【正文】 （二）分類歸集原則。 （四）定價差異原則。 （六）權(quán)益區(qū)分原則。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。 （二）建筑面積法。 （三）直接成本法。 ： 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。 ： 可以將地產(chǎn)企業(yè)計稅成本核算歸納為 7大步驟： （一）在開工前合理的劃分成本對象 (6種劃分的原則 )。按照成本類型劃分為①實際發(fā)生的開發(fā)成本；② 4類預(yù)提費用，包括合同金額不超 10%的金額，中介機構(gòu)鑒證后，按照預(yù)計造價預(yù)提的配套設(shè)施費用，應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用、按照土地整體預(yù)算成本分配的土地開發(fā)成本；③待攤費用。 （四）確定完工標(biāo)準(zhǔn)（三種完工標(biāo)準(zhǔn)）。 （六）計算銷售成本。 所得稅籌劃的八個稅法漏洞（ 連接 ）。 鏈接 二、核定制下的清算 思考 1： ，是否交營業(yè)稅，土地增值稅 ? 答：企業(yè)將土地使用權(quán)投資給另外一個企業(yè)，屬于以無形資產(chǎn)投資入股，如果參與接受投資方的利潤分配、共擔(dān)風(fēng)險的，不征收營業(yè)稅；如果取得固定的 利潤，按照租賃業(yè)征收營業(yè)稅。 ，以房地產(chǎn)實物減資，是否交土地增值稅？是否交營業(yè)稅？ 答：要，否則，大家都先用土地投資，再用 1.《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》 （財稅字 〔 1995〕 48號）“二、關(guān)于合作建房的征免稅問題： 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。合作建房的方式一般有兩種： 第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。?? 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。 （三）幾個重要的概念 思考 3： 什么叫分期開發(fā)？ 答：分期開發(fā)目前無官方的標(biāo)準(zhǔn)。 成本核算對象 成本對象 開發(fā)項目 成本核算對象與審批項目不一致的 : 成本核算對象＜審批項目 =成本核算對象 成本核算對象 ﹥ 審批項目 =審批項目 審批項目分期開發(fā)多個項目，且會計核算對象為多個成本項目應(yīng)于每個項目為一個清算單位；如果會計核算為一個成本對象，并且結(jié)構(gòu)、用途、位置、開發(fā)起止時間大體一致的，可以作為一個清算單位；如果會計核算為一個成本對象，但是各單項建筑結(jié)構(gòu)、用途、地理位置、開發(fā)起止時間不同的，也應(yīng)分別劃分為幾個清算單位 思考 4： 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，不能分別計算增值額怎么辦？有稅務(wù)機關(guān)理解，應(yīng)在帳面上按普通住宅和非普通住宅核算成本，是否正確？ 答： 《 土增稅細(xì)則 》 第八條：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算”。 [2023]21號第三條：“ 各地要進一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時調(diào)整”。 以上應(yīng)該是稅務(wù)機關(guān)理解不正確 ,應(yīng)是分別計算即可。 思考 8： (1)無產(chǎn)權(quán)證的建筑面積是否是可售建筑面積？ 答： 一般不認(rèn)為是可售面積 。 ，不計收入，并剔除相應(yīng)成本 。國稅函 〔 2023〕 645強調(diào)實質(zhì)還是有處分的權(quán)利，是能夠辦土地使用權(quán)證而不去辦證，跟適用集體土地建房辦不了證的是兩碼事。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為 。 上述房地產(chǎn)的贈與雖發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但作為房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)的所有人并沒有因為權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓而取得任何收入?！? （ 2）銷售使用權(quán)和租賃的區(qū)別是什么？ 答：出售使用權(quán)，通常是較長期地租賃。母公司帳面金額為 1000萬的土地，評估為 3000萬作價投資入子公司，子公司土地增值稅清算時土地的計稅成本是多少？ 1000萬，3000萬還是 0？ 鏈接：股東投入的土地在計算土地增值稅時如何扣除？ （ 2）一個項目為另一個項目提供了部分安置房，如何確定土地成本？ 答：關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題 （一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 （國稅發(fā) 〔 2023〕 187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。 思考 14： (1)資本化利息是否是開發(fā)間接費用的內(nèi)容？ 答：許多稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為，土增中沒有資本化利息，只是對了一半。 (3)土地閑置費是開發(fā)費用還是開發(fā)成本？ 答：所得稅可以扣，土地增值稅不能單獨扣?！? （ 4）開發(fā)間接費和期間費用的界限在哪里？ 答：開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除 除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計 20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。 （ 2）滾動開發(fā)利息如何劃分？ 答：多種籌資方式和單一籌劃方式對利息支出扣 除的影響不同。 （ 2）一個商住兩用房如何分開核算土地增值稅成本？ 答：能分別計算即可。但如果出租或自用的時間短（如才 3個月），就不能按舊房處理。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房?！? （ 2） 《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》 （財稅字 〔 1995〕 48號）“十、 關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題：轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。 單位建筑面積成本費用 =清算時的扣除項目總金額 247。 五、當(dāng)前土地增值稅籌劃流行手法中的陷阱分析 按照稅法規(guī)定 ,以不動產(chǎn)投資入股 ,參與接受投資方的利潤分配 ,共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為 ,不繳營業(yè)稅和土地增值稅 ,而且以不動產(chǎn)投資入股以后轉(zhuǎn)讓股權(quán)時也不需要補交營業(yè)稅。 .降低適用稅率籌劃 設(shè)立獨立的核算的銷售公司。 案例 3 ： 案例說明采取不同操作手法下，同一個方案成敗的區(qū)別。營業(yè)稅同土地增值稅均有所下降，這樣納稅人即達到了降低稅負(fù)的目的。 謝 謝！ 演講完畢，謝謝觀看！ 。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修 合同為房地產(chǎn)買賣契約的一個組成部分，與買賣契約共同成為認(rèn)購房產(chǎn)的全部合同。 若納稅人進行新建商品房的銷售，可以與購買者簽訂兩份合同，一份是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，另一份是設(shè) 備安裝及裝潢、裝飾合同（適用營業(yè)稅 建筑業(yè)稅率3%），則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上的注明金額屬于營業(yè)稅的征稅范圍，不用計征土地增值稅，且適用稅率低于銷售不動產(chǎn) 5%的稅率。若企業(yè)將自身的銷售部門分離出來，設(shè)立獨立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，先將房地產(chǎn)銷售給子公司，子公司再將其對外銷售，在向子公司銷售房地產(chǎn)的時候可以將增值率控制在 20%以內(nèi)，這樣這個環(huán)節(jié)就可以免征土地增值稅，而只就對外銷售征收土地增值稅。如果具備一定條件的企業(yè)或公司作為房地產(chǎn)的購買方 ,可以考慮先以不動產(chǎn)投資入股 ,再以向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)達到銷售房地產(chǎn)的目的 ,從而為企業(yè)獲得節(jié)稅收益。 四、土地增值稅清算實戰(zhàn)案例精講（稅務(wù)機關(guān)已認(rèn)可 ） 案例 1： 用案例講解土地增值稅的計算方法?！? （八）清算后的銷售思考 思考 20： 清算后的銷售收入是否可以扣除銷售稅金、開發(fā)費用？ 答：不能再扣。” ? 答：不得加計。總局沒有規(guī)定，一些地方自行有規(guī)定，如福建規(guī)定 1年。 （七）出租或自用后再銷售的處理 思考 19： ？ 答：可以。 思考 16： 營業(yè)稅稅收返還，是否可以作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除？ 答：先繳納再返還，可以扣；如果是直接減免的營業(yè)稅（沒有繳納）就不能扣除。營業(yè)稅 /3%/（ 13%），也就是建筑方在與甲方簽訂建安合同時，要按上述方法換算， 并由甲方承付相應(yīng)的款項 ，才能避免因甲方供材而由乙方額外負(fù)擔(dān)繳納的營業(yè)稅。 《 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》 （國稅函 【 2023】 220號）“二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)