房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃研究(參考版)
2025-01-06 05:17本頁面
【正文】 第五章 結(jié) 論 本文的創(chuàng)新與不足之處 演講完畢，謝謝觀看！ 。 本文的不足 ： ? 在臨界點(diǎn)分析方面忽略了稅會(huì)差異 ， 在考慮借款費(fèi)用稅收與會(huì)計(jì)處理差異的情況下 ， 該部分的研究結(jié)論會(huì)有一定偏差 。 第四章 結(jié) 論 本文的創(chuàng)新 ： ? 通過定量分析推導(dǎo)出在土地增值稅清算納稅時(shí)間選擇方面 具有普遍適用性籌劃標(biāo)準(zhǔn) 。 綜合考慮兩種方法時(shí) ， 可通過臨界點(diǎn)籌劃達(dá)到普通住宅增值率低于 20%進(jìn)而在清算環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)退稅的情況 ，因此綜合考慮時(shí)清算時(shí)間應(yīng)選擇提前清算 。 ? 就 HS公司 XFJY案例來說 ， 單獨(dú)考慮清算時(shí)間選擇法時(shí) ， 該項(xiàng)目應(yīng)選擇推后清算 。 對(duì)普通住宅利用清算時(shí)間選擇對(duì)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃 ? 土地增值稅納稅籌劃涉及多個(gè)環(huán)節(jié) ， 有多種稅收籌劃方法 。 ? 對(duì)該項(xiàng)目單考慮利用清算時(shí)間選擇進(jìn)行稅收籌劃 ， 由于該項(xiàng)目普通住宅 、 其他商品房增值率分別大于 20%、 %， 該項(xiàng)目應(yīng)選擇推后清算 。 案例分析： JXHC XFJY項(xiàng)目 目概況：開發(fā)項(xiàng)目類型為住宅商品房 普通住宅與其他商品房的判定：根據(jù)陜西省財(cái)政廳 、 陜西省地方稅務(wù)局陜財(cái)稅發(fā) 【 2023】 78號(hào)文件規(guī)定 ， 本次對(duì)于單套住宅面積 144平米以下的住宅 ， 按普通住宅為單位進(jìn)行清算；對(duì)于單套住宅面積144平米以上的住宅 ， 以及對(duì)住宅以外的其他商品房如商鋪 、 車庫 、柴房等 ， 按其他商品房確定 表 31 XFJY項(xiàng)目銷售情況 類別 銷售面積 單位（㎡） 銷售收入 （單位：萬元） 普通住宅 其他商品房 對(duì)普通住宅利用臨界點(diǎn)分析對(duì)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃 表 32 XFJY項(xiàng)目扣除情況 項(xiàng)目 普通住宅 其他商品房 未售面積 總計(jì) 土地成本 開發(fā)成本 其中：拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 建筑安裝成本 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)費(fèi)用 其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用 其他費(fèi)用 加計(jì)扣除 20% 營(yíng)業(yè)稅金及附加 合計(jì) 對(duì)普通住宅利用臨界點(diǎn)分析對(duì)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃 表 33 XFJY項(xiàng)目土地增值稅一覽表 項(xiàng)目 普通住宅 其他商品房 總計(jì) 計(jì)稅收入 扣除額 增值額 增值率 % % 土地增值稅適用稅率 30% 50% 扣除率 0 15% 應(yīng)納稅額 稅前利潤(rùn) 對(duì)普通住宅利用臨界點(diǎn)分析對(duì)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃 表 34 XFJY項(xiàng)目增值率與毛利率一覽表 項(xiàng)目 增值率 毛利率 普通住宅 % % 其他商品房 % % 對(duì)普通住宅利用臨界點(diǎn)分析對(duì)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃 表 35 利用臨界點(diǎn)對(duì)普通住宅稅收籌劃 毛利率 收入 成本 扣除額 增值額 增值率 應(yīng)納稅額 稅前利潤(rùn) % % 38% 降價(jià) % 0 38% 簡(jiǎn)單裝修，同時(shí)提價(jià) % 0 3749 ? 由表 35可知 ， 當(dāng)毛利率低于 %時(shí) ， 增值率低于 20%， 此時(shí)普通住宅達(dá)到法定免稅條件 。二期項(xiàng)目土地面積共 ，其中建筑面積共 。項(xiàng)目介紹： XFJY項(xiàng)目為 HS地產(chǎn)的二期項(xiàng)目，坐落于并福路南段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇扣除利息時(shí)，需要不項(xiàng)目實(shí)際相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)更好的節(jié)約稅負(fù)。我國(guó)當(dāng)前執(zhí)行的土地增值稅法律中提出，在扣除房地產(chǎn)開支出利息的方式有兩種，首先為滿足條件，根據(jù)土地所有權(quán)支付費(fèi)用加上開發(fā)房地產(chǎn)投入成本幵對(duì)支付利息扣除 。銷售量確定后，房屋銷售單價(jià)會(huì)按照市場(chǎng)變化趨勢(shì)
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