【正文】 或較多優(yōu)惠的企業(yè)所得稅的目的。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須從價(jià)格和成本兩個(gè)方面統(tǒng)籌規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。本文擬用案例來(lái)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何做好土地增值稅的稅收籌劃，在不提高甚至是降低價(jià)格的前提下通過(guò)降低稅收成本取得利潤(rùn)最大化。一、土地增值稅的有關(guān)規(guī)定。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。計(jì)算公式為：土地增值稅稅額=增值額適用稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)。4級(jí)超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例確定的，國(guó)家對(duì)土地增值稅有一條很重要的優(yōu)惠政策，即納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又開(kāi)發(fā)其他房地產(chǎn)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。按《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20％的扣除。二、土地增值稅稅收籌劃案例。從以上兩個(gè)籌劃方案可以看出分開(kāi)核算比不分開(kāi)核算多支出稅金100萬(wàn)元，企業(yè)可以選擇不分開(kāi)核算。綜合以上兩個(gè)案例，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以靈活地選用上述幾種籌劃方法，做到既能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，同時(shí)又能規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，從而在激烈的銷(xiāo)售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢(shì)。2006年之前，很多房地產(chǎn)企業(yè)采用這種方式規(guī)避繳納土地增值稅。因?yàn)楫?dāng)時(shí)根據(jù)《財(cái)政局、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))第一條的規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。但自從《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2006]21號(hào))出臺(tái)后，采用此方法進(jìn)行避稅的企業(yè)已無(wú)法達(dá)到預(yù)期的目的，因其規(guī)定，對(duì)于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。此外稅法還規(guī)定，在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。許多大型房地產(chǎn)公司會(huì)根據(jù)不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目成立獨(dú)立的項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司取得土地使用權(quán)，并進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，然后通過(guò)兼并項(xiàng)目公司的方式來(lái)規(guī)避應(yīng)繳納的土地增值稅。結(jié)論房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，近年來(lái)得到了迅速的發(fā)展。雖然房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速且有巨大的市場(chǎng)需求，然而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也面臨著許多的不確定性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須得努力提高自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，其中一個(gè)重要的方面就是不斷降低企業(yè)的成本費(fèi)用。在我國(guó)現(xiàn)行稅收制度下，房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種很多，稅收負(fù)擔(dān)嚴(yán)重，依法納稅構(gòu)成了企業(yè)成本的重要組成部分。故從房地產(chǎn)行業(yè)著手研究稅負(fù)問(wèn)題，尤其是土地增值稅的納稅籌劃問(wèn)題顯得非常有必要?！岸愂栈I劃”一詞在西方幾乎是家喻戶曉，然而在當(dāng)今我國(guó)，它還只是一個(gè)“新生兒”。雖然稅收籌劃良好的節(jié)稅效果，早就引起了企業(yè)界和學(xué)術(shù)界的廣泛關(guān)注，但國(guó)內(nèi)真正開(kāi)展稅收籌劃的企業(yè)也屈指可數(shù)，中國(guó)企業(yè)的稅收籌劃還仍處于摸索學(xué)習(xí)的階段。通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)專家學(xué)者的研究成果查閱發(fā)現(xiàn)雖然近些年來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃研究很多，但尚沒(méi)有形成普遍意義的針對(duì)實(shí)例研究分析。所以我認(rèn)為土地增值稅納稅籌劃的技巧在理論上雖然可以少繳納一些稅金或降低部分稅負(fù)，但在實(shí)際運(yùn)作中卻往往不能達(dá)到預(yù)期效果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅籌劃時(shí)必須注意理論聯(lián)系實(shí)際，靈活運(yùn)用各種籌劃技巧，從企業(yè)整體角度考慮稅收籌劃方案中的可行性，降低稅收負(fù)擔(dān)，獲取收益最大化從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的目標(biāo)。 致謝 時(shí)光飛逝，大學(xué)學(xué)習(xí)生活即將以本論文的完成告一段落。在本次論文的撰寫(xiě)中，我得到了帥老師的精心指導(dǎo)，不管是從開(kāi)始定方向還是在查資料準(zhǔn)備的過(guò)程中，一直都耐心地給予我指導(dǎo)和意見(jiàn)，使我在總結(jié)學(xué)業(yè)及撰寫(xiě)論文方面都有了較大提高；同時(shí)也顯示了老師高度的敬業(yè)精神和責(zé)任感。在此，我對(duì)老師表示誠(chéng)摯的感謝以及真心的祝福。同時(shí)，我真誠(chéng)地感謝經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院所有的任課老師，正是你們豐富而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膫魇诩熬牡闹笇?dǎo)，使我在大學(xué)四年不僅積累了扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)，更拓寬了我的知識(shí)面。使我的理論知識(shí)、思維與分析能力有了大幅度的提高，為我在今后的工作中取得更大成績(jī)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。最后，我要感謝母校東華理工大學(xué)，感謝她給了我接受四年高等教育的機(jī)會(huì)，豐富了我知識(shí)，拓寬了我的視野，為我今后的人生道路做好了堅(jiān)實(shí)的鋪墊，讓我能夠勇敢的追蹤自己的夢(mèng)想，開(kāi)辟自己新天地。