【正文】 5％＝ (萬元) 3．縣城一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2012年度委托建筑公司承建住宅樓l0棟，其中：80%的建筑面積直接對(duì)外銷售。取得銷售收入7648萬元；其余部分暫時(shí)對(duì)外出租，本年度內(nèi)取得租金收入63萬元。與該住宅樓開發(fā)相關(guān)的成本、費(fèi)用有：（1）支付土地使用權(quán)價(jià)款1400萬元。（2）取得土地使用權(quán)繳納契稅42萬元。（3）前期拆遷補(bǔ)償費(fèi)90萬元，直接建筑成本2100萬元，環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)用60萬元。（4）發(fā)生管理費(fèi)用450萬元、銷售費(fèi)用280萬元、利息費(fèi)用370萬元（利息費(fèi)用雖未超過同期銀行貸款利率。但不能準(zhǔn)確按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅?。?dāng)?shù)卣?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利息費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅增值額時(shí)的扣除比例為9%。根據(jù)上述資料回答下列問題。（1）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2012年度應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。（2）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，允許扣除項(xiàng)目金額。（3）計(jì)算2012年度該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅?！敬鸢浮浚?）縣城的城建稅稅率是5%營(yíng)業(yè)稅=76485%（1+5%+3%）+635%（1+5%+3%）=412．99+3．40=416．39（萬元）（2）取得土地所有權(quán)支付金額=（1400+42）80%=（萬元）開發(fā)成本=（90+2100+60）80%=1800（萬元）開發(fā)費(fèi)用=（+1800）9%=（萬元）稅金=76485%（1+5%+3%）=（萬元）加計(jì)扣除=（+1800）20%=（萬元） 允許扣除項(xiàng)目合計(jì)=+1800+++=（萬元）（3）增值額==（萬元）增值率=247。=%土地增值稅額=40%5%=（萬元）， 2010年1月通過競(jìng)拍獲得一宗國(guó)有土地使用權(quán)，面積20000平方米，合同記載總價(jià)款20000萬元，將其中的3000平方米未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓給某工業(yè)企業(yè)。（1）剩余的17000平方米于2010年2月~2013年2月開發(fā)“碧水港灣”住宅項(xiàng)目，并規(guī)定2010年3月1日動(dòng)工開發(fā)。由于公司資金短缺，于2011年5月才開始動(dòng)工。因超過期限1年未進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，被政府相關(guān)部門按照規(guī)定征收土地受讓總價(jià)款20%的土地閑置費(fèi)。(2)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和間接開發(fā)費(fèi)用合計(jì)2450萬元。（3）2012年3月該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，應(yīng)支付建筑企業(yè)工程總價(jià)款3150萬元，根據(jù)合同約定當(dāng)期實(shí)際支付價(jià)款為總價(jià)的95%，剩余5%作為質(zhì)量保證金留存兩年，建筑企業(yè)按照工程總價(jià)款開具了發(fā)票。(4)發(fā)生銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用1200萬元，向金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出600萬元，已取得相關(guān)憑證，其中超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額為150萬元。(5)2012年4月開始銷售，可售總面積為45000㎡，截止2010年8月底銷售面積為40500㎡，取得收入40500萬元；尚余4500㎡房屋未銷售。(6)2012年9月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司就“碧水港灣”項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，公司以該項(xiàng)目尚未銷售完畢為由對(duì)此提出異議。 (其他相關(guān)資料：①當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為3%；②城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%；③教育費(fèi)附加征收率為3%；④其他開發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%)要求：根據(jù)上述資料，按序號(hào)回答下列問題，如有計(jì)算，每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。（1）簡(jiǎn)要說明該企業(yè)轉(zhuǎn)讓未開發(fā)的土地使用權(quán)的土地增值稅政策。（2）簡(jiǎn)要說明主管稅務(wù)機(jī)關(guān)于2012年9月要求興達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的理由。（3）在計(jì)算土地增值稅時(shí)，對(duì)繳納的土地閑置費(fèi)是否可以扣除？（4）在計(jì)算土地增值稅時(shí)，對(duì)公司發(fā)生的借款利息支出如何進(jìn)行稅務(wù)處理？（5）計(jì)算2012年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅。【答案】：（1）對(duì)取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，在計(jì)算應(yīng)納土地增值稅時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計(jì)扣除。(2)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。興達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司截止2012年8月底已經(jīng)銷售了40500㎡的建筑面積，占全部可銷售面積45000㎡的90%，已經(jīng)達(dá)到了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的條件。(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)在土地增值稅稅前不得扣除。(4) 超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息支出在土地增值稅稅前不能扣除。600萬元中其他的利息支出在土地增值稅稅前可以扣除。(5)可以扣除的土地成本金額=(17000＋170003%)90%=15759(萬元) 【注意】考慮契稅可以扣除的開發(fā)成本金額=(2450＋3150)90%=5040(萬元)可以扣除的開發(fā)費(fèi)用=(600－150)90%＋(15759＋5040)5%=(萬元)可以扣除的稅金=405005%(1＋7%＋3%)=(萬元)扣除項(xiàng)目金額=15759＋5040＋＋＋(15759＋5040)20%=(萬元)增值額=40500－=(萬元)增值率=247。100%=%應(yīng)納土地增值稅=30%=(萬元)某企業(yè)2013年3月轉(zhuǎn)讓其職工療養(yǎng)院，取得收入15,000萬元。該療養(yǎng)院占地50畝，為劃撥用地，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)國(guó)土部門按20萬元/畝補(bǔ)收其土地出讓金；該療養(yǎng)院地上建筑物10,000平方米，成新度折扣率為80%，經(jīng)合法評(píng)定其重置成本價(jià)為1,500萬元，支付評(píng)估費(fèi)10萬元，轉(zhuǎn)讓時(shí)支付有關(guān)稅費(fèi)900萬元。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)納的土地增值稅?！敬鸢浮浚阂唬涸撀毠く燄B(yǎng)院轉(zhuǎn)讓取得收入為15000萬元二：確定扣除項(xiàng)目金額（1）補(bǔ)繳土地出讓金=2050=1000（萬元）（2）地上建筑物評(píng)估價(jià)=150080%=1200（萬元）（3）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)為900萬元（4）支付評(píng)估費(fèi)為10萬元（5）扣除項(xiàng)目金額=1000+1200+900+10=3110（萬元）三：增值額=150003110=11890（萬元）四：增值率=11890/3110100%=%五：因增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%，其適用稅率為60%，應(yīng)納土地增值稅額=1189060%311035%==（萬元）30 / 30