【正文】 。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。按項(xiàng)目劃分，扣除方式只能選一種。實(shí)際上有一個(gè)變化的過程。” 贈(zèng)與人捐贈(zèng)房產(chǎn)是無償轉(zhuǎn)讓，并沒有取得收入，因此，不應(yīng)征稅。 思考 5： 普通標(biāo)準(zhǔn)住房的車庫(kù)是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅嗎？ 答：不是。因此，對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅?！? 2.《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù) 》 （國(guó)稅函 〔 2023〕 1003號(hào)）鑒于該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè) 過程中，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均為甲方，未發(fā)生 《 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅條例 》 規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為。 必須要區(qū)分已完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本， 只有完工年度才需要將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)為銷售成本 。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”。 思考 3： 竣工材料的報(bào)送時(shí)間會(huì)帶來什么涉稅后果？ 答：結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本及要調(diào)整毛利差額。） 思考 8： 房地產(chǎn)公司的籌建期什么時(shí)候結(jié)束？ 答：籌建期，是指從企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至開始生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng) (包括試生產(chǎn)、試營(yíng)業(yè) )之日的期間。 思考 5： 財(cái)稅 【 2023】 121號(hào)與國(guó)稅發(fā) 【 2023】 2號(hào)是什么樣的關(guān)系？ 答：解析 121號(hào)文與國(guó)稅發(fā) 【 2023】 2號(hào)中關(guān)于關(guān)聯(lián)方借款利息如何銜接扣除的疑問 : 財(cái)稅 【 2023】 121號(hào) :關(guān)聯(lián)方利息支出，是實(shí)體原則規(guī)定 。 財(cái)稅 [1995]48號(hào)第十三條：“對(duì)納稅人 既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 又搞 其他房地產(chǎn)開發(fā) 的， 應(yīng)分別核算增值額 。 國(guó)家 稅務(wù) 總局國(guó)際司領(lǐng)導(dǎo)參加了會(huì)議 。如果企業(yè)運(yùn)作不完善，可能會(huì)被認(rèn)定為偷稅處理。 思考 4： 土增稅中，車庫(kù)按什么稅率預(yù)征？可以適用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅嗎？車庫(kù)是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅還是非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 ? 答： 《 建設(shè)部關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見 》 （建住房 [2023]165號(hào)）規(guī)定，套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。 思考 7： 內(nèi)外資如何過渡銜接？新舊 31號(hào)文如何銜接？ 答：新 31號(hào)文第三十八條規(guī)定，“從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在 2023年 12月 31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進(jìn)行稅務(wù)處理。 4.《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知 》 （國(guó)稅函 [2023]201號(hào)）根據(jù) 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)）規(guī)定精神和 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 〈 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 〉 的通知 》 （國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn) 品，算手續(xù)，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。 開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利 額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”。 （三）功能區(qū)分原則。 ，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。 （三）分配共同成本（四種分配方法） 。對(duì)于一方出地 ,一方出資金 ,雙方合作建房 ,建成后按比例分房自用的 ,暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的 ,應(yīng)征收土地增值稅。 （一）房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式，按照營(yíng)業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。 “開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額”?！? 但各地也有不同做法，有按此文件界定為土地增值稅收入。 （二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕 187號(hào) 第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。營(yíng)業(yè)稅 /3%/（ 13%），也就是建筑方在與甲方簽訂建安合同時(shí)，要按上述方法換算， 并由甲方承付相應(yīng)的款項(xiàng) ，才能避免因甲方供材而由乙方額外負(fù)擔(dān)繳納的營(yíng)業(yè)稅?！? ? 答：不得加計(jì)。若企業(yè)將自身的銷售部門分離出來，設(shè)立獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，先將房地產(chǎn)銷售給子公司，子公司再將其對(duì)外銷售，在向子公司銷售房地產(chǎn)的時(shí)候可以將增值率控制在 20%以內(nèi)，這樣這個(gè)環(huán)節(jié)就可以免征土地增值稅，而只就對(duì)外銷售征收土地增值稅。營(yíng)業(yè)稅同土地增值稅均有所下降，這樣納稅人即達(dá)到了降低稅負(fù)的目的。 單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額 247。 （ 2）一個(gè)商住兩用房如何分開核算土地增值稅成本？ 答：能分別計(jì)算即可。 (3)土地閑置費(fèi)是開發(fā)費(fèi)用還是開發(fā)成本？ 答：所得稅可以扣，土地增值稅不能單獨(dú)扣。 上述房地產(chǎn)的贈(zèng)與雖發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但作為房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)的所有人并沒有因?yàn)闄?quán)屬的轉(zhuǎn)讓而取得任何收入。 思考 8： (1)無產(chǎn)權(quán)證的建筑面積是否是可售建筑面積？ 答： 一般不認(rèn)為是可售面積 。 （三）幾個(gè)重要的概念 思考 3： 什么叫分期開發(fā)？ 答：分期開發(fā)目前無官方的標(biāo)準(zhǔn)。合作建房的方式一般有兩種： 第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。 （六）計(jì)算銷售成本。 ： 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。 （六）權(quán)益區(qū)分原則。 思考 9： 可售建筑面積指什么？ 答：可售面積 =產(chǎn)證面積 有產(chǎn)證不可售公共配套設(shè)施面積 思考 10： 免租期的收入，財(cái)稅差異是什么？ 答：租賃期，并沒有任何的修飾語(yǔ)，企業(yè)所得稅按年度計(jì)算，應(yīng)當(dāng)包括免租期在內(nèi)，即對(duì)企業(yè)所得稅沒有影響。即企業(yè)所得稅是以通過正式簽訂合同后，對(duì)其取得的收入來確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。 （見 31號(hào)文第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 請(qǐng)看外資 142號(hào)文 : 五、企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生相成本費(fèi)用的確定，應(yīng)以收入與支出相匹配為原則。 國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕 187號(hào)第一條： “土地增值稅 以國(guó)家有關(guān)部門審批的 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 為單位 進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以 分期項(xiàng)目 為單位清算”。 由此可見 ， 轉(zhuǎn)讓定價(jià)管理關(guān)注的將不僅是企業(yè)所得稅 、 外資企業(yè)以及跨境交易 。 二、應(yīng)對(duì)土地增值稅反避稅的主要準(zhǔn)備工作與相關(guān)策略 我們建議房地產(chǎn)行業(yè)特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對(duì)其各項(xiàng)關(guān)聯(lián)交易及所采用的定價(jià)策略及時(shí)進(jìn)行審閱和復(fù)核，并在信息披露、文檔準(zhǔn)備等各方面做好準(zhǔn)備，以應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)隨后的管理和調(diào)查。 思考 2：架空層等地上無產(chǎn)證建筑面積，成本怎處理？ 答：根據(jù)國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕 187號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、 變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施， 按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除 。售后發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請(qǐng)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行。 3.《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù) 》 （國(guó)稅函 ﹝2023﹞342 號(hào)）明確：根據(jù) 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕 31號(hào)）規(guī)定的精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。 思考 6： 本年度預(yù)售收入是否需要在附表三調(diào)減？ 答：分三種情況： (1)企業(yè)在預(yù)售階段取得預(yù)售收入，如果年度終了開發(fā)產(chǎn)品未完工，在填報(bào)“年度企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表”時(shí)，其預(yù)售收入不填入年度申報(bào)表的附表一的收入明細(xì)項(xiàng)目，而是將預(yù)計(jì)毛利額計(jì)入“年度申報(bào)表的附表三” （納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表）第五十七行第 3列（五、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)：調(diào)增金額欄），預(yù)計(jì)毛利額 =預(yù)售收入 計(jì)稅毛利率。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，