富虹集團(tuán)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃研究畢業(yè)論文-文庫(kù)吧
2025-06-08 17:04 本頁(yè)面
【正文】 ）方案二：所得稅前利潤(rùn)額=26500－（4200＋11800＋1000＋＋）=（萬(wàn)元）（三）兩個(gè)方案在所得稅前利潤(rùn)差額。－7087=（萬(wàn)元）從上述方案可以看出：方案二雖然降低了售價(jià)，但是由于不需要繳納土地增值稅，稅收成本降低。案例二：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2009年商品房銷售收入為3億元，其中普通住宅的銷售額為2億元，豪華住宅的銷售額為1億元。該房地產(chǎn)企業(yè)如何核算其增值額？根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，筆者給出了兩個(gè)不同的籌劃方案。方案一：分別核算普通住宅和豪華住宅的增值額普通住宅：增值率=（20000－16000）247。16000100%=25%＜50%，適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（20000－16000）30%=1200（萬(wàn)元）豪華住宅：增值率=（10000－6000）247。6000100%=67%＞50%，適用40%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（10000－6000）40%－60005%=1300（萬(wàn)元）應(yīng)納土地增值稅合計(jì)金額=1200+1300=2500（萬(wàn)元）方案二：不分別核算增值額增值率為（30000－22000）247。22000100%=36%＜50%，適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（30000－22000）30%=2400（萬(wàn)元）。轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目。在建項(xiàng)目是指己立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目，無(wú)論是否辦理立項(xiàng)人和土地使用權(quán)的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的行為。如果轉(zhuǎn)讓的在建項(xiàng)目已經(jīng)完成前期土地開(kāi)發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，尚未進(jìn)入施工階段，則按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅；如果轉(zhuǎn)讓的在建項(xiàng)目己經(jīng)進(jìn)入施工階段，則應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。合作開(kāi)發(fā)。合作開(kāi)發(fā)主要有三種形式，第一種是“以地?fù)Q房”，即一方出土地，一方出資金，同開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，建成后按一定比例分配房產(chǎn)的行為。在這種情況下出讓土地一方應(yīng)該按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征收5%的營(yíng)業(yè)稅；如果分回的房產(chǎn)再次出售的話，銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；出資金一方在房屋建成對(duì)外銷售時(shí)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅，其分配給出土地一方的房屋也應(yīng)該視同銷售，一并征收營(yíng)業(yè)稅。第二種是“共同投資”，由兩個(gè)及以上的投資者不單獨(dú)組建項(xiàng)目公司，共同投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為。如果開(kāi)發(fā)商共同列項(xiàng)投資開(kāi)發(fā)，并且以非閉口價(jià)形式共同簽訂開(kāi)發(fā)合同，開(kāi)發(fā)后各方按投資比例分得房產(chǎn)的，不征收營(yíng)業(yè)稅。如果雖為共同列項(xiàng)投資開(kāi)發(fā)，但一方采取閉口價(jià)形式，讓另一方參與開(kāi)發(fā)的，則其取得的收入應(yīng)該視同銷售不動(dòng)產(chǎn)，需要征收營(yíng)業(yè)稅。如果列項(xiàng)后再讓其他方參與聯(lián)建、參建、搭建的，則不論以何種形式價(jià)格轉(zhuǎn)讓的，均應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。第三種是“合營(yíng)開(kāi)發(fā)”，由合作各方投資設(shè)立新的項(xiàng)目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)。可以是一方以土地使用權(quán)出資，另一方或幾方以貨幣資金出資，也可以是所有股東均以貨幣資金投資，然后再去購(gòu)買(mǎi)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。投資人共同設(shè)立項(xiàng)目公司，利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，按投資比例分配利潤(rùn)。在這種情況下，以土地使用權(quán)投資入股免征營(yíng)業(yè)稅，項(xiàng)目公司在銷售房屋時(shí)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。代建房產(chǎn)。代建房產(chǎn)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托代建設(shè)單位建造房屋的行為。代建房產(chǎn)需要滿足以下幾個(gè)條件:一是所建造的房屋需要以建設(shè)單位名義立項(xiàng)和報(bào)建，不能過(guò)戶到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的名下；二是所有的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金全部由建設(shè)單位提供，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不墊付任何資金；三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只向建設(shè)單位收取代建費(fèi)，不承擔(dān)項(xiàng)目的任何風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所收取的代建費(fèi)需要按照“代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅。委(受)托代銷房產(chǎn)受托銷售房產(chǎn)。如果是由受托方法開(kāi)具銷售發(fā)票的，應(yīng)由受托方就銷售房屋取得的全部收入(含中介費(fèi))扣除劃轉(zhuǎn)給委托方的售房款后的余額繳納營(yíng)業(yè)稅；如果是由委托方開(kāi)具發(fā)票，受托方僅向委托方收取中介費(fèi)的，則受托方僅就中介費(fèi)部分繳納營(yíng)業(yè)稅；委托方從受托方取得售房款，無(wú)論是否開(kāi)具發(fā)票，均應(yīng)計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅(不扣除中介費(fèi))。我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用的是比例稅率，其計(jì)算方法分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種。從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的，依照房產(chǎn)原值，一次減除其10%到30%后的余值作為計(jì)稅依據(jù)，%的稅率計(jì)算年納稅額；房屋出租的，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算年應(yīng)納稅額，適用稅率為12%二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃方法現(xiàn)在社會(huì)為促進(jìn)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。為各類企業(yè)創(chuàng)造公平的稅收環(huán)境，新《企業(yè)所得稅法》自2008年1月1日起施行。《中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法》和《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》同時(shí)廢止。新所得稅法體現(xiàn)了“四個(gè)統(tǒng)一”，即內(nèi)資企業(yè)、外資企業(yè)適用統(tǒng)一的企業(yè)所得稅法；統(tǒng)一并適當(dāng)降低企業(yè)所得稅稅率；統(tǒng)一和規(guī)范稅前扣除辦法和標(biāo)準(zhǔn)；統(tǒng)一稅收優(yōu)惠政策，實(shí)行“產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主、區(qū)域優(yōu)惠為輔”的新稅收優(yōu)惠體系。納稅人在中華人民共和國(guó)境內(nèi)的企業(yè)和其他取得收入的組織都是企業(yè)所得稅的納稅人，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)不是企業(yè)所得稅的納稅人，而應(yīng)由出資人繳納個(gè)人所得稅。下面針對(duì)最新的企業(yè)所得稅關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收規(guī)定，總結(jié)出房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)注的企業(yè)所得稅涉稅問(wèn)
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