【正文】 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他國家有關(guān)規(guī)定，是不得自行轉(zhuǎn)讓的，只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國家征用以后變?yōu)閲宜械?，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)出讓的出讓方是國家，是國家憑借土地的所有權(quán)向土地使用者收取土地的租金。（3）土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。（1）以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上的建筑物及附著物的，因其同時具備上述三個條件，所以屬于土地增值稅的征稅范圍，這里又分為三種情況：①出售國有土地使用權(quán)的。這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得了收入，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。這種行為雖然發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)的原所有人（即被繼承人）并沒有因為權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓而取得任何收入。因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。由于這種行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實物形態(tài)的收入，按《條例》規(guī)定，它屬于土地增值稅的征稅范圍。這實際上是以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)來換取新建成房屋部分產(chǎn)權(quán)的行為。對于以上所舉的十種情況，只是現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)過程中常見的實例，至于其他未列舉的情況，應(yīng)同樣依據(jù)上述土地增值稅征稅范圍的三個標(biāo)準(zhǔn)來界定是否征收土地增值稅。第二：不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。第三節(jié) 土地增值額的計算一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定由于土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收的。”雖然轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入由《條例》和《細(xì)則》界定為轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)而取得的貨幣形態(tài)、實物形態(tài)，其他形態(tài)等全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。如鋼材、水泥等建材、房屋、土地等不動產(chǎn)等。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?，安置動遷用房支出等。其他房地產(chǎn)開發(fā)費，按本條（1）、（2）二項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。（二）土地增值稅扣除項目在實踐操作中的具體含義1．取得土地使用權(quán)所支付的金額《細(xì)則》第七條（一）是對《條例》第六條的具體解釋。《細(xì)則》規(guī)定，在計算增值額時，房地產(chǎn)開發(fā)成本按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本予以扣除。這里要強調(diào)的是，如果納稅人取得的是已經(jīng)進(jìn)行了土地開發(fā)的“熟地”即已搞好“三通一平”，則前期工程費支出已經(jīng)體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，這部分的前期工程費在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中就不允許扣除。如開發(fā)小區(qū)內(nèi)的居委會、派出所、幼兒園、學(xué)校、公共廁所等設(shè)施建造的支出。根據(jù)現(xiàn)行財務(wù)會計制度的規(guī)定，這三項費用為期間費，直接計入當(dāng)期損益，不按成本核算對象進(jìn)行分?jǐn)偂εf房建筑物不按建造時所實際支付的成本和費用作為扣除項目金額，而采用評估價格作為扣除項目金額。5．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金《細(xì)則》第七條（五）款是對《條例》第六條（四）款的解釋。由于開征土地增值稅的目的之一就是為了抑制炒買房地產(chǎn)的投機行為，但是擬定政策時又要保護(hù)正常開發(fā)房地產(chǎn)的投資者的積極性。一、土地增值稅扣除項目中的“取得土地使所支付的金額”在企業(yè)財務(wù)會計核算中是列入“開發(fā)成本”科目中的。在計算扣除項目金額時，應(yīng)根據(jù)“開發(fā)成本”明細(xì)賬將此二項支出剔除，否則將加大扣除項目，從而少征土地增值稅。包括應(yīng)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費以及專設(shè)銷售機構(gòu)的人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗以及其他經(jīng)費。勞動保險費，是指企業(yè)支付離退休職工的退休金（包括提取的離退休統(tǒng)籌基金），價格補貼、醫(yī)療費（包括企業(yè)支付離退休人員參加醫(yī)療保險的費用）、易地安家補助費、職工退職金、6個月以上病假人員工資、職工死亡喪葬補助費、撫恤費，按規(guī)定支付給離休干部的各項經(jīng)費。土地使用稅，是指企業(yè)使用土地而支付的費用。由（1）、（2）、（3）可見，土地增值稅扣除項目中的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”的扣除額與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的“銷售費用”、“管理費用”和“財務(wù)費用”列支標(biāo)準(zhǔn)是截然不同的，土地增值稅扣除項目中的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”除符合《細(xì)則》規(guī)定的利息支出可以按實際支出額扣除外，其余均按比例扣除?！敖?jīng)營稅金及附加”科目中列支的是由經(jīng)營收入負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅、城建稅和教育費附加等。以鼓勵對土地進(jìn)行開發(fā)。在計征土地增值稅時，應(yīng)將享受此免稅規(guī)定的項目與其他征稅項目分開計算，不應(yīng)將兩者作為一個計稅單位來計稅。10000）6000=600萬元2．按建筑面積分?jǐn)偣?yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳穑篬1000萬元247。速算扣除系數(shù)依次分別為0、5%、15%、35%四檔。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體界限，由各省、自治共、直轄市人民政府規(guī)定。3．對增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)對其全部增值額按規(guī)定計征土地增值稅，不能僅就其超過扣除項目金額 的部分計算征稅。三、合作建房對于一方出土地、一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。六、依據(jù)財政部和國家稅務(wù)總局以財法字（1995）7號聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于對1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》的規(guī)定內(nèi)容：1．1994年1月1日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時轉(zhuǎn)讓，均免征土增值稅。（一）《條例》第六條規(guī)定，舊房及建筑物按評估價格作為計算增值額的扣除項目?！稐l例》第九條（三）項所稱的“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的”，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，了解和掌握各類商品的價格，是從事生產(chǎn)、經(jīng)營和管理所必不可少的。這種情況下，采用房地產(chǎn)評估價格也成為必然趨勢。在評估時要遵循一定的原則并采用較為科學(xué)合理的方法，并參考有關(guān)經(jīng)濟(jì)和政治的因素，對影響評估結(jié)果的各項因素進(jìn)行分析、判斷和修正。第七章土地增值稅計稅依據(jù)的檢查及相關(guān)部門的配合一、土地增值稅計稅依據(jù)的核定土地增值稅計稅依據(jù)的核定是搞好征收管理的核心問題之一。因此，采用房地產(chǎn)評估值來確定計稅依據(jù)是征納雙方都較為容易接受的結(jié)果。（二）在土地增值稅的征管理過程中采用房地產(chǎn)評估的作用在土地增值稅計稅中采用房地產(chǎn)評估價格能夠使土地增值稅的計算與征管盡可能地做到科學(xué)、合理，防止偷、漏稅事件盡量少發(fā)生。房地產(chǎn)的價格雖然與其他商品一樣受市場供求關(guān)系的影響，但由于房地產(chǎn)開發(fā)建造時間長，耗資大，供求平衡關(guān)系不同于別的商品那樣易于把握，因而價格漲跌幅度很大。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。（三）《細(xì)則》第十三條規(guī)定，《條例》第九條所稱的房地產(chǎn)評估價格是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定的價格。3．在上述免稅期內(nèi)再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如超出合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的，均應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。五、房地產(chǎn)的交換房地產(chǎn)交換是指一方以房地產(chǎn)與另一方的房地產(chǎn)進(jìn)行交換的行為。6．對于因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)免稅的規(guī)定，在執(zhí)行時應(yīng)注意審核這些企業(yè)是否是政府要求其搬遷的，轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)后是否易地重建或重購新的房地產(chǎn)，并采取在轉(zhuǎn)讓時先征稅，另行購置或重新建房地產(chǎn)后再退稅的處理辦法。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免于征收土地增值稅。解：第一步：確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。四、土地增值稅的稅率確定和計算土地增值稅（簡略）（一）稅率的規(guī)定《條例》第七條規(guī)定：土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率。”假定一個房地產(chǎn)開發(fā)公司在10000㎡的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，其取得土地使用權(quán)所支付的出讓金為1000萬元。二、土地增值稅的計稅單位如何辨析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對開發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行財務(wù)會計核算時，是根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營特點選擇成本核算對象，成本項目和成本核算方法的。（二）對于取得了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（或者樓花）后，未進(jìn)行任何實質(zhì)性的開發(fā)或改良即再行轉(zhuǎn)讓的，計算其增值稅額時只允許扣：舊房及建筑物的評估價格或取得房地產(chǎn)（樓花）時支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項稅金。土地增值稅要按轉(zhuǎn)讓項目計算增值額。無形資產(chǎn)攤銷，是指專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)等無形資產(chǎn)的攤銷。訴訟費，是指企業(yè)因起訴或者應(yīng)訴而發(fā)生的各項費用。差旅費標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)參照當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合企業(yè)的具體情況自行確定，并報主管理財政機關(guān)備案。第二：凡不能按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按《細(xì)則》第七條（一）、（二）項規(guī)定計算金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。二、土地增值稅扣除項目中的“房地產(chǎn)開發(fā)成本”，在企業(yè)財務(wù)會計核算中也應(yīng)列入“開發(fā)成本”科目中。第三：與企業(yè)所得稅相比，土地增值稅有所不同。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除，但未列入“管理費用”科目的，可在此扣除，列入“管理費用”科目的在“房地產(chǎn)開發(fā)費用”中扣除。舊房及建筑物的評估價格須經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費按《細(xì)則》第七條（一）、（二）二項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。這里要強調(diào)的是：納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)費用中扣除，不應(yīng)在此扣除，否則重復(fù)扣除該部分的費用。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的支出。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觯床疬w補償支出扣除拆遷舊建筑等回收的殘值后的凈余額）、安置動遷用房支出等。2．房地產(chǎn)開發(fā)成本《細(xì)則》第七條第（二）款是對《條例》第六條第（二）款中“開發(fā)土地的成本”和第（三）款中“新建房屋及配套設(shè)施的成本”的解釋。評估價格須結(jié)合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。公共配套設(shè)施費：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。這種類型的收入比較少見，其價值需要進(jìn)行專門的評估。因此，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入不僅僅是指買賣或交易雙方的成交價格，還指稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格而確定的收入。《條例》第五條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入，實物收入和其他收入。因此，不論是內(nèi)資企業(yè)還是外商投資企業(yè)，外國駐華機構(gòu)；也不能是中國公民、港澳臺同胞、海外華僑、還是外國公民，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人?！薄皸l例第二條所稱個人，包括個體經(jīng)營者。（9）房地產(chǎn)的重新評估這主要是指國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時對房地產(chǎn)進(jìn)行重新評估而使其升值的情況。對于以房地產(chǎn)投資入股進(jìn)行合資聯(lián)營的，由于出地產(chǎn)一方在合資、聯(lián)營時雖辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬的變更、轉(zhuǎn)移手續(xù)，但其只是通過對土地（或房地產(chǎn)）作價入股方式取得了該合資、聯(lián)營企業(yè)的一定股份，其收入待以后合資、聯(lián)營企業(yè)取得利潤時以股息、紅利等形式出現(xiàn)。因此，對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。這種行為雖然發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)的原所有人（即贈與人）并沒有因為權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓而取得任何收入。這里又分為兩種情況：①房地產(chǎn)的繼承。這種情況即是一般所說的房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)國家有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)，戶籍管理辦法和土地使用權(quán)登記管理辦法等規(guī)定，凡發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為的必須辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的權(quán)屬變更登記手續(xù)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其地上的建筑物，其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。這里，土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之二。根據(jù)《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為”。（2）征地費與土地使用費重疊。內(nèi)資企業(yè)適用《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》；外資企業(yè)適用《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》，兩部法律對兩類企業(yè)在課稅項目、稅收優(yōu)惠等多方面存在差異。2%的稅率計征，而這種折余價值依據(jù)的是歷史成本法，并不反映房產(chǎn)的市場價值。（1）轉(zhuǎn)軌時期伴隨著工業(yè)化的過程，農(nóng)村城市化程度不斷提高，一些地區(qū)已具備了城市的功能，尤其在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，擺脫了計劃經(jīng)濟(jì)的農(nóng)村，房產(chǎn)規(guī)模急劇擴大，經(jīng)營用房快速膨脹，完全可以作為國家稅收的穩(wěn)定稅源。更為嚴(yán)重的是，它直接阻礙大量劃撥存量土地進(jìn)入市場的進(jìn)程，減少了土地的有效供給，更加激發(fā)土地價格上漲，致房地產(chǎn)價格一味往上上漲。收費就更多，各個地方也參差不齊，多達(dá)80150種，這樣無形中增大了建房成本，并且開發(fā)商為了盡快而順利地辦齊各類審批手續(xù)，不惜冒險行賄，從而助長了不正之風(fēng)。除了取得土地使用權(quán)時需要繳納耕地占用稅和契稅外，本階段開發(fā)商還要根據(jù)具體情況規(guī)劃本企業(yè)的投資、籌資方式以實現(xiàn)營業(yè)稅、契稅及企業(yè)所得稅、土地增值稅等籌劃的準(zhǔn)備工作。房地產(chǎn)銷售應(yīng)滿足以下條件：（1）《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：① 交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；② 持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；③ 按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。另外，本階段的另一個重要工作就是開發(fā)商根據(jù)具體情況規(guī)劃建筑施工承包對象，銷售渠道以及投資籌資方式等。《國學(xué)智慧、易經(jīng)》46套講座《人力資源學(xué)院》56套講座+27123份資料《各階段員工培訓(xùn)學(xué)院》77套講座+ 324份資料《員工管理企業(yè)學(xué)院》67套講座+ 8720份資料《工廠生產(chǎn)管理學(xué)院》52套講座+ 13920份資料《財務(wù)管理學(xué)院》53套講座+ 17945份資料《銷售經(jīng)理學(xué)院》56套講座+ 14350份資料《銷售人員培訓(xùn)學(xué)院》72套講座+ 4879份資料房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅講義提綱第一章 基礎(chǔ)部分一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要流程及涉及的稅種（一）房地產(chǎn)行業(yè)的主要流程（二）房地產(chǎn)行業(yè)涉及的主要稅種二、房地產(chǎn)稅制中存在的問題第二章 土地增值稅一、開征土地增值稅的意義（略）二、土地增值稅的征稅范圍和納稅人（一）土地增值稅的征稅范圍土地增值稅征稅范圍的界定（三個標(biāo)準(zhǔn)）稽