【正文】 思考 2： 竣工證明材料是指什么？竣工證明材料交房地產(chǎn)管理部門備案是一個時點還是一個時期？ 答： 15日內(nèi)，依照 《 房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法 》 的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應(yīng)納稅所得額。即企業(yè)所得稅是以通過正式簽訂合同后，對其取得的收入來確認收入的實現(xiàn)。 思考 7： 如何以前的預(yù)交毛利率高于實際毛利怎么辦？ 答：不退。 思考 12： 以前年度的廣告費 .宣傳費 .招待費如何在新的申報表中填列？ 答：存在籌劃選擇的空間。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一： （一）占地面積法。 ，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。 （三） 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。①土地及成本必須按照占地面積法來分攤，而一次性取得土地，分期開發(fā)的土地開發(fā)成本，在征得稅務(wù)機關(guān)同意后，可以按照土地整體預(yù)算成本進行分配，待全部完 工后再行調(diào)整；②配套設(shè)施可以按照建筑面積法進行分攤；③貸款利息可以按照直接成本法或工程該算法進行分攤；④其余的共同成本分攤方法由企業(yè)自行確定。） 為什么說房地產(chǎn)公司的避稅重災(zāi)區(qū)是在房地產(chǎn)公司的成本核算上 ?如何利用稅法漏洞進行成本籌劃？ 答： 銷售要備案管理，一房一備 ，收入的風險相對較小，房地產(chǎn)公司的 避稅重災(zāi)區(qū)是在房地產(chǎn)公司的成本核算上 。 根據(jù) 《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 》 （財稅 [2023]21號）規(guī)定：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用 《 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》 （財稅字 〔 1995〕 048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。 （二）房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤 ??. （三）如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。未經(jīng)政府有關(guān)部門批準，企業(yè)自行分期開發(fā)的項目，或者與政府有關(guān)部門審批的開發(fā)項目不一致的，應(yīng)進行實地審核 察看，結(jié)合企業(yè)核算情況、有關(guān)部門批文和 《 土地增值稅項目登記表 》 ，本著“實質(zhì)重于形式”的原則，可按建筑工程規(guī)劃許可證或其他合理的方式確定清算單位。 國稅發(fā) 〔 2023〕 91號第十七條 ：清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否 以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算 ；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算； 對不同類型房地產(chǎn)是否 分別計算 增值額、增值率 ，繳納土地增值稅。他們的成本處理方式并不相同: 。 思考 11： 沒有列舉無償捐贈，無償捐贈是否是視同銷售？ 答： 《 土地增值稅暫行條例實施細則 》 （財法字〔 1995〕 6號）第二條規(guī)定，“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 《 財政部、國家 稅務(wù) 總局關(guān)于具備 房 屋功能的地下建筑征收 房產(chǎn)稅 的通知 》 （ 財稅 [2023]181號）規(guī)定：“一、凡在 房產(chǎn)稅 征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下 人防設(shè)施 等，均應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 （三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。 ② 《 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》 （國稅函 【 2023】 220號）“四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā) 繳納的土地閑置費的扣除問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。 思考 15： （ 1）沒有借款，是否可以按 10%扣除開發(fā)費用？ 答：可以。按評估價，但不能加計扣除。 （ 1） 《 土地增值稅暫行條例實施細則 》 第七條“（六）根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計 20%的扣除。 案例 2 ： 用案例講解不同計算方法帶來的不同土地增值稅清算結(jié)果。風險：關(guān)聯(lián)交易特別納稅調(diào)整。因此，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第五條關(guān)于 “納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用 ”的規(guī)定，對納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費用，應(yīng)一并列人房屋售價，按 “銷售不動產(chǎn) ”稅目征收營業(yè)稅。若第二份合同由建筑裝潢公司直接與購買者簽訂，房地產(chǎn)企業(yè)又可以節(jié)約裝潢裝飾造價部分應(yīng)納的營業(yè)稅。注意力 2023年政策有變化，籌劃時要特別注意。根據(jù) 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 （國稅發(fā) 〔 2023〕 187號）“八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理：在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷 售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。 《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》 （財稅字 〔 1995〕 48號）“七、關(guān)于新建房與舊房的界定問題：新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。 思考 17： （ 1）有些地稅認為，不能區(qū)分標準住宅與非標準住宅的項目，不得查帳清算，是否有依據(jù)？ 答：依據(jù)不足，應(yīng)只是普通住宅不超 20%不能減免。” （ 6）什么是土地增值稅中可以“全額扣除”的代收費用？ 《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》 （財稅字 〔 1995〕 48號）“六、關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題：對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 (2)資本化利息是不得扣除還是不得加計扣除？ 答：實際上有一個變化的過程 ,目前國稅發(fā) 〔 2023〕 91號：第二十七條 審核利息支出時應(yīng)當重點關(guān)注： （一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用?！? 。上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。 思考：房地產(chǎn)配套設(shè)施所有權(quán)歸屬問題 (鏈接） （四）收入 思考 10： 沒有產(chǎn)權(quán)證的銷售房地產(chǎn)，是不是收入？還是參照國稅函 〔 2023〕 645號？銷售房地產(chǎn)使用權(quán)的金額，是不是土地增值稅意義上的收入？ 答：個人看法是收入不征收土地增值稅，分攤的成本也不允許列入扣除項目。 思考 7： 建筑面積是成本分攤的唯一標準嗎？有幾種分攤的標準？在什么情況下優(yōu)先適用哪種標準？ 答：不是，國稅發(fā) 〔 2023〕 187號：屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法， 一般適用可售面積法，可售面積法明顯不合理，可采取各地稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的方法，或企業(yè)提出并經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認可的方法，如層高系數(shù)法、收入法。 財稅 [2023]21號第一條：“納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額”。 （二）土地增值稅的納稅人 《 土地增值稅暫行條例 》 第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅 義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當依照本條例繳納土地增值稅。 （二）以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。 3.《 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 營業(yè)稅問題解答（之一） 》 的通知 》 （國稅函發(fā) 〔 1995〕 156號）十七、問：對合作建房行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅？ 答：合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。 (鏈接 ) 房地產(chǎn)公司的合同風險控制關(guān)鍵點介紹（ 連接 ） 第三部分 土地增值稅避稅與反避稅研討的具體內(nèi)容 一、地方性政策和國家政策不統(tǒng)一之處 ； c公司失敗籌劃 案例：（溝通的重要）。 （五）單位工程成本。按照會計科目劃分為①土地及拆遷補償費；②前期工程費；③基礎(chǔ)設(shè)施費；④建安工程費；⑤公共