【正文】 參考文獻(xiàn)[1]《中華人民共和國(guó)土地增值稅土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令[1993]第138號(hào)）.[2]《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）.[3]《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）.[4]《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）.[5]國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的通知（國(guó)稅發(fā)〔2007〕132號(hào)）.[6]國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）.[7]《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）.[8][J]. 時(shí)代經(jīng)貿(mào)，2008(7). [9][J].企業(yè)導(dǎo)報(bào)，2012（8）.[10][J].會(huì)計(jì)之友，2010（4）.[11][J].會(huì)計(jì)師，2011(3).[12][J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2010（2）.[13][J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì),2010(3).[14]禹奎，丁蕓. 新編納稅籌劃技巧與案例[M].大連：大連出版社,2010.[15][J].財(cái)會(huì)之窗,2011（12）.[16]Dominic Maxwell and Anthony Vigor.land value tax:worth the transition,[J].university of oxford,2006(4) .14。綜上所述，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展進(jìn)步，稅收法律制度會(huì)越來(lái)越完善，執(zhí)法的力度也會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在市場(chǎng)接受的范圍內(nèi)適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入，改善環(huán)境，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力。 根據(jù)土地增值稅有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免征土地增值稅。 由上述對(duì)費(fèi)用在期間費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)之間的歸集問題分析可以了解，稅收法律法規(guī)在這方面留有稅收籌劃的空間，但并不是允許盲目不合理的將費(fèi)用進(jìn)行胡亂歸集，到最后兩邊都不允許扣除，只會(huì)為企業(yè)造成更大的損失，很顯然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要提前進(jìn)行籌劃，運(yùn)用合理的方法將實(shí)際發(fā)生的期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接成本中去，在稅收法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)盡可能大的為企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)。只有得出相對(duì)準(zhǔn)確的房地產(chǎn)開發(fā)成本才能計(jì)算出利息支出可扣除金額的臨界點(diǎn)，才能更好的做出籌資預(yù)算，更準(zhǔn)確的確定利息支出的可扣除金額，更有效的利用稅收法律法規(guī)留下的稅收籌劃空間，從而減輕企業(yè)稅負(fù)，增加企業(yè)利潤(rùn)。因此，仔細(xì)分析稅收法律法規(guī)后發(fā)現(xiàn)方法一更加合理，同時(shí)又為企業(yè)節(jié)省了不少稅款，完全符合我們的納稅籌劃目標(biāo)，河南老街坊置業(yè)有限公司應(yīng)該選擇第一種核算方法進(jìn)行土地增值稅核算更為合理。第一種土地增值稅核算方法符合按“最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算”的規(guī)定，而且計(jì)算出整體項(xiàng)目增值額后，按面積進(jìn)行了增值額分?jǐn)偅卜县?cái)稅字[1995]48號(hào)“分別核算增值額”的規(guī)定。因此在對(duì)核算方法的選擇上即具體操作層面上企業(yè)可以自由選擇，占有一定的優(yōu)勢(shì)，給企業(yè)留下了一定的稅收籌劃空間。 由上述案例分析[1]中可以清楚的看到，河南老街坊置業(yè)有限公司選擇了方法二，使企業(yè)繳納了更多的土地增值稅，明顯沒有做到合理的稅收籌劃。 若企業(yè)想因?yàn)樘岣呤蹆r(jià)獲得額外的收益，那么它提高銷售價(jià)格帶來(lái)的收益必須高于因放棄稅收優(yōu)惠而增加的稅收，即y，有 y。假設(shè)價(jià)格提高了y，此時(shí)房產(chǎn)的新價(jià)格為，%y，此時(shí)，允許扣除項(xiàng)目的金額=；增值額=。假設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可以享受稅收優(yōu)惠政策，即其增值率是20%的臨界點(diǎn)時(shí)其售價(jià)為P1 ，則；可得P1=1542萬(wàn)元因此，當(dāng)該公司的銷售價(jià)格在1542萬(wàn)元以內(nèi)，不需繳納土地增值稅，此時(shí)扣除項(xiàng)目金額總和為1285萬(wàn)元，獲利257萬(wàn)元。案例分析[3]：某房地產(chǎn)開發(fā)公司建成一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓準(zhǔn)備出售，全部允許扣除項(xiàng)目的金額1200萬(wàn)元（包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、加計(jì)扣除金額），假設(shè)銷售金額為 P，相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅金及附加為 （暫時(shí)不考慮地方教育費(fèi)附加）。 河南老街坊置業(yè)有限公司開發(fā)的項(xiàng)目全部都在鄭東新區(qū)，鄭東新區(qū)的平均交易價(jià)格在一萬(wàn)元以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于建造成本，很顯然，增值率很高，適用的土地增值稅稅率也相應(yīng)提高，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能夠享受稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)需要繳納的稅款明顯增多，企業(yè)的高收入并未真正進(jìn)入企業(yè)。該文件中明確規(guī)定鄭東新區(qū)單獨(dú)計(jì)算，原因是鄭東新區(qū)的房?jī)r(jià)過高，而且上漲速度過快，與老城區(qū)按照統(tǒng)一平均交易價(jià)格不合理。 因?yàn)殡S后幾年住房?jī)r(jià)格和房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)都發(fā)生了較大的變化，政府做出了適時(shí)調(diào)整使之更加符合房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際?！兑庖姟分赋?，各市、縣人民政府要及時(shí)公布普通住宅單套建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，超過標(biāo)準(zhǔn)的屬非普通住宅。但是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)存在較大爭(zhēng)議。從稅收法律法規(guī)的角度來(lái)看，不合理的開發(fā)間接費(fèi)在土地增值稅清算時(shí)是不允許扣除的，而在進(jìn)行所得稅匯算時(shí)期間費(fèi)用是只允許在當(dāng)年扣除的，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目持續(xù)的時(shí)間比較長(zhǎng)，清算都是放在項(xiàng)目已經(jīng)基本結(jié)束，這樣一來(lái)，盲目計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的那部分期間費(fèi)用不僅在所得稅匯算的時(shí)候沒有被扣除，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)也不允許被扣除，兩邊都多交了稅款，明顯沒有做到合理的稅收籌劃。從上文介紹中不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用與開發(fā)間接費(fèi)存在重合部分，稅收法律法規(guī)并沒有對(duì)企業(yè)的三項(xiàng)期間費(fèi)用和房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)并沒有嚴(yán)格的界定，在實(shí)際業(yè)務(wù)操作中確實(shí)存在一些費(fèi)用是介于三項(xiàng)費(fèi)用與開發(fā)間接費(fèi)之間，稅法對(duì)兩種費(fèi)用不同的扣除標(biāo)準(zhǔn)為納稅籌劃提供了較大的空間。開發(fā)間接費(fèi)是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，利息支出前面已經(jīng)做過詳細(xì)介紹，這里不再重復(fù)，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用指的是除利息支出以外的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，即期間費(fèi)用，包括管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用（銷售費(fèi)用）和財(cái)務(wù)費(fèi)用。如果預(yù)計(jì)將要發(fā)生的利息費(fèi)用高于50 萬(wàn)元，企業(yè)應(yīng)盡力將利息費(fèi)用能夠在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之間進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)算分?jǐn)偛⑷〉糜嘘P(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，同時(shí)一定注意不能超過按商業(yè)銀行同類同期的貸款利率確定的金額，同時(shí)滿足以上三個(gè)條件就可以據(jù)實(shí)扣除有關(guān)利息費(fèi)用，從而增加扣除項(xiàng)目金額；相反，如果預(yù)計(jì)將要發(fā)生的利息費(fèi)用低于50 萬(wàn)元，企業(yè)可以不提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，按照公式二的方法扣除。情況一：如果該企業(yè)利息費(fèi)用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，而且未超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，則按照公式13可知，可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息費(fèi)用+（400+600）5%＝利息費(fèi)用+50（萬(wàn)元）情況二：如果該企業(yè)利息費(fèi)用無(wú)法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，或無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明，則按照公式14可知，可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（萬(wàn)元）。公式為：可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得