【正文】 未完工對于稽查來說有什么區(qū)別？ 答：如果已完工，對收入和計稅成本是否屬實，稽查都要查；如果是未完工的，那么稽查只查收入，不查成本，因為企業(yè)所得稅是按銷售未完工收入乘以計稅毛利率來計算的。 （見 31號文第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。 在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。） 思考 2： 竣工證明材料是指什么？竣工證明材料交房地產(chǎn)管理部門備案是一個時點還是一個時期？ 答： 15日內(nèi)，依照 《 房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法 》 的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案。 工程竣工驗收報告還應附有下列文件 :??. 2.《 國家稅務總局關(guān)于印發(fā) 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 》 的通知 》 （國稅發(fā) 〔 2023〕31號）第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、 附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工： （一）開發(fā)產(chǎn)品 竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案 。 （三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 3.《 國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標準稅務確認條件的批復 》 （國稅函 ﹝2023﹞342 號）明確：根據(jù) 《 國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知 》 （國稅發(fā) 〔 2023〕 31號）規(guī)定的精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 應按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本并計算此前以預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實際毛利額，同時將開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應納稅所得額。 開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。 4.《 國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知 》 （國稅函 [2023]201號）根據(jù) 《 國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知 》 （國稅發(fā) [2023]31號）規(guī)定精神和 《 國家稅務總局關(guān)于印發(fā) 〈 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 〉 的通知 》 （國稅發(fā) [2023]31號）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn) 品，算手續(xù)，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額。 因此，建設單位如果已經(jīng)向上述的有關(guān)部門備案，則稅務部門會從“建設單位如果已經(jīng)向上述的有關(guān)部門備”備案之日起，作為完工之日計算計稅成本時點。 思考 3： 竣工材料的報送時間會帶來什么涉稅后果？ 答：結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本及要調(diào)整毛利差額。 二、收入的稅務處理 思考 1： 未正式簽訂“合同”所取得的收入可是收入？ 答： 所得稅不作為收入。國稅發(fā) [2023]31號文第六條“企業(yè)通過正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同 》 或 《 房地產(chǎn)預售合同 》 所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)”。即企業(yè)所得稅是以通過正式簽訂合同后，對其取得的收入來確認收入的實現(xiàn) 。 思考 2： 定金 .意向金是不是收入？ 答： 收到定金、意向金要征收營業(yè)稅，但不作為企業(yè)所得稅收入 。因為 31號文第六條“企業(yè)通過正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同 》 或 《 房地產(chǎn)預售合同 》 所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)”。即企業(yè)所得稅是以通過正式簽訂合同后，對其取得的收入來確認收入的實現(xiàn)。 思考 3： 預收收入是不是視同銷售？ 答：不是“視同銷售”，本身就是收入，要確認所得稅收入。 思考 4： 如何實現(xiàn)預繳所得稅的人為調(diào)節(jié)？該人為調(diào)節(jié)是否是偷稅？ 答：不定偷稅，但應收滯納金。 思考 5： 年度申報表附表 3的 調(diào)增、調(diào)減 到底調(diào)什么？ 答：利潤額。 思考 6： 本年度預售收入是否需要在附表三調(diào)減？ 答：分三種情況： (1)企業(yè)在預售階段取得預售收入，如果年度終了開發(fā)產(chǎn)品未完工，在填報“年度企業(yè)所得稅納稅申報表”時，其預售收入不填入年度申報表的附表一的收入明細項目，而是將預計毛利額計入“年度申報表的附表三” （納稅調(diào)整項目明細表）第五十七行第 3列（五、房地產(chǎn)企業(yè)預售收入計算的預計利潤：調(diào)增金額欄），預計毛利額 =預售收入 計稅毛利率。 (2)如果年度終了前有部分項目已完工并結(jié)轉(zhuǎn)銷售，其結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入應計入申報表的附表一的收入明細項目，同時應計算結(jié)轉(zhuǎn)的實際毛利額。 (3)對應結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的這部分預售收入原已作過納稅調(diào)整增加的預計毛利額（見上述第 2點說明，即原來已填報在附表三第五十七行第 3列的部分：調(diào)增金額欄），這時應計入年度申報表附表三（納稅調(diào)整項目明細表）第五十七行第 4列（五、房地產(chǎn)企業(yè)預售收入計算的預計利潤：調(diào)減金額欄）。 開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利 額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額”。 思考 7： 如何以前的預交毛利率高于實際毛利怎么辦？ 答：不退。 《 國家稅務總局關(guān)于印發(fā) 〈 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 〉 的通知 》 （國稅發(fā)[2023]31號） 第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入 ,應先按預計計稅毛利率分季 (或月 )計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額”。 在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品 實際毛利額與預計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 思考 8： 稅率差變動是否能轉(zhuǎn)回？ 答：不轉(zhuǎn)。 思考 9： 可售建筑面積指什么？ 答：可售面積 =產(chǎn)證面積 有產(chǎn)證不可售公共配套設施面積 思考 10： 免租期的收入，財稅差異是什么？ 答：租賃期，并沒有任何的修飾語，企業(yè)所得稅按年度計算，應當包括免租期在內(nèi)，即對企業(yè)所得稅沒有影響。會計上要求要各月進行平均分攤，對各月的收入就有影響。 鏈接 思考 11： 所得稅申報表不支持許多地產(chǎn)行業(yè)特殊文件，如何填列？ 答：按新的企業(yè)所得稅申報表執(zhí)行。 思考 12： 以前年度的廣告費 .宣傳費 .招待費如何在新的申報表中填列？ 答：存在籌劃選擇的空間。企業(yè)在 2023年以前按照原政策規(guī)定已發(fā)生但尚未扣除的廣告費， 2023年實行新稅法后，其尚未扣除的余額，加上當年度新發(fā)生的廣告費和業(yè)務宣傳費后，按照新稅法規(guī)定的比例計算扣除。 三、案例介紹成本的計算步驟（六大原則、四種分配方法、三個完工標準、七步驟）所得稅 ： 成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下： （一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。 （二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。 （三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。 （四）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。 （五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。 （六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。 ： 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一： （一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。 ，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。 ，首先按本期全部成本對象占地面