【文章內容簡介】 積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。 期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發(fā)用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。 （二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。 ，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。 ，首先按期內成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。 （三）直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。 （四）預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。 ： 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工： （一） 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。 （二） 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 （三） 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。 ： 可以將地產(chǎn)企業(yè)計稅成本核算歸納為 7大步驟： （一）在開工前合理的劃分成本對象 (6種劃分的原則 )。劃分成本對象是計算計稅成本的首要步驟，計算成本首先要知道費用承擔者的界定，知道為誰計算的。 （二）歸集開發(fā)成本（ 6類成本科目、 3類成本項目） 。按照會計科目劃分為①土地及拆遷補償費；②前期工程費；③基礎設施費；④建安工程費；⑤公共配套設施費；⑥開發(fā)間接費用。按照成本類型劃分為①實際發(fā)生的開發(fā)成本；② 4類預提費用，包括合同金額不超 10%的金額，中介機構鑒證后，按照預計造價預提的配套設施費用，應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用、按照土地整體預算成本分配的土地開發(fā)成本；③待攤費用。例如前期已經(jīng)完工的配套設施，后期應當負擔的部分。 （三）分配共同成本（四種分配方法） 。①土地及成本必須按照占地面積法來分攤，而一次性取得土地，分期開發(fā)的土地開發(fā)成本，在征得稅務機關同意后，可以按照土地整體預算成本進行分配，待全部完 工后再行調整；②配套設施可以按照建筑面積法進行分攤；③貸款利息可以按照直接成本法或工程該算法進行分攤；④其余的共同成本分攤方法由企業(yè)自行確定。 （四）確定完工標準（三種完工標準）。 必須要區(qū)分已完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本， 只有完工年度才需要將開發(fā)成本結轉為銷售成本 。新文件繼續(xù)沿用了原 31號文件的 3個完工標準即：竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案、已開始投入使用、已取得了初始產(chǎn)權證明。 （五）單位工程成本。 （六）計算銷售成本。 （七）后續(xù)成本的二次調整 房地產(chǎn)公司的傭金到底是按 5%還是 10%扣除？ 答：一般按 5%，企業(yè)委托境外機構銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入 10%的部分，準予據(jù)實扣除。 （注：新 31號文 第二十條 企業(yè)委托境外機構銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入 10%的部分，準予據(jù)實扣除。） 為什么說房地產(chǎn)公司的避稅重災區(qū)是在房地產(chǎn)公司的成本核算上 ?如何利用稅法漏洞進行成本籌劃？ 答： 銷售要備案管理，一房一備 ，收入的風險相對較小，房地產(chǎn)公司的 避稅重災區(qū)是在房地產(chǎn)公司的成本核算上 。 所得稅籌劃的八個稅法漏洞（ 連接 ）。 成本籌劃的風險點在什么地方？ 答：要符合會計和稅法規(guī)定，也要符合開發(fā)實際情況。 房地產(chǎn)公司的成本核算流程是怎樣的？為您介紹完整的房地產(chǎn)成本歸集、分配、結轉及后續(xù)調整的流程和方法。 (鏈接 ) 房地產(chǎn)公司的合同風險控制關鍵點介紹（ 連接 ） 第三部分 土地增值稅避稅與反避稅研討的具體內容 一、地方性政策和國家政策不統(tǒng)一之處 ； c公司失敗籌劃 案例：（溝通的重要）。 鏈接 二、核定制下的清算 思考 1： ，是否交營業(yè)稅，土地增值稅 ? 答：企業(yè)將土地使用權投資給另外一個企業(yè)，屬于以無形資產(chǎn)投資入股，如果參與接受投資方的利潤分配、共擔風險的，不征收營業(yè)稅；如果取得固定的 利潤，按照租賃業(yè)征收營業(yè)稅。根據(jù) 《 財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》（財稅字 〔 1995〕 048號）的規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進行投資 ,聯(lián)營的 ,投資 ,聯(lián)營的一方以土地 (房地產(chǎn) )作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件 ,將房地產(chǎn)轉讓到所投資 ,聯(lián)營的企業(yè)中時 ,暫免征收土地增值稅 .對投資 ,聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的 ,應征收土地增值稅。對于一方出地 ,一方出資金 ,雙方合作建房 ,建成后按比例分房自用的 ,暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的 ,應征收土地增值稅。 根據(jù) 《 財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知 》 （財稅 [2023]21號）規(guī)定：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用 《 財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》 （財稅字 〔 1995〕 048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 ，以房地產(chǎn)實物減資，是否交土地增值稅？是否交營業(yè)稅？ 答：要，否則，大家都先用土地投資，再用 1.《 財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》 （財稅字 〔 1995〕 48號）“二、關于合作建房的征免稅問題： 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。” 2.《 國家稅務總局關于合作建房營業(yè)稅問題的批復 》 （國稅函 〔 2023〕 1003號）鑒于該項目開發(fā)建設 過程中，土地使用權人和房屋所有權人均為甲方，未發(fā)生 《 中華人民共和國營業(yè)稅條例 》 規(guī)定的轉讓無形資產(chǎn)的行為。因此，甲方提供土地使用權，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房，不適用 《 國家稅務總局關于印發(fā) 〈營業(yè)稅問題解答（之一） 〉 的通知 》 （國稅發(fā) 〔 1995〕 156號）第十七條有關合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定。 3.《 國家稅務總局關于印發(fā) 《 營業(yè)稅問題解答（之一） 》 的通知 》 （國稅函發(fā) 〔 1995〕 156號）十七、問：對合作建房行為應如何征收營業(yè)稅？ 答：合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種： 第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種： （一）土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結算，因此應當按照 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則 》 第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè) 額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 （二）以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。?? 第二種方式是甲方以土地使用權乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。 （一）房屋建成后如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。 （二）房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤 ??. （三）如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉讓的土地，按“轉讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。因此，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。 三、查帳制下的清算 （一）土地增值稅概念 思考 2： 只轉讓建筑物而不轉讓國有土地使用權是否要交土地增值稅？ 答：不用交，轉讓建筑物應該要與國有土地使用權一起轉讓，否則，建筑物的所有權就無法轉讓， 《土地增值稅暫行條例 》 第二條規(guī)定，“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產(chǎn)）并取得