【正文】 （ 指導(dǎo)老師： 商學(xué)院 會計學(xué)系 ） 。 [28]尹磊， 《房地產(chǎn)企業(yè)銷售的節(jié)稅技巧》 ，《財務(wù)與會計導(dǎo)刊（上半月 [26]張艷，孫利瓊， 《談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入和費(fèi)用的處理》 ， 《財會月刊》 ， 。綜合版 》， 。理財版》 ， 2020年 ， 第 10期總第 361期 。 [22]陳少英，謝徽， 《避稅行為非法性質(zhì)疑》 ， 《現(xiàn)代財經(jīng)》 2020年 10月 ， 總第 201期 。 [20]陳豐路，饒慧，潘蓉，《 物業(yè)稅制度設(shè)計的幾點(diǎn)考慮》 ， 《稅務(wù)研究 》， 2020年 ， 第 9期 。 [18]賀志東， 2020年 7月第 1版：《征稅籌劃》，石油工業(yè)出版社。 [16]郭春芳， 2020年 9月第版：《新編稅務(wù)籌劃與設(shè)計手冊》，中國工商出版社。 [14]北京稅收與市場調(diào)查研究中心， 2020 年 4 月第 1版：《納稅籌劃方法集粹》，機(jī)械工業(yè)出版社。 [12]張中秀，宋洪祥，張美中等編著， 2020 年 3月第 2 版：《納稅籌劃寶典》 ，機(jī)械工業(yè) 出版社。 [10]楊琳主編， ： 《納稅籌劃 》， 經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社 。 [8]莊粉榮， 2020年 4月第 1版： 《納稅籌劃實戰(zhàn)經(jīng)典百例》 ， 編著機(jī)械工業(yè)出版社 。 [6]李伯興 安仲文 ， 2020 年 3月第 1 版： 《納稅業(yè)務(wù)核算技能與案例》 ， 中國財政 經(jīng)濟(jì)出版社 。 [4]蓋地， 2020年 1月第 1版：《企業(yè)稅務(wù)籌劃理論與實務(wù)》，東北財經(jīng)大學(xué)出版社。 [2]蓋地， 1998年 7月第 1版： 《納稅申報與納稅籌劃》，立信 會計 出版社 。一方面要加快我國稅收法律法制建設(shè)的進(jìn)程，不斷完善稅法，堵塞漏洞，提高稅收征收管理水平；另一方面，要對稅務(wù)籌劃進(jìn)行正確的引導(dǎo)，規(guī)范稅務(wù)籌劃服務(wù)，避免其行為產(chǎn)生偏差，以促進(jìn)稅務(wù)籌劃健康、有序地 發(fā)展。 ，防范和化解納稅風(fēng)險 通過納稅籌劃可以使納稅人的合法權(quán)益得到最充分的保障，還可以防范和化解納稅風(fēng)險，最大限度地避免不必要的損失。 ，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展 納稅人按照國家稅收政策進(jìn)行納稅籌劃，可以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)布局的逐步合理和生產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展。成功 的納稅籌劃意味著納稅人對國家制定的稅收法律、法規(guī)的全面理解和運(yùn)用，對國家稅收政策意圖的準(zhǔn)確把握。為了避免工作中的被動和滯后，稅務(wù)人員必然要加強(qiáng)對征稅籌劃的研究，加強(qiáng)對稅收法規(guī)、政策的學(xué)習(xí)，加強(qiáng)對最新出現(xiàn)的或潛在的稅收問題的研究與探索，這樣，稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)會不斷得到提高。第三，有利于促進(jìn)稅務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高。 對稅務(wù)機(jī)關(guān)來說，首先，企業(yè)會計核算和財務(wù)管理的加強(qiáng)，可以使稅務(wù)人員從繁雜的會計報表、賬簿、憑證的審核、檢察工作中相對解脫出來，而將更多的精力投入到加強(qiáng)稅收征管、履行稅務(wù)機(jī)關(guān)的應(yīng)有職責(zé)上。 對納稅人來說。 納稅籌劃與納稅意識的增強(qiáng)一般具有客觀一致性和同步性的關(guān)系，使納稅人納稅意識提高到一定階段的表現(xiàn)。于是，一種合法或不違法地減少應(yīng)納稅款，節(jié)約稅收支出，實現(xiàn)利潤最大化的方法 —— 納稅籌劃，便成為納稅人的必然選擇。因此，納稅人的注意力會自覺不自覺地轉(zhuǎn)移到減少應(yīng)納稅款上來。 ，抑制偷稅行為 稅收的無償性決定了納稅人稅款的支付是資金的凈流出，沒有與之配比的直接收入。 房地產(chǎn)企業(yè)在與集團(tuán) 內(nèi) 公司 進(jìn)行房地產(chǎn)交易時，可以采用這種方法，避免繳納土地增值稅。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈與一位好朋友，則可以考慮讓受贈人支付稅款，也可以采用隱形贈與法，即讓該好友實際占有使用該房地產(chǎn)，而 不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。比如某房地產(chǎn)所有人欲將在中國境內(nèi)非盈利性的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)如希望工程基金會進(jìn)行捐贈， 而不要自行捐贈。因此，當(dāng)事人應(yīng)該注意自己的捐贈方式，以免捐贈完了之后，自己反而要承擔(dān)大筆稅款。 上述社會團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會 、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進(jìn)會以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非盈利性的公益組織。 但是，這里僅指以下兩種情況： （ 1）房地產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。因為按課征土地增值稅的三條標(biāo)準(zhǔn)，贈與人指捐贈房產(chǎn)是無償轉(zhuǎn)讓，并沒有取得收入。對于這種贈與行為，很多國家都開征了贈與稅。比如，通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)（或交際應(yīng)酬費(fèi)）時使用較高的扣除率，進(jìn)而實現(xiàn)企業(yè)所得稅（或外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅）的納稅籌劃。因此，當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時，不宜作為其非主營項目 ，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨(dú)立核算的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。 （六） 充分利用對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的附加扣除實施納稅籌劃 《土地增值稅實施細(xì)則》規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可按“合計數(shù)”的20%加計扣除項目金額，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項費(fèi)用扣除。一般而言，一幢住房中土地支付 價所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過該項籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部 分于客戶也是可能的，而且這樣也會使得房屋各方面條件符合客戶要求，低的價格也可以增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。這種籌劃方式可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。 由于建筑行業(yè)使用的是 3%的比例稅率，稅負(fù)較低，而土地增值稅使用的是 30%—— 60%的 四級 超率 累進(jìn)稅率，稅負(fù)顯然比前者為重，如果在相同收入的情況下，當(dāng)然是前者更有利于實現(xiàn)收入最大化。 這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取 代建房報酬的行為。這時，如果按照第一種方法計算，則扣除項目金額 會較少，而按照第二種方法計算則扣除項目金額會較多。因此，一般來說，按照第一種方式計扣比較有利于企業(yè)節(jié)省稅款，即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按下式計扣： 房地 產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 =利息 +（取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本） 5% 但是，現(xiàn)實中的情況并不總是如此簡單。 納稅人在能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明時，利息支出如何計扣值得考慮。用公式表示： 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 =利息 +（取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本） 5%以內(nèi)； 例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某住宅，共支付地價款 200 萬元，開發(fā)成本為 400萬元，則其他開發(fā)費(fèi)用扣除數(shù)額不得超過 30萬元，即（ 200+400）萬元 5%，利息按實際發(fā)生數(shù)扣除。至于具體計算方法，則應(yīng)嚴(yán)格按準(zhǔn)則規(guī)定執(zhí)行。 不僅如此，新準(zhǔn)則還擴(kuò)大了借款費(fèi)用資本化的范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)產(chǎn)品在開發(fā)過程中屬于企業(yè)的在產(chǎn)品，應(yīng)作為存貨管理，新準(zhǔn)則將存貨歸入其中，更加明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款費(fèi)用的會計處理。上述兩項規(guī)定對借款費(fèi)用的處理存在明顯的不同。（ 2）《股份有限公司會計制度附件三：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會計處理規(guī)定》指出，公司為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在開發(fā)產(chǎn)品銷售之前，計入開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品成本。 當(dāng)前，企業(yè)借款費(fèi)用處理的主要依據(jù)有：（ 1）我國財政部 2020 年頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則 —— 借款費(fèi)用》規(guī)定，因?qū)ｉT借款而發(fā)生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額，在符合本準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的情況下，應(yīng)當(dāng)予以資本化。 （四） 利息支出的籌劃 眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資金高度密集行業(yè)，有接近 70%（有的企業(yè)甚至高達(dá) 90%左右）的資金來自銀行，發(fā)生較高的借款費(fèi)用是不可避免的。