【正文】 萬(wàn)元）10000=26500（萬(wàn)元）扣除項(xiàng)目：該房地產(chǎn)企業(yè)該如何制定售房方案？該房屋支付土地出讓金4200萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本11800萬(wàn)元，利息支出為1000萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元為銀行罰息（不能按收入項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)偅?。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃理論研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的很多業(yè)務(wù)均涉及到營(yíng)業(yè)稅，歸納起來(lái)，主要包括以下幾種:轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。3．經(jīng)濟(jì)原則。即稅務(wù)籌劃必須在納稅義務(wù)發(fā)生之前。然而，被認(rèn)定為“暴利行業(yè)”的房地產(chǎn)近年來(lái)引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，如果深入調(diào)查研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)事實(shí)上處于一種尷尬的狀態(tài)。本文首先從國(guó)內(nèi)外稅收籌劃研究現(xiàn)狀著手，分析本文建立的理論基礎(chǔ)；其次，研究分析稅收籌劃理論，介紹與稅收籌劃和土地增值稅相關(guān)的概念，為展開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃建立必要的理論基礎(chǔ)；最后，詳細(xì)介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的方法。taxdevelopmentAnalyses計(jì)（論畢文）富虹集團(tuán)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃研究 題the enterpriseplanning要稅收籌劃是企業(yè)一項(xiàng)非常重要的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，可以為企業(yè)減輕稅收支出帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，提高財(cái)務(wù)管理水平和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，已成為企業(yè)發(fā)展不可忽略的重要因素。稅收籌劃是企業(yè)一項(xiàng)非常重要的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，可以為企業(yè)減輕稅收支出帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，提高財(cái)務(wù)管理水平和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，已成為企業(yè)發(fā)展不可忽略的重要因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的稅收問(wèn)題很多：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、土地增值稅。通過(guò)對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程的規(guī)劃與控制來(lái)進(jìn)行。即企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)要進(jìn)行“成本效益分析”，看是否經(jīng)濟(jì)可行，稅務(wù)籌劃不能只注重于納稅環(huán)節(jié)中個(gè)別稅種的節(jié)稅而忽略該籌劃方案的實(shí)施所引發(fā)的其他費(fèi)用支出，需綜合考慮采取該稅務(wù)籌劃方案是否能給企業(yè)帶來(lái)絕對(duì)的收益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將自己擁有的土地使用權(quán)又對(duì)外轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)該按照“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅，但可以扣除原來(lái)取得該土地使用權(quán)時(shí)己經(jīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅。假設(shè)城建稅稅率為7%，（一）通過(guò)對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行分析，筆者擬定了以下兩個(gè)籌劃方案。土地出讓金：4200萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本：11800萬(wàn)元加計(jì)扣除：3200（萬(wàn)元）（二）計(jì)算兩個(gè)方案實(shí)現(xiàn)的所得稅前利潤(rùn)額。方案二：－7087=（萬(wàn)元）該房地產(chǎn)企業(yè)如何核算其增值額？普通住宅：增值率=（20000－16000）247。應(yīng)納土地增值稅合計(jì)金額=1200+1300=2500（萬(wàn)元）如果轉(zhuǎn)讓的在建項(xiàng)目已經(jīng)完成前期土地開(kāi)發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，尚未進(jìn)入施工階段，則按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅；如果轉(zhuǎn)讓的在建項(xiàng)目己經(jīng)進(jìn)入施工階段，則應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。在這種情況下出讓土地一方應(yīng)該按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征收5%的營(yíng)業(yè)稅；如果分回的房產(chǎn)再次出售的話，銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；出資金一方在房屋建成對(duì)外銷售時(shí)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅，其分配給出土地一方的房屋也應(yīng)該視同銷售，一并征收營(yíng)業(yè)稅。如果列項(xiàng)后再讓其他方參與聯(lián)建、參建、搭建的，則不論以何種形式價(jià)格轉(zhuǎn)讓的，均應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。在這種情況下，以土地使用權(quán)投資入股免征營(yíng)業(yè)稅，項(xiàng)目公司在銷售房屋時(shí)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。代建房產(chǎn)需要滿足以下幾個(gè)條件:一是所建造的房屋需要以建設(shè)單位名義立項(xiàng)和報(bào)建，不能過(guò)戶到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的名下；二是所有的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金全部由建設(shè)單位提供，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不墊付任何資金；三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只向建設(shè)單位收取代建費(fèi)，不承擔(dān)項(xiàng)目的任何風(fēng)險(xiǎn)。如果是由受托方法開(kāi)具銷售發(fā)票的，應(yīng)由受托方就銷售房屋取得的全部收入(含中介費(fèi))扣除劃轉(zhuǎn)給委托方的售房款后的余額繳納營(yíng)業(yè)稅；如果是由委托方開(kāi)具發(fā)票，受托方僅向委托方收取中介費(fèi)的，則受托方僅就中介費(fèi)部分繳納營(yíng)業(yè)稅；委托方從受托方取得售房款，無(wú)論是否開(kāi)具發(fā)票，均應(yīng)計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅(不扣除中介費(fèi))。從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的，依照房產(chǎn)原值，一次減除其10%到30%后的余值作為計(jì)稅依據(jù)，%的稅率計(jì)算年納稅額；房屋出租的，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算年應(yīng)納稅額，適用稅率為12%二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃方法新所得稅法體現(xiàn)了“四個(gè)統(tǒng)一”，即內(nèi)資企業(yè)、外資企業(yè)適用統(tǒng)一的企業(yè)所得稅法；統(tǒng)一并適當(dāng)降低企業(yè)所得稅稅率；統(tǒng)一和規(guī)范稅前扣除辦法和標(biāo)準(zhǔn)；統(tǒng)一稅收優(yōu)惠政策，實(shí)行“產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主、區(qū)域優(yōu)惠為輔”的新稅收優(yōu)惠體系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。不過(guò)如果有關(guān)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地再行轉(zhuǎn)讓，只能比照一般貨物銷售或者財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行所得稅處理。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)固定資