房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃概述(參考版)
2025-06-24 17:12本頁面
【正文】 31 / 31?！ ×硗?，需要注意的是，收入性質(zhì)的轉(zhuǎn)化必須具有真實(shí)性、合法性，同時(shí)能夠滿足客戶的利益要求。有專業(yè)人員在場，可以防患于未然。進(jìn)出倉庫人員嚴(yán)禁攜帶火種。一是符合倉庫管理規(guī)范，有利于倉庫的安全。此次稅收籌劃活動(dòng)既滿足了稅收法規(guī)的要求，又滿足了客戶的需要，同時(shí)又達(dá)到了節(jié)稅的目的?！ 身?xiàng)比較，可以看出，庫房倉儲(chǔ)比房屋租賃每年節(jié)稅２２．５６萬元，即使考慮到出租變?yōu)閭}儲(chǔ)后，須增加保管人員，需要支付一定費(fèi)用，但扣除保管人員的工資費(fèi)用、辦公費(fèi)用仍可以節(jié)余十多萬元。其中：應(yīng)納營業(yè)稅＝３００５％＝１５（萬元）；應(yīng)納房產(chǎn)稅＝１６００（１－３０％）１．２％＝１３．４４（萬元）；應(yīng)納城建稅、教育費(fèi)附加＝１５（７％＋３％）＝１．５（萬元）。假如年底合同到期，公司派代表與客戶進(jìn)行友好協(xié)商，繼續(xù)利用庫房為客戶存放商品，但將租賃合同改為倉儲(chǔ)保管合同，增加服務(wù)內(nèi)容，配備保管人員，為客戶提供２４小時(shí)服務(wù)。應(yīng)納城建稅、教育費(fèi)附加＝１５（７％＋３％）＝１．５（萬元）。租金收入應(yīng)納稅額合計(jì)為５２．５萬元。由于房產(chǎn)稅計(jì)稅公式的不同，必然導(dǎo)致應(yīng)納稅額的差異，這就預(yù)示了稅收籌劃的機(jī)會(huì)?！ 稜I業(yè)稅暫行條例》第二條規(guī)定：租賃業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)均應(yīng)繳納營業(yè)稅，適用稅率相同，均為５％；《房產(chǎn)稅暫行條例》及有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定：租賃業(yè)與倉儲(chǔ)業(yè)的計(jì)稅方法不同。所謂房屋租賃是指租賃雙方在約定的時(shí)間內(nèi)，出租方將房屋的使用權(quán)讓度給承租方，并收取租金的一種契約形式；倉儲(chǔ)是指在約定的時(shí)間內(nèi)，庫房所有人用倉庫代客貯存、保管貨物，并收取倉儲(chǔ)費(fèi)的一種契約形式。 要降低稅負(fù)，必須完成房屋租賃與庫房倉儲(chǔ)的轉(zhuǎn)換?，F(xiàn)在我國正處在產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)期，社會(huì)資源不斷地進(jìn)行優(yōu)化配置，部分社會(huì)閑置資源重新組合在所難免。現(xiàn)在商品極大豐富了，企業(yè)界逐步向零庫存發(fā)展，他們的庫房大量閑置。他說，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，商品較為短缺。由外國運(yùn)輸企業(yè)運(yùn)輸進(jìn)出口貨物的，外國運(yùn)輸企業(yè)所持的一份運(yùn)費(fèi)結(jié)算憑證免納印花稅；托運(yùn)方所持的一份運(yùn)費(fèi)結(jié)算憑證應(yīng)繳納印花稅。 6．對(duì)國內(nèi)各種形式的貨物聯(lián)運(yùn)，凡在起運(yùn)地統(tǒng)一結(jié)算全程運(yùn)費(fèi)的，應(yīng)以全程運(yùn) 費(fèi)作為計(jì)稅依據(jù)，由起運(yùn)地運(yùn)費(fèi)結(jié)算雙方繳納印花稅；凡分程結(jié)算運(yùn)費(fèi)的，應(yīng)以分程 的運(yùn)費(fèi)作為計(jì)稅依據(jù)，分別由辦理運(yùn)費(fèi)結(jié)算的各方繳納印花稅。 5．商品購銷活動(dòng)中，采用以貨換貨方式進(jìn)行商品交易簽訂的合同，是反映既購 又銷雙重經(jīng)濟(jì)行為的合同，對(duì)比，應(yīng)按合同所載的購銷合計(jì)金額計(jì)稅貼花。 3．應(yīng)納稅額不足1角的，免納印花稅；1角以上的，其稅額尾數(shù)不滿5分的不計(jì)， 滿5分的按1角計(jì)算。 1．同一憑證載有兩個(gè)或兩上以上經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)而適用不同稅目稅率，如分別記載金 額的，應(yīng)分別計(jì)算應(yīng)納稅額，相加后按合計(jì)稅額貼花；如未分別記載金額的，按稅率 較高的計(jì)稅貼花。 然而，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中總是頻繁的訂立各種各樣的合同，且有些合同金額巨大， 因而印花稅的籌劃不僅是必要的，而且是重要的。如加工費(fèi)為10萬元，原材料費(fèi)為20萬元，所需貼花的金額為： 200000‰+100000‰+50000‰＝135元。 2．加工承攬合同規(guī)定由受托方提供原材料的，若合同中分別記載加工費(fèi)金額和 原材料金額，應(yīng)分別計(jì)稅：‰稅率計(jì)稅，原材料金 ‰稅率計(jì)稅，并按兩項(xiàng)稅額相加的金額貼花；若合同中未分別記載兩項(xiàng)金額，而只有混匯的總金額，則從高適用稅率，應(yīng)按全部金額依照加工承攬合同，‰稅率計(jì)稅貼花。 我國印花稅稅法，對(duì)加工承攬合同的計(jì)稅依據(jù)有如下規(guī)定： 1．加工承攬合同的計(jì)稅依據(jù)為加工或承攬收入。 2．振興鋁合金門窗廠提供零配件，價(jià)值5萬元。合同中規(guī)定： 1．振興鋁合金門窗廠受安居建筑安裝公司委托，負(fù)責(zé)加工總價(jià)值50萬元的鋁合 金門窗，加工所需原材料由鋁合金門窗廠提供。 訂立合同有技巧——關(guān)于印花稅的籌劃 此外，稅法規(guī)定，１９９４年１月１日前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在２０００年底前首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。８０００１００％＝２０％中可求出，Ｘ＝９６００萬元。當(dāng)然，這會(huì)帶來另一種后果，即導(dǎo)致銷售收入的減少，此時(shí)是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的１０％，而各省市在１０％之內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。 增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。ｙ１００％＝２０％等式中可計(jì)算出，ｙ＝８３３３萬元。我們對(duì)上例給出的條件做一點(diǎn)改動(dòng)，然后來計(jì)算土地增值稅的稅負(fù)和企業(yè)的收益情況。進(jìn)一步籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在２０％以內(nèi)。３０００１００％＝６７％，適用４０％的稅率，應(yīng)繳納（５０００－３０００）４０％－３０００５％＝６５０萬元 二者合計(jì)為１２５０萬元，分開核算比不分開核算多支出稅金５０萬元。 如果分開核算，應(yīng)繳納土地增值稅為： 普通住宅：增值率為（１００００－８０００）247。 如果不分開核算（納稅人應(yīng)了解清楚當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為： 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例（以下簡稱增值率）為（１５０００－１１０００）247。 北京某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，１９９９年商品房銷售收入為１．５億元，其中普通住宅的銷售額為１億元豪華住宅的銷售額為５０００萬元。在分開核算的情況下，如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控
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