民政和其他社會福利、公共事業(yè)；房地產所有者、土地使用權所有者將房屋產權、土地使用權贈予直系親屬或直接贍養(yǎng)義務人。即通過征稅對象和征稅范圍來進行稅收籌劃。土地增值稅的稅率特點就是超額累進制，增值率越高，對應稅率越高，相應的稅額就越多，因此，土地增值稅稅收籌劃的關鍵是在合理合法的基礎上控制和降低增值率。企業(yè)可以通過合理的稅收籌劃來減少稅負。國外大多數對企業(yè)納稅籌劃的微觀研究都是以跨國公司的國際避稅為主。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 計算土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括： (1)取得土地使用權所支付的金額，包括 納稅人 為取得土地使用權所支付的地 價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。充分體現了銷售合同在確認收入中的重要性。 表 11 土地增值稅稅率表 單位：百分比 級數 計稅依據 適用稅率 速算扣除率 1 增值額未超過扣除項目金額 50%的部分 % % 2 增值額超過扣除項目金 額 50%、未超過扣除項目金額 100%的部分 % % 3 增值額超過扣除項目金額 100%、未超過扣除項目金額 200%的部分 % % 4 增值額超過扣除項目金額 200%的部分 % % 注：房地產企業(yè)建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額 20%的，免征土地增值稅。納稅人為轉讓國有土地使用權 及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。 土地增值稅稅收籌劃的相關理論 稅收籌劃的含義 納稅籌劃是納稅人依據稅法規(guī)定（含稅收法律、法規(guī)以及國家相關稅收規(guī)定），通過對 企業(yè)的經營、投資和籌資等活動的事先籌劃與合理安排，達到規(guī)避納稅風險、稅負相對最小化和經濟效益最大化的管理活動。 河南老 街坊置業(yè)有限公司作為一個典型的處于快速成長中的房地產公司，其土地增值稅稅收籌劃過程中存在的問題具有一定的代表性。自 2021 年以來我國的 房地產出現幾次大起大落，尤其凸顯在房價的漲跌中。Land Appreciation Tax。在此文中以河南老街坊置業(yè)有限公司為例，對其鄭東新苑和峰會組合兩個項目的土地增值稅稅收籌劃的現狀進行調查分析后，針對它存在稅收風險和不合理稅收籌劃問題，從四個方面提出切實可行 的土地增值稅稅收籌劃的建議，希望為其他房地產開發(fā)企業(yè)在土地增值稅稅收籌劃方面提供一些可借鑒的方法。房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究與分析 II 房地產企業(yè) 土地增值稅 稅收籌劃研究與