房地產(chǎn)土地增值稅清算等稅收問題(參考版)
2025-01-25 17:41本頁面
【正文】 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報繳納應(yīng)補繳稅款或辦理退稅。n (一 )依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；n (二 )擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；n (三 )雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；n (四 )符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；n (五 )申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。六、核定征收n 91號文：n 第三十四條 n 在審核收入和扣除項目時，應(yīng)重點關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。五、開發(fā)業(yè)務(wù)收入中的特殊問題n 關(guān)聯(lián)交易n 91號文：n 第二十九條 五、開發(fā)業(yè)務(wù)收入中的特殊問題n 31號文：n 確認(rèn)收入 (或利潤 )的方法和順序為：n (一 )按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；n (二 )由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；n (三 )按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。五、開發(fā)業(yè)務(wù)收入中的特殊問題n 采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)所得稅政策方面的規(guī)定能否適用于土地增值稅清算？五、開發(fā)業(yè)務(wù)收入中的特殊問題n 視同銷售收入n 91號文第十九條： n 此類贈品能否作為開發(fā)成本并加計扣除？四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 問題 12：計稅成本結(jié)算截止日n 31號文第三十五條：n 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。n 代付水電費、社保費用等支出處理問題。四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 南京市地稅局規(guī)定，下列列舉的各項費用可計入對應(yīng)的土地或開發(fā)成本中，但不允許作為加計 20%扣除的基數(shù)。四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 幾個關(guān)注事項：n 貸款主體問題；n 票據(jù)形式問題；n 扣除比例問題；n 分配方法問題；n 開發(fā)成本與開發(fā)費用中利息支出處理在企業(yè)所得稅與土地增值稅方面的差異；n 利息支出與利息收入的不同處理方法。31號文：企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M用 ,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。(2)四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 《企業(yè)所得稅法實施條例》三十八條：(1)n (三 )利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 91號文第二十七條：n 審核利息支出時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：n (一 )是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條 (一 )、 (二 )項規(guī)定計算的金額之和的 5%以內(nèi)計算扣除。四、開發(fā)成本歸集與分配問題n （ 2）營業(yè)稅扣繳義務(wù)n 新《營業(yè)稅暫行條例》第十一條：n 以上部門若提供的是應(yīng)稅行為，則需提供發(fā)票，開發(fā)企業(yè)可以相應(yīng)的計入成本費用中；以上部門若提供的為非應(yīng)稅行為的政府性收費，則提供行政事業(yè)性收據(jù)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該部分支出列入 “開發(fā)費用 ”或 “期間費用 ”中。 收費時要按規(guī)定使用稅務(wù)發(fā)票，不應(yīng)使用行政事業(yè)性收費票據(jù)。)(n 收費單位實施收費時，應(yīng)到指定的價格主管部門辦理收費許可證申領(lǐng)或變更手續(xù)，并按財務(wù)隸屬關(guān)系分別使用財政部或省級政府財政部門統(tǒng)一印制的財政票據(jù)。四、開發(fā)成本歸集與分配問題n （ 1）費用發(fā)票與行政事業(yè)收據(jù)的區(qū)分n 國家發(fā)展改革委、財政部關(guān)于印發(fā)《行政事業(yè)性收費標(biāo)準(zhǔn)管理暫行辦法》的通知：n 行政事業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)實行中央和省兩級審批制度。四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 問題 8：前期開發(fā)費的處理n 實施細(xì)則：前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、 “三通一平 ”等支出。n 境外施工企業(yè)來華施工例外。本稅目的征收范圍包括：建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)。n 國稅發(fā) [1993]149號第二條：n 建筑業(yè)，是指建筑安裝工程作業(yè)。四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 新《營業(yè)稅暫行條例》第十四條：營業(yè)稅納稅地點： ?。ㄒ唬┘{稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 《增值稅暫行條例實施細(xì)則》第六條： n (五 )建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)
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