富虹集團企業(yè)土地增值稅納稅籌劃研究畢業(yè)論文-資料下載頁
2025-06-23 17:04本頁面
【正文】 或較多優(yōu)惠的企業(yè)所得稅的目的。面對競爭日趨激烈的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須從價格和成本兩個方面統(tǒng)籌規(guī)劃，實現(xiàn)利潤最大化。本文擬用案例來分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何做好土地增值稅的稅收籌劃，在不提高甚至是降低價格的前提下通過降低稅收成本取得利潤最大化。一、土地增值稅的有關(guān)規(guī)定。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級超率累進稅率計算征收，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項目金額后的余額。計算公式為：土地增值稅稅額=增值額適用稅率扣除項目金額速算扣除系數(shù)。4級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的，國家對土地增值稅有一條很重要的優(yōu)惠政策，即納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。對納稅人既建造普通標準住宅，又開發(fā)其他房地產(chǎn)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用免稅規(guī)定。按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20％的扣除。二、土地增值稅稅收籌劃案例。從以上兩個籌劃方案可以看出分開核算比不分開核算多支出稅金100萬元，企業(yè)可以選擇不分開核算。綜合以上兩個案例，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以靈活地選用上述幾種籌劃方法，做到既能實現(xiàn)利潤最大化，同時又能規(guī)避涉稅風(fēng)險，從而在激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。2006年之前，很多房地產(chǎn)企業(yè)采用這種方式規(guī)避繳納土地增值稅。因為當時根據(jù)《財政局、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第一條的規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。但自從《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)出臺后，采用此方法進行避稅的企業(yè)已無法達到預(yù)期的目的，因其規(guī)定，對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。此外稅法還規(guī)定，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。許多大型房地產(chǎn)公司會根據(jù)不同的房地產(chǎn)項目成立獨立的項目公司，由項目公司取得土地使用權(quán)，并進行房地產(chǎn)開發(fā)，然后通過兼并項目公司的方式來規(guī)避應(yīng)繳納的土地增值稅。結(jié)論房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，近年來得到了迅速的發(fā)展。雖然房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速且有巨大的市場需求，然而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也面臨著許多的不確定性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須得努力提高自身的競爭實力，其中一個重要的方面就是不斷降低企業(yè)的成本費用。在我國現(xiàn)行稅收制度下，房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種很多，稅收負擔(dān)嚴重，依法納稅構(gòu)成了企業(yè)成本的重要組成部分。故從房地產(chǎn)行業(yè)著手研究稅負問題，尤其是土地增值稅的納稅籌劃問題顯得非常有必要。“稅收籌劃”一詞在西方幾乎是家喻戶曉，然而在當今我國，它還只是一個“新生兒”。雖然稅收籌劃良好的節(jié)稅效果，早就引起了企業(yè)界和學(xué)術(shù)界的廣泛關(guān)注，但國內(nèi)真正開展稅收籌劃的企業(yè)也屈指可數(shù)，中國企業(yè)的稅收籌劃還仍處于摸索學(xué)習(xí)的階段。通過對國內(nèi)專家學(xué)者的研究成果查閱發(fā)現(xiàn)雖然近些年來針對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃研究很多，但尚沒有形成普遍意義的針對實例研究分析。所以我認為土地增值稅納稅籌劃的技巧在理論上雖然可以少繳納一些稅金或降低部分稅負，但在實際運作中卻往往不能達到預(yù)期效果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅籌劃時必須注意理論聯(lián)系實際，靈活運用各種籌劃技巧，從企業(yè)整體角度考慮稅收籌劃方案中的可行性，降低稅收負擔(dān)，獲取收益最大化從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的目標。 致謝 時光飛逝，大學(xué)學(xué)習(xí)生活即將以本論文的完成告一段落。在本次論文的撰寫中，我得到了帥老師的精心指導(dǎo)，不管是從開始定方向還是在查資料準備的過程中，一直都耐心地給予我指導(dǎo)和意見，使我在總結(jié)學(xué)業(yè)及撰寫論文方面都有了較大提高；同時也顯示了老師高度的敬業(yè)精神和責(zé)任感。在此，我對老師表示誠摯的感謝以及真心的祝福。同時，我真誠地感謝經(jīng)濟與管理學(xué)院所有的任課老師，正是你們豐富而嚴謹?shù)膫魇诩熬牡闹笇?dǎo)，使我在大學(xué)四年不僅積累了扎實的專業(yè)知識，更拓寬了我的知識面。使我的理論知識、思維與分析能力有了大幅度的提高，為我在今后的工作中取得更大成績打下了堅實的基礎(chǔ)。最后，我要感謝母校東華理工大學(xué)，感謝她給了我接受四年高等教育的機會，豐富了我知識，拓寬了我的視野，為我今后的人生道路做好了堅實的鋪墊，讓我能夠勇敢的追蹤自己的夢想，開辟自己新天地。
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