【正文】 性 。 贈與 是指如下情況 : ①房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權 贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。 16 (4)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認，①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定 。其實質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓土地使用權、房屋產(chǎn)權而向取得方收取的價款。 對于實物收入，一般要通過對這些形態(tài)的財產(chǎn)進行評估 (通常采用市場交易法 )確認其價值。因此，在確定收入時重點審核企業(yè)相關的經(jīng)濟收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)在收入里面。具體扣除項目金額為 : 20 (一 )取得土地使用權所支付的金額 政策規(guī)定 (1)、國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。 根據(jù)土地增值稅立法精神，《細則》第九條的 總面積 是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權的土地總面積。 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，是指納稅人在取得土地使 用權過程中為辦理有關手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。除另有規(guī)定外，扣除取得土地 便用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓虜?shù)禺a(chǎn) 有關稅金，須提供合法有效憑證 。 建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 (摘自財政部、國家稅務總局 1995年財稅字 [1995]48號文件規(guī)定 ) (4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場 (庫 )、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理 : ① 建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除 。 (摘自國家稅務總局 2023年 187號文 ) (7)納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤。 28 (2)前期工程費 是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目建造前所發(fā)生的一些費用。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。這里強調(diào)的是，納稅人的行政管理部門 (總部 )為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，應在房地產(chǎn)開發(fā)費用中扣除，不應在此扣除。如將購進的材料已列入成本后收到建筑商的發(fā)票中包含材料款后再次計入成本等現(xiàn)象。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的 5％計算扣除。還包括城市信用社、農(nóng)村信用社、各類財務公司以及其他從事信托投資、租賃等業(yè)務的專業(yè)和綜合性非銀行金融機構。 (二 )取得房地產(chǎn)產(chǎn)權后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項目 對取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權后，未進行任何實質(zhì)性的改良即再行轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得房地產(chǎn)時支付的價款、國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用、在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項稅金。不能分別計算增值額的，其建造的普通標準住宅不能享受增值額未超過扣除項目金額20%的免稅優(yōu)惠政策。 本欄目設置與表內(nèi)邏輯關系 :扣除項目總金額 欄等于取得土地使用權所支付的金額十房地產(chǎn)開發(fā)成本 +房地產(chǎn)開發(fā)費用十與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金十從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計 20%扣除數(shù)的合計數(shù)據(jù)填寫。其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車庫等面積 30,000千方米。 42 二、取得收入情況說明 該公司于 2023年 5月開始預銷售東園小區(qū)的房屋，截止到 2023年 5月30日，已出售面積為 160,000平萬米，共取得銷售收入總額1,430,000,000元，總額全部為貨幣收入 (人民幣 )。 該項目本次清算應扣除取得土地使用權所支付的 金額為 362,560,000元 43 (二 )開發(fā)成本 經(jīng)鑒證該單位提供的工程預算及結(jié)算明細資料有關憑證，截止 2023年 5月該項目工程成本為 493,600,000元，該項目本次清算應扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本金額為 394,880,000元。 公共配套設施費 :27,942,700元，本次清算分攤扣除的公共配套設施費用 22,354,160元。 根據(jù)有關政策規(guī)定，對于該項目取得租金收入 200,000元，不屬于征稅范圍。 50 房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核 《鑒證報告》中對該單位房地產(chǎn)開發(fā)費用是按率扣除計算的金額，由于稅務機關審核后己對游泳池列支的費用 10,000,000元進行調(diào)減，因此，以取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的 10％進行重新計算后應扣 除金額為 74,944,000元。 本次清算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用 74,944,000元 本次清算扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金 78,650,000元。 出售住宅取得收入 900,000,000元 普通標準住宅占清稅項目面積的比例為 : 120, 000/160， 000=75% 扣除項目金額 =1,052,922,000 75%=789,691,500元 增值額 =900,000,000－ 789,691,500=110,308,500 元 增值額與扣除項目金額之比 (增值率 )為 110,308,500/789,691,500=% 通過對出售的普通標準住宅部分的應納稅款計算后，增值 額末超過扣除項目金額 20%，應免征土地增值稅 。 49 (2)首先通過對 《鑒證報告》中扣除 前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費 的相關附表中列舉的明細項目內(nèi)容進行審核，符合土增稅政策規(guī)定允許扣除的范圍。 46 (二 ) 其他商品房計算過程 出售商業(yè)及辦公用房取得收入 530,000,000元 己出售的商業(yè)及辦公用房占清稅項目面積的比例為40,000/160,000=25% 扣除項目金額 =1,063,322,000 25%=265,830,500元 增值額 =530,000,000265,830,500=264,169,500元 增值額與扣除項目金額之比 (增值率 ) 為 264,169,500/265,830,500=% 適用稅率為 40% 應納土地增值稅為 : (264,169,500 40％ )(265,830,500 5％ )=92,376,275元 已納土地增值稅為 :5,000,000元 應補繳土地增值稅為 : 92,167,000,000=87,376,275元 47 五、稅務機關審核情況 (一 )對清稅資料的審核 稅務機關通過對納稅人提供的相關資料及《鑒證報告》中披露的內(nèi)容情況與相關數(shù)據(jù)進行核對審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，對該清算項目審核確認情況如下 : (二 )確定銷售收入 1,430,000,000元 根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，對該項目出售住宅 120,000平方米，取得銷售收入 900,000,000元 。 (4)基礎設施費 : 1,586,000元。另外，取得租金收入 200,000元。 公共配套設施用途分別為 :變電站 800平方米、物業(yè)管理用房 200平方米、托兒所 2023平方米、派出所 500平方米、游泳池 4000平方米、自行車棚 1000平方米，車庫 3500平方米。 39 第五部分 土地增值稅清算案例 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設的“東園小區(qū)”項目，在 2023年 7月， 向主管地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。二是清算項目鑒證后各數(shù)據(jù)的相關匯總表和各數(shù)據(jù)鑒證過程的相關附件。 例如 :取得土地使用權所支付金額的扣除項目分攤，地價款 的扣除，需按全部建筑面積進行分攤，不允許按占地面積進行分攤。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除，在這里不再允許重復扣除。對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 d、對于其他的白條和收據(jù)不能作為確定支出及扣除項目的憑證。 (2)對于納稅人預提的開發(fā)成本，“公共配套設施費”等，在項目結(jié)算后，成本部分結(jié)轉(zhuǎn)的科目是否正確，是否有成本多提的情況存在。 對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設施費用，在先期清算時應按實際發(fā)生的費用進行分攤。 (3)建筑安裝工程費 是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費用和安裝工程費用。 (摘自目家稅務總局 1999年國稅函 f1999)112號文 ) 27 房地產(chǎn)開發(fā)成本的構成 房地產(chǎn)開發(fā)成本是對開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本的簡稱，指房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用，這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。（摘自國家稅務總局 2023年國稅發(fā) [2023]87號文 ] 26 (5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 (摘自《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 ) 25 (3)對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方，并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，如果代收費用未計入房價中 而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的收入。 (摘自國家稅務總局 2023年國稅發(fā) [2023]187號文 ) 24 (2)此項目包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費 開發(fā)間接費用。 23 審核的重點 查看出讓合同、土地收據(jù)和契稅完稅票三者之間在土地面積上是否一致。 (摘自國家稅務總局 2023年國稅發(fā) [2023]I87號規(guī)定 ) 22 取得土地使用權所支付金額的構成 包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。 單位建筑面積成本費用 =清算時的扣除項目總金額247。如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的， (如 :計入“其他應付款”科目的 )可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 (三 )房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入審核的重點 對房地產(chǎn)銷售合同的審核 在審核轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入時，需要認真查看納稅人提供商品房購銷合