【正文】 在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈 的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該樹立稅收籌劃意識，選擇合理的稅收籌劃方案，這樣可以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)增加了建造成本就等于增加了可扣除項(xiàng)目金額，進(jìn)而節(jié)省了稅款，投入的成本可以通過節(jié)省的稅款得到補(bǔ)償。通過案例分析 [3]可以 知道，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的時(shí)候，應(yīng)該綜合考慮提高售價(jià)所帶來的收益和放棄享受起征點(diǎn)優(yōu)惠政策而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的權(quán)重，權(quán)衡比較之后選擇最恰當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行稅收籌劃，以使企業(yè)獲取更多的利益。例如，企業(yè)人力資源部可以在不影響公司正常運(yùn)行的情況下，把能劃歸到開發(fā)項(xiàng)目的人員盡量劃入項(xiàng)目編制，這樣這些項(xiàng)目編制人員的工資就自然而然的從期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到了開發(fā)間接費(fèi)，從而增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本，提高了扣除項(xiàng)目金額，降低了增值率，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。 12 如果企業(yè)主要 依靠負(fù)債籌資 ,利息費(fèi)用占的比例較大 ,應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明 ,將利息費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用據(jù)實(shí)扣除 ,反之 ,若企業(yè)主要依靠權(quán)益資本籌資 ,利息費(fèi)用很少 ,則可不計(jì)入應(yīng)分?jǐn)偟睦?,按兩項(xiàng)合計(jì)數(shù)的 10%計(jì)算扣除。 合理提高利息支出的可扣除額 有上述案例分析 [2]可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的過程中，取得土地使用權(quán)所支付的金額一般都是提前就已經(jīng)知道的，但對于房地產(chǎn)開發(fā)成本部分，一定要合理的做好預(yù)算，盡量準(zhǔn)確的估算出預(yù)計(jì)將要發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額，這就需要成本部、工程部和財(cái)務(wù)部等部門全力配合來完成。第二種計(jì)算方法雖然符合稅法“分別核算增值額”的規(guī)定，但是顯然不符合“納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算”的規(guī)定。 此外，根據(jù)前面的政策可以確定，房地產(chǎn)開發(fā)公司是以商鋪?zhàn)≌?lián)體作為整體在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門進(jìn)行報(bào)批的一個(gè)項(xiàng)目，作為一個(gè)成本核算單位，應(yīng)以商鋪?zhàn)≌?lián)體整體作為土地增值稅的計(jì)算單位。因?yàn)閺默F(xiàn)有的稅收法律法規(guī)來看，稅收法律法規(guī)并沒有對這一細(xì)節(jié)做出具體要求，即必須按照哪種方法進(jìn)行核算。也就是說，如果企業(yè)想通過提供銷售價(jià)格來獲得更多收益，那么它的銷售價(jià)格就必須高于 萬元來彌補(bǔ)稅收增加帶來的負(fù)擔(dān)。應(yīng)納土地增值稅額 = ?? 8 3 %%30 ???? yy。 如果企業(yè)想通過提供銷售價(jià)格帶來更大收益，此時(shí)增值率大于 20%，適用于“增值率小于 50%時(shí)，稅率為 30%，速扣數(shù)為 0”。此時(shí)，該公司所有可以扣除項(xiàng)目的總金額為： P% ? 。因此企業(yè)需要利用稅收優(yōu)惠政策合理確定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格。河南老街坊置業(yè)有限公司開發(fā)的項(xiàng)目全部都在鄭東新區(qū)，適用鄭東新區(qū)的平均交易價(jià)格來判斷，但是，由于房價(jià)銷售過高并未占有很大優(yōu)勢，對企業(yè)來說，合理確定房價(jià)顯得更為重要，否則高收入產(chǎn)生的只是高稅負(fù)，企業(yè)大部分經(jīng)濟(jì)利益并未真正進(jìn)入企業(yè)，到頭來只是白忙活。經(jīng)市政府 同意，鄭州市房管、地稅和財(cái)政三部門聯(lián)合發(fā)文，明確自 2021 年 7月 9日起，鄭州市執(zhí)行新的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，新標(biāo)準(zhǔn)明確：普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在 ；單套建筑面積為 144平方米以下；單套住房銷售總價(jià)不高于上年度 144 平方米住房平均交易價(jià)格（鄭東新區(qū)單獨(dú)計(jì)算）的 倍。對于未公布標(biāo)準(zhǔn)的市、縣，河南省規(guī)定單套面積大于 144 平方米的屬于非普通住宅，非普通住宅按 4％的稅率全額征收契稅。 早在 2021 年河南省財(cái)政廳就出臺了《關(guān)于貫徹〈國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知〉的意見》 ,《意見》對普通住宅和非普通住宅的契稅繳納標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了界定。 利用稅收優(yōu)惠政策合理確定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅價(jià)格的問題 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的劃分 根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定 ,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售 ,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的 ,可免征土地增值稅 ,增值額超過扣除項(xiàng)目金額 20%的 ,應(yīng)就其全部增值額計(jì)稅。 但是，河南老街坊置業(yè)有限公司是綠地集團(tuán)的下屬子公司，綠地集團(tuán)是上海的國有企業(yè)，在全國不同的地區(qū)成立了很多分部，集團(tuán)總部每年都會對各個(gè)分部的經(jīng)營狀況進(jìn)行統(tǒng)一評比，凈利潤的大小是其中一項(xiàng)最重要的參考標(biāo)準(zhǔn)，因此，分部財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人為了使排名靠前，而盲目的將大部分的期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)，通過這種方法來提高凈利潤。開發(fā)間接費(fèi)屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成部分，在計(jì)算土地增值稅清算過程中是允許全額扣除的。這部分費(fèi)用不是據(jù)實(shí)扣除，而是根據(jù)取 得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的 5%的比例來扣除的。 9 河南老街坊置業(yè)有限公司沒有對利息支出進(jìn)行合理籌劃，甚至出現(xiàn)了為了減少銀行貸款產(chǎn)生的利息支出而使用部分假按揭來籌集資金的現(xiàn)象，而利息 支出最后卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的 5%以上，在很大程度上減少了可扣除成本的總額，增加了應(yīng)納稅額，這不僅沒有好好利用稅收法律法規(guī)留下的稅收籌劃空間，還在很大程度上為企業(yè)造成了很多不必要的風(fēng)險(xiǎn)。 由上述兩種情況分析討論可知，對于該企業(yè)來說，利息支出可扣除金額的 臨界點(diǎn)是 50 萬元。關(guān)于利息支出扣除金 額的確定分為兩種情況討論分析。在這種情況下，允許扣除的“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。此時(shí)，對除利息支出以外的銀行手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用，可按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 5%以內(nèi)計(jì)算扣除，超過部分不允許扣除。 利息支出的扣除問題 8 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營過程中 ,由于需要大量資金周轉(zhuǎn)，企業(yè)自有資金量很難滿足經(jīng)營活動的需要，因此一般都會發(fā)生大量的借款 ,附帶產(chǎn)生的利息支出是不可避免的 ,而利息支出的不同扣除方法直接影響企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅額。很顯然，對于企業(yè)來講，選擇方法一可以使企業(yè)節(jié)省 萬元 的稅款。 商鋪應(yīng)納土地增值稅＝ %% ???? （萬元）。 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅扣除項(xiàng)目 = 100050055%20500100%105001006000500060060005000120 ??????????? ）（）（ =（萬元）（除稅金及附加外其他按面積分?jǐn)偅? 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額＝ 0 0 75 0 0 ??? （萬元），無增值額。 由于增值率未超過 20%，因此 5000 平方米普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免土地增值稅。 扣除項(xiàng)目＝土地成本＋房屋開發(fā)成本＋費(fèi)用扣除 10％＋加計(jì)扣除 20％＋稅金 ＝ 99155%20600120%10600120600120 ?????????? ）（）（ （萬元） 增值額＝收入－扣除項(xiàng)目 = 99 9 15 0 05 0 0 ??? ）（ （萬元） 增值率＝增值額247。該項(xiàng)目商鋪收入為 500萬元，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入為 500 萬元，合計(jì) 1000 萬元，營業(yè)稅金及附加 55 萬元。 案例分析 [1]： 7 某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商品住宅樓一幢，底層為商鋪，面積 1000 平方米，商鋪以上為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，面積為 5000 平方米，合計(jì) 6000 平方米。 但是，在進(jìn)行房地產(chǎn)土地增值稅清算時(shí)，對于商鋪?zhàn)≌?lián)體樓的土地增值 稅如何計(jì)算，出現(xiàn)了爭議比較大的兩種計(jì)算方法：方法一是按核算項(xiàng)目先整體計(jì)算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按建筑面積分別核算各自的增值額，再計(jì)算土地增值稅；方法二是先按店鋪和店鋪上面的普通住宅各自的建筑面積分開計(jì)算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計(jì)算增值稅。由于商鋪?zhàn)≌?lián)體項(xiàng)目，在實(shí)踐當(dāng)中都是以商鋪聯(lián)體住宅作為一個(gè)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門（例如建設(shè)委員會或建設(shè)局）報(bào)批的，而決不是把商鋪和商鋪上面的普通住宅分別向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門報(bào)批。通過對這些方面進(jìn)行更好的稅收籌劃，可以為企業(yè)減少很多稅負(fù)，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)利益。 河南老街坊置業(yè)有限公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個(gè)典型代表企業(yè)之一 ，同樣處在稅收法律法規(guī)日益規(guī)范的大環(huán)境中，上述稅收籌劃問題它都 在面臨。 以前可利用借款費(fèi)用資本化進(jìn)行加計(jì)扣除，減少土地增值額。 以前許多房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于商業(yè)地產(chǎn)，把該部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)辦到自己名下，從而免交土地增值稅。 過去 大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項(xiàng)目公司等方式經(jīng)營，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營來達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。從房地產(chǎn)企業(yè)角度看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之配套的稅收法律法規(guī)日趨完善。它在土地增值稅方面所面臨的問題也是大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在面臨的問題，很有代表性，很值得借鑒。累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入近 100 億元，迅速發(fā)展成為河南省內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)極具影響力的企業(yè)之一。是一家大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司。 3. 河南老街坊置業(yè)有限公司概況及土地增值稅稅收籌劃現(xiàn)狀 河南老街坊置業(yè)有限公司概況及項(xiàng)目簡介 綠地 集團(tuán)是 中國 綜合性地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)，在 2021 世界企業(yè) 500 強(qiáng)排名第 483 位