【正文】 東華理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 參考文獻(xiàn)參考文獻(xiàn)[1] 趙連志．稅收籌劃操作實(shí)務(wù)[M]．北京：中國(guó)稅務(wù)出版社，200l. 45~46[2] IBFD. Internation Tax Glossary[M].International Bureau of Fiscal Documentation, [3] Xawawwy. Person Investment and Tax Planning, 1999. 49[4] Simon James, Christopher Nobes. The Economics of Tax[J]. American Economic Theory,1998. 32[5] WB Weigs amp。使我的理論知識(shí)、思維與分析能力有了大幅度的提高，為我在今后的工作中取得更大成績(jī)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在此，我對(duì)老師表示誠(chéng)摯的感謝以及真心的祝福。東華理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 致謝致 謝 時(shí)光飛逝，大學(xué)學(xué)習(xí)生活即將以本論文的完成告一段落。所以我認(rèn)為土地增值稅納稅籌劃的技巧在理論上雖然可以少繳納一些稅金或降低部分稅負(fù)，但在實(shí)際運(yùn)作中卻往往不能達(dá)到預(yù)期效果。雖然稅收籌劃良好的節(jié)稅效果，早就引起了企業(yè)界和學(xué)術(shù)界的廣泛關(guān)注，但國(guó)內(nèi)真正開(kāi)展稅收籌劃的企業(yè)也屈指可數(shù)，中國(guó)企業(yè)的稅收籌劃還仍處于摸索學(xué)習(xí)的階段。故從房地產(chǎn)行業(yè)著手研究稅負(fù)問(wèn)題，尤其是土地增值稅的納稅籌劃問(wèn)題顯得非常有必要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須得努力提高自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，其中一個(gè)重要的方面就是不斷降低企業(yè)的成本費(fèi)用。東華理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 結(jié)論結(jié)論 房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，近年來(lái)得到了迅速的發(fā)展。 此外稅法還規(guī)定，在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 2006年之前，很多房地產(chǎn)企業(yè)采用這種方式規(guī)避繳納土地增值稅。再如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)，準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以通過(guò)預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金，這樣在形式上就符合一方出土地一方出資金的條件。如甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擁有一塊土地，擬與ABC公司合作建造寫(xiě)字樓，資金由ABC公司提供，建成后按比例分房，對(duì)甲房地產(chǎn)公司而言，作為辦公用房自用，則不用繳納土地增值稅，從而降低了房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。代建過(guò)程中，一般由客戶提供資金，開(kāi)發(fā)商的資金壓力會(huì)較小，同時(shí)也可節(jié)約銷(xiāo)售費(fèi)用，增加利潤(rùn)。因此，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終客戶，可以采用代建房方式進(jìn)行定向開(kāi)發(fā)，而不采用先開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售方式，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售時(shí)繳納土地增值稅。在整個(gè)代建房的經(jīng)濟(jì)行為中，企業(yè)取得了收入，但是不涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)，其收入也就只屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，繳納營(yíng)業(yè)稅，不繳土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)避免符合以上三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)避免成為土地增值稅的征稅對(duì)象。例如加罰的利息和超過(guò)貸款期限的利息都不行允許扣除。通過(guò)將實(shí)際允許扣除的利息數(shù)額與利息支出節(jié)稅點(diǎn)進(jìn)行比較，從中選擇有利于納稅人節(jié)稅的扣除方式。）該公司的利息扣除節(jié)稅點(diǎn)=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額)（10%5%）=（600+1000）5%=80萬(wàn)元當(dāng)允許扣除的利息支出是90萬(wàn)元時(shí)，90萬(wàn)80萬(wàn)，所以應(yīng)采用據(jù)實(shí)扣除法，嚴(yán)格按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，這樣利息支出可按90萬(wàn)元扣除，否則按80萬(wàn)元扣除將使計(jì)稅依據(jù)增加10萬(wàn)元，造成多繳稅款。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（2）比例扣除法：凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，一般會(huì)發(fā)生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。由此可見(jiàn)，在土地增值稅計(jì)算中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用采用的是扣除比例為10%的比例扣除法，期間費(fèi)用實(shí)際的發(fā)生額大小對(duì)扣除項(xiàng)目金額沒(méi)什么影響?？鄢?xiàng)目金額=（1424+50）+2400%=增值額== 增值率=247。在實(shí)際的業(yè)務(wù)中，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的行政管理、技術(shù)支持、后勤保證等費(fèi)用也不可能與公司總部完全劃分清晰，這就為稅收籌劃提供了較大的空間。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。（1524+2500%）=18%20%，故可免交土地增值稅。沿用[案例1]中的數(shù)字，建造成本為1424萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入總額為2400萬(wàn)元，為增加小區(qū)賣(mài)點(diǎn)，提高裝修檔次，增加了裝修成本100萬(wàn)元，同時(shí)為了收回成本銷(xiāo)售額也提高了100萬(wàn)元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，在市場(chǎng)接受的范圍內(nèi)，適當(dāng)?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，改善住房周邊環(huán)境，提高裝修檔次，增加房屋賣(mài)點(diǎn)，提高開(kāi)發(fā)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力。成本費(fèi)用是土地增值稅扣除項(xiàng)目的重要組成部分，會(huì)嚴(yán)重影響納稅人應(yīng)納稅額的大小，即成本費(fèi)用越高，應(yīng)納稅額越小，成本費(fèi)用越低，應(yīng)納稅額越大。當(dāng)然，需要注意的是，在增值率未超過(guò)50%的情況下，由于適用的速算扣除系數(shù)是零，所以無(wú)論代收費(fèi)用是否并入房?jī)r(jià)，納稅人的稅負(fù)都是一樣的。6630100%=%應(yīng)納土地增值稅=337040%66305%=如果該公司在出售該寫(xiě)字樓時(shí)，按當(dāng)?shù)卣囊笤谑鄯繒r(shí)代收了150萬(wàn)元的各項(xiàng)費(fèi)用，并且計(jì)入到售樓收入中，則該公司應(yīng)繳納的的土地增值稅計(jì)算如下：允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=1500+3000+450+（1500+3000）5%+555+（1500+3000）20%+150=6780萬(wàn)元增值額=10000+1506780=3370萬(wàn)元 增值率=3370247。[案例3]某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一棟寫(xiě)字樓，收入總額為10000萬(wàn)元，該樓支付的地價(jià)款及相關(guān)費(fèi)用為1500萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為450萬(wàn)元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)555萬(wàn)元，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。雖然這兩種計(jì)算方法計(jì)算出來(lái)的增值額相同，但仍可利用代收費(fèi)用并進(jìn)行稅收籌劃?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]048號(hào)）第六款規(guī)定：“對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是并入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。國(guó)稅發(fā)200383號(hào)和國(guó)稅發(fā)200631號(hào)文件都規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要預(yù)交企業(yè)所得稅，但并沒(méi)有要求房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司預(yù)交所得稅，所以設(shè)立銷(xiāo)售公司還可以遞延交納企業(yè)所得稅。因此，設(shè)立房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司不僅不會(huì)重復(fù)繳納營(yíng)業(yè)稅，還可以將土地增值稅一分為二，降低增值額和增值率，從而達(dá)到不交土地增值稅或少交土地增值稅的目的。，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售相分離。1250 x 100%=20%,故免交上地增值稅，同時(shí)裝修需繳納的營(yíng)業(yè)稅=500 x 3%=15萬(wàn)元。應(yīng)納的上地增值稅=(20001250) x 40%1250 x 5%=237. 5(萬(wàn)元)。若不分開(kāi)核算，則增值