【正文】 配套設(shè)施費(fèi)；⑥開發(fā)間接費(fèi)用。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對(duì)象。 思考 8： 稅率差變動(dòng)是否能轉(zhuǎn)回？ 答：不轉(zhuǎn)。 思考 6： 本年度預(yù)售收入是否需要在附表三調(diào)減？ 答：分三種情況： (1)企業(yè)在預(yù)售階段取得預(yù)售收入，如果年度終了開發(fā)產(chǎn)品未完工，在填報(bào)“年度企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表”時(shí)，其預(yù)售收入不填入年度申報(bào)表的附表一的收入明細(xì)項(xiàng)目，而是將預(yù)計(jì)毛利額計(jì)入“年度申報(bào)表的附表三” （納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表）第五十七行第 3列（五、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤：調(diào)增金額欄），預(yù)計(jì)毛利額 =預(yù)售收入 計(jì)稅毛利率。國稅發(fā) [2023]31號(hào)文第六條“企業(yè)通過正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同 》 或 《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》 所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)”。 3.《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù) 》 （國稅函 ﹝2023﹞342 號(hào)）明確：根據(jù) 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 》 （國稅發(fā) 〔 2023〕 31號(hào)）規(guī)定的精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。 第二節(jié) 31號(hào)文操作空間解析 一、開發(fā)業(yè)務(wù)與竣工時(shí)間 思考 1： 完工與未完工對(duì)于稽查來說有什么區(qū)別？ 答：如果已完工，對(duì)收入和計(jì)稅成本是否屬實(shí)，稽查都要查；如果是未完工的，那么稽查只查收入，不查成本，因?yàn)槠髽I(yè)所得稅是按銷售未完工收入乘以計(jì)稅毛利率來計(jì)算的。售后發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請(qǐng)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行。 思考 6：原來的外資 142號(hào)文也有籌劃空間。 思考 2：架空層等地上無產(chǎn)證建筑面積，成本怎處理？ 答：根據(jù)國稅發(fā) 〔 2023〕 187號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、 變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施， 按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除 。（要求按“二條線”核算，如果不分開，僅按“一條線”核算就不能享受免稅） 財(cái)稅 [2023]21號(hào)第一條： “納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額”（要求按“兩條線”核算） 財(cái)稅 [2023]21號(hào)第三條： “ 各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況， 區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率 ，并適時(shí)調(diào)整”。 二、應(yīng)對(duì)土地增值稅反避稅的主要準(zhǔn)備工作與相關(guān)策略 我們建議房地產(chǎn)行業(yè)特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對(duì)其各項(xiàng)關(guān)聯(lián)交易及所采用的定價(jià)策略及時(shí)進(jìn)行審閱和復(fù)核，并在信息披露、文檔準(zhǔn)備等各方面做好準(zhǔn)備，以應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)隨后的管理和調(diào)查。 要利用轉(zhuǎn)讓定價(jià)手段 ， 要 求房地產(chǎn)行業(yè)各相關(guān)企業(yè)提供資料 ，并在全國實(shí)現(xiàn)聯(lián)查 (建安 、 房地產(chǎn) 、 設(shè)計(jì)等行業(yè) ） 。 由此可見 ， 轉(zhuǎn)讓定價(jià)管理關(guān)注的將不僅是企業(yè)所得稅 、 外資企業(yè)以及跨境交易 。必要時(shí)，尋求稅務(wù)專業(yè)人士的協(xié)助。 國稅發(fā) 〔 2023〕 187號(hào)第一條： “土地增值稅 以國家有關(guān)部門審批的 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 為單位 進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以 分期項(xiàng)目 為單位清算”。由于架空層的 產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有，因而架空層成本可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目 。 請(qǐng)看外資 142號(hào)文 : 五、企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生相成本費(fèi)用的確定，應(yīng)以收入與支出相匹配為原則。 以上規(guī)定在新稅法實(shí)施后停止執(zhí)行。 （見 31號(hào)文第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。即企業(yè)所得稅是以通過正式簽訂合同后，對(duì)其取得的收入來確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。 (2)如果年度終了前有部分項(xiàng)目已完工并結(jié)轉(zhuǎn)銷售，其結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入應(yīng)計(jì)入申報(bào)表的附表一的收入明細(xì)項(xiàng)目，同時(shí)應(yīng)計(jì)算結(jié)轉(zhuǎn)的實(shí)際毛利額。 思考 9： 可售建筑面積指什么？ 答：可售面積 =產(chǎn)證面積 有產(chǎn)證不可售公共配套設(shè)施面積 思考 10： 免租期的收入，財(cái)稅差異是什么？ 答：租賃期，并沒有任何的修飾語，企業(yè)所得稅按年度計(jì)算，應(yīng)當(dāng)包括免租期在內(nèi)，即對(duì)企業(yè)所得稅沒有影響。 （二）分類歸集原則。 （六）權(quán)益區(qū)分原則。 （二）建筑面積法。 ： 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。按照成本類型劃分為①實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本；② 4類預(yù)提費(fèi)用，包括合同金額不超 10%的金額，中介機(jī)構(gòu)鑒證后，按照預(yù)計(jì)造價(jià)預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)用，應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用、按照土地整體預(yù)算成本分配的土地開發(fā)成本；③待攤費(fèi)用。 （六）計(jì)算銷售成本。 鏈接 二、核定制下的清算 思考 1： ，是否交營業(yè)稅，土地增值稅 ? 答：企業(yè)將土地使用權(quán)投資給另外一個(gè)企業(yè)，屬于以無形資產(chǎn)投資入股，如果參與接受投資方的利潤分配、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，不征收營業(yè)稅；如果取得固定的 利潤，按照租賃業(yè)征收營業(yè)稅。合作建房的方式一般有兩種： 第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。?? 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。 （三）幾個(gè)重要的概念 思考 3： 什么叫分期開發(fā)？ 答：分期開發(fā)目前無官方的標(biāo)準(zhǔn)。 [2023]21號(hào)第三條：“ 各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整”。 思考 8： (1)無產(chǎn)權(quán)證的建筑面積是否是可售建筑面積？ 答： 一般不認(rèn)為是可售面積 。國稅函 〔 2023〕 645強(qiáng)調(diào)實(shí)質(zhì)還是有處分的權(quán)利，是能夠辦土地使用權(quán)證而不去辦證，跟適用集體土地建房辦不了證的是兩碼事。 上述房地產(chǎn)的贈(zèng)與雖發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但作為房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)的所有人并沒有因?yàn)闄?quán)屬的轉(zhuǎn)讓而取得任何收入。母公司帳面金額為 1000萬的土地，評(píng)估為 3000萬作價(jià)投資入子公司，子公司土地增值稅清算時(shí)土地的計(jì)稅成本是多少？ 1000萬，3000萬還是 0？ 鏈接：股東投入的土地在計(jì)算土地增值稅時(shí)如何扣除？ （ 2）一個(gè)項(xiàng)目為另一個(gè)項(xiàng)目提供了部分安置房，如何確定土地成本？ 答：關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題 （一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 （國稅發(fā) 〔 2023〕 187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 (3)土地閑置費(fèi)是開發(fā)費(fèi)用還是開發(fā)成本？ 答：所得稅可以扣，土地增值稅不能單獨(dú)扣。 對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除 除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì) 20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。 （ 2）一個(gè)商住兩用房如何分開核算土地增值稅成本？ 答：能分別計(jì)算即可。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。 單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額 247。 .降低適用稅率籌劃 設(shè)立獨(dú)立的核算的銷售公司。營業(yè)稅同土地增值稅均有所下降，這樣納稅人即達(dá)到了降低稅負(fù)的目的。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修 合同為房地產(chǎn)買賣契約的一個(gè)組成部分，與買賣契約共同成為認(rèn)購房產(chǎn)的全部合同。若企業(yè)將自身的銷售部門分離出來，設(shè)立獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，先將房地產(chǎn)銷售給子公司，子公司再將其對(duì)外銷售，在向子公司銷售房地產(chǎn)的時(shí)候可以將增值率控制在 20%以內(nèi)，這樣這個(gè)環(huán)節(jié)就可以免征土地增值稅，而只就對(duì)外銷售征收土地增值稅。 四、土地增值稅清算實(shí)戰(zhàn)案例精講（稅務(wù)機(jī)關(guān)已認(rèn)可 ） 案例 1： 用案例講解土地增值稅的計(jì)算方法?！? ? 答：不得加計(jì)。 （七）出租或自用后再銷售的處理 思考 19： ？ 答：可以。營業(yè)稅 /3%/（ 13%），也就是建筑方在與甲方