【正文】 通過進(jìn)一步分析，獨立辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的小地塊上是九號樓，而九號樓車庫面積1742㎡，僅占其非住宅42%，其余非住宅都是商鋪。通過重新劃分清算單位，九號樓非住宅4100㎡的單價提高到6500元，直接導(dǎo)致審核調(diào)減應(yīng)退土地增值稅約300萬元。銷售收入的審核經(jīng)稅務(wù)人員審核，A項目銷售收入存在兩個問題： 一是部分住宅收入偏低。鑒證報告根據(jù)第三方資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的房屋估價報告對42套住宅的評估價格調(diào)增銷售收入360萬元，評估均價3800元/㎡，平均調(diào)增單價900元/㎡。另有合同單價明顯低于評估均價而未調(diào)增銷售收入的普通住宅59套。且均未說明理由。二是商鋪、幼兒園收入偏低。%，%，全部銷售給了A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的控股股東B集團(tuán)。A房地產(chǎn)企業(yè)提供了第三方資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的房屋估價報告，采用收益法評估的不含室內(nèi)裝修價值的市場價值為4900萬元，低于清算申報價格5700萬元。但是根據(jù)稅務(wù)機關(guān)掌握的二手房申報信息，與A項目地段和建設(shè)規(guī)模相近的營業(yè)用房合同均價在18000元/㎡。因此，土地增值稅清算申報價格雖高于評估價，但仍低于市場價比較多?？鄢椖康膶徍藶榱诉M(jìn)行扣除項目的審核，稅務(wù)人員一方面對A企業(yè)提供的清算資料進(jìn)行了詳細(xì)的書面審核，并對重要事項進(jìn)行了實地查驗和驗收取證。另一方面向企業(yè)取得了各棟的施工圖、竣工圖電子資料，并向第三方造價咨詢公司尋求幫助。最終稅務(wù)人員確認(rèn)以下幾方面存在問題：一是土地成本確認(rèn)存疑。B集團(tuán)這幾年的財政資金返還記錄顯示，B集團(tuán)2010年收到A項目地塊的土地出讓金返還款、配套費、該款項被約定用于A項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和拆遷。二是前期工程費扣除憑據(jù)不足。未提供支付記錄。“其他”中196萬余元未提供發(fā)票明細(xì)表。三是建筑安裝工程費扣除憑據(jù)不足。未提供支付記錄。四是喬木結(jié)算價格與造價信息差額比較大。五是代收費用不應(yīng)加計扣除。成本分?jǐn)偟膶徍塑噹煳从嬋?，不?yīng)分?jǐn)偂叭〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額”。幼兒園未繳配套費，不應(yīng)分?jǐn)偱涮踪M及配套費契稅。九號樓系獨立地塊，單獨入戶、未享受小區(qū)環(huán)境、不應(yīng)分?jǐn)倛@林費用。（四）稅務(wù)機關(guān)處理最終，稅務(wù)機關(guān)只針對前述提到的幾個明顯違法的問題進(jìn)行了調(diào)整，調(diào)減應(yīng)退增值稅369萬元。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃稅務(wù)風(fēng)險及應(yīng)對（一）A房地產(chǎn)企業(yè)籌劃方案分析 從案情分析可以看出，A房地產(chǎn)企業(yè)至少運用了三種類型的稅收籌劃方法：一是利用公司組織形式，即通過單獨成立法人企業(yè)固化土地成本；二是合理定價，即通過關(guān)聯(lián)交易使項目達(dá)到清算條件，并將轉(zhuǎn)讓收入保持在可控范圍內(nèi)；三是選擇項目核算方式，即對兩個地塊的開發(fā)項目實施統(tǒng)一核算。（二）A房地產(chǎn)企業(yè)籌劃方案的稅務(wù)風(fēng)險土地成本存疑：由于財政返還資金的存在，結(jié)合B集團(tuán)是A房地產(chǎn)企業(yè)的實際控制人，因此，A項目取得土地的成本是低于申報的土地出讓金的。但是A房地產(chǎn)企業(yè)與B集團(tuán)系獨立法人，B集團(tuán)將財政返還資金用于A項目的情況該如何從稅法上定性，這在稅法領(lǐng)域沒有定論，存在稅務(wù)風(fēng)險。A項目中部分交易是發(fā)生在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的，并且合同定價低于市場均價，雖然有房屋評估機構(gòu)對被交易的非住宅進(jìn)行了資產(chǎn)評估，但是評估價是否合理、稅務(wù)機關(guān)會否對評估價進(jìn)行調(diào)整、如何調(diào)整。對于四項費用稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為與定額標(biāo)準(zhǔn)差異大，結(jié)合《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清理管理有關(guān)問題的通知》，稅務(wù)機關(guān)至少還要證明A房地產(chǎn)企業(yè)提供的“憑證或資料不符合清算要求或不實”。但是關(guān)于不符合清算要求與不實的標(biāo)準(zhǔn)，稅法并沒有很明確的規(guī)定。假設(shè)稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定A房地產(chǎn)企業(yè)提供的憑證不實，那么A房地產(chǎn)企業(yè)還可能面臨稅務(wù)稽查的風(fēng)險。（三）A房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險應(yīng)對針對土地成本問題：雖然涉案地塊有財政返還資金，但是按照合同約定該資金是返還至B集團(tuán)而非A房地產(chǎn)企業(yè)，且A企業(yè)與B集團(tuán)是獨立法人主體，因此從A房地產(chǎn)企業(yè)角度看，在計算土地增值稅時，該筆財政返還資金不能沖減獲地成本。針對關(guān)聯(lián)交易估價問題：由于涉案關(guān)聯(lián)交易的房產(chǎn)均為商業(yè)性房產(chǎn)，而商業(yè)性房產(chǎn)的價值通常體現(xiàn)在它獲取收益的能力上，因此用收益法評估是符合其產(chǎn)品性質(zhì)的。雖然稅務(wù)機關(guān)指出該評估價低于市場價，但是在商業(yè)性房地產(chǎn)價值評估方面并不是市場價法一定比收益法評估價更合法。針對四項費用的問題：A房地產(chǎn)企業(yè)四項費用算下來比定額標(biāo)準(zhǔn)高不少，但是由于稅法相關(guān)規(guī)定中對土地增值稅清算要求并沒有詳細(xì)明確的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過A房地產(chǎn)企業(yè)的據(jù)理力爭，稅務(wù)機關(guān)只對缺少發(fā)票的部分費用予以調(diào)整不許扣除。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稽查風(fēng)險點（一）稅收優(yōu)惠政策適用是否合法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用的土地增值稅免稅情形有：（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%；（2）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。（3）因城市規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，免征土地增值稅。（4）對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。（有例外：另根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規(guī)定，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字[1995]48號文暫免征收土地增值稅的規(guī)定。）（5）對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。（6）委托代建免稅：對開發(fā)商而言，雖然取得了收入的，但是沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，其收入不屬于土地增值稅的征稅范圍。而對于是否符合稅收優(yōu)惠政策的規(guī)定又常常存在爭議，例如對“因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)”中“因國家建設(shè)需要”該如何理解、是否一定有政府規(guī)劃部門的公告、如果政府采取與企業(yè)簽訂回購協(xié)議的方式收回土地是否可以適用該優(yōu)惠政策，都存在爭議。（二）銷售收入是否有少計的情況銷售收入是計算土地增值稅應(yīng)納稅增值額的基礎(chǔ)，也是在土地增值稅預(yù)繳階段的預(yù)征率適用的基礎(chǔ)，因此無論在土地增值稅預(yù)繳階段還是清算階段，稅務(wù)機關(guān)都會判斷是否存在隱瞞銷售收入的行為，比如是否有隱瞞銷售價格的行為、附屬辦公設(shè)備的購銷合同價格是否合理、裝修合同價格是否合理、土地增值稅的清算單位是否合理合法等。（三）扣除項目是否真實、扣除金額是否準(zhǔn)確計算土地增值稅時可扣除項目主要包括：土地出讓金及稅費、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、舊房及建筑物的評估價格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費。同時，納稅人可按土地成本與開發(fā)成本之和的20%加計可扣除項目。稅務(wù)稽查時稅務(wù)機關(guān)主要看是否存在多結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本以增加土地增值稅扣除額的情形、應(yīng)計入管理費用的土地使用稅、印花稅、房地產(chǎn)稅是不是錯誤地計入了開發(fā)間接費用、代收費用有沒有錯誤地加計扣除、各種成本是否都有對應(yīng)的合法憑據(jù)、成本分?jǐn)偸欠窈戏ǖ?。第三篇：某房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅籌劃案例分析肖太壽 某房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅籌劃案例分析20120717 18:00:39| 分類： 默認(rèn)分類 | 標(biāo)簽：土地增值稅籌劃案例 肖太壽 |字號 訂閱某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司土地增值稅籌劃案例分析作者：財政部財政科學(xué)研究所博士后 肖太壽（1）項目情況介紹某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的第一期聯(lián)體住宅樓項目，底層為商鋪，,商鋪以上為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，已售收入:,其中：；，已售面積：。住宅:。，房屋開發(fā)成本(，，)，其他費用按比例扣除。請問應(yīng)如何土地增值稅籌劃,使土地增值稅最低？（2）土地增值稅計算分析《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第八條規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅?！钡诜康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲得盡量大的經(jīng)濟(jì)效益，將一些普通標(biāo)準(zhǔn)住宅商品樓的底層部分作為商鋪開發(fā)銷售。對開發(fā)這種商鋪與住宅聯(lián)體的商住樓的納稅問題，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）明確規(guī)定：對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條的免稅規(guī)定。由于稅法只明確要求分開核算增值額，而對如何計算土地增值稅沒有具體規(guī)定，在實際征收計算中，就會形成兩種土地增值稅計算方法：一種是按核算項目先整體計算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按面積分別核算增值額，計算土地增值稅；另一種是先按面積分開項目計算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計算增值稅?，F(xiàn)將兩種計算方法分別闡述如下。方法一：按核算項目先整體計算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按面積分別核算增值額，計算土地增值稅。已售商鋪和住宅分配的土地成本和開發(fā)成本：按照已售面積與可售面積的比例進(jìn)行分配。已售面積與可售面積的比例為：（+）247。（+）=247。=% 已售商鋪和住宅分配的土地成本： %=(元)。已售商鋪和住宅分配的開發(fā)成本： %=(元)?？鄢椖浚酵恋爻杀荆课蓍_發(fā)成本＋費用扣除10％＋加計扣除20％＋稅金＝＋＋（＋）10％＋（＋）20％＋＝（元）。增值額＝收入－扣除項目＝－＝（元）。增值率＝增值額247?？鄢椖?00％＝247。100%＝％。低于50%，適用30%的稅率。由于增值率超過20％，不能享受普通住宅免土地增值稅的待遇，需要增加扣除成本，由于土地成本、建安成本、公共配套設(shè)施費用是剛性，增加可能性小或根本不可能增加，建議增加綠化費用和開發(fā)間接費用，使成本增加。假設(shè)增加綠化費用為A元，+A，分析如下： 已售商鋪和住宅分配的開發(fā)成本為：（+A）%=+(元)=(+)元?？鄢椖浚酵恋爻杀荆课蓍_發(fā)成本＋費用扣除10％＋加計扣除20％＋稅金＝＋+＋（＋+）10％＋（＋+）20％＋＝(+)（元）。增值額＝收入－扣除項目＝－＝()（元）。增值率＝增值額247?？鄢椖?00％＝()247。(+)100%≤20％時，即A≥，低于50%，適用30%的稅率。本項目的普通住宅可以享受免土地增值稅的待遇。，則由于增值率未超過20％。商鋪應(yīng)納的土地增值稅＝()247。（+）30％＝()30％= A=(把A=)=136397（元）。方法二：先按面積分開項目計算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計算增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅扣除項目: 247。（+）＋(+)247。（+）＋[247。（+）＋(+)247。（+）]30%＋% ＝+(+)+[+(+)]30%＋% =+++(++)30%+ =++++ =+(把A=)=（元）（除稅金及附加外其他按面積分?jǐn)偅?。普通?biāo)準(zhǔn)住宅增值額＝－＝（元）。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率=247。=%＜20%,不繳納土地增值稅。商鋪扣除項目＝247。（+）＋(+)247。（+）＋[247。（+）＋(+)247。（+）]30%＋% =+(+)+[+(+)]30%＋% =++ A+(++ A)30%＋% =+ A++ A+ =+ A(把A=)=(元)。商鋪增值額＝－＝（元）；商鋪增值率＝247。100%＝237%，適用60%的稅率。商鋪應(yīng)納土地增值稅＝60%－35% ＝=（元）。由此可見，兩種方法計算相差懸殊，按第一種方法應(yīng)納的土地增值稅為136397元。到底應(yīng)該選擇方法一還是選擇方法二呢？對于企業(yè)來講，（），對于需要及時完成稅收任務(wù)的稅務(wù)機關(guān)來講，更傾向與按照方法二進(jìn)行計算土地增值稅。從現(xiàn)有的稅法來看，方法一是正確的稅務(wù)處理方式?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字[1995]6號）第八條規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。”第一種土地增值稅計算方法符合按“最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定，而且計算出整體項目增值額后，按面積進(jìn)行了增值額分?jǐn)?，也符合財稅字[1995]48號“分別核算增值額”的規(guī)定。第二種計算方法雖然符合稅法“分別核算增值額”的規(guī)定，但是顯然不符合“納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定。（3）基本判斷通過以上計算分析,可以作出如下基本判斷：第一，本案例第一期項目要享受普通住宅的土地增值稅優(yōu)惠政策。而開發(fā)成本中包括五項：土地征用與拆遷補償費用、前期工程費用、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費以及開發(fā)間接費用。在這五項成本中，只能在建安成本和開發(fā)間接費用這兩項成本中增加成本，當(dāng)然，貴公司提供的有關(guān)費用，特別是在“前期工程費用，基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費”的數(shù)據(jù)上可能存在不準(zhǔn)確性