【正文】 信息技術 組織結(jié)構 人員 運營體系 業(yè)務戰(zhàn)略 文化 管控 /支撐體系 運作體系 49 組織模式必須清晰的回答以下問題 總部 /項目部 （公司）定位 集分權設計 組織和職能設計 運作模式 ?總部定位？項目公司（部）定位？項目公司為施工組織主體還是經(jīng)營主體？是成本中心還是一個責任與利潤中心？ ?公司運作應該是以任務型驅(qū)動項目部還是以項目為龍頭驅(qū)動職能部門？矩陣制運作還是職能型運作還是項目型運作？ ?各決策和運作的權限如何分配？ ?授權體系？ ?組織架構如何設計？是采用兩層結(jié)構還是采用三層的區(qū)域中心結(jié)構？ ?各關鍵的業(yè)務流程和管理流程如何設計？ ?有哪些重要的監(jiān)控和管理體系？ ?如何考核和激勵項目公司 ?…… 業(yè)務流程 監(jiān)控體系 50 集團管控的核心是管什么、管多深和如何管，其中管什么和管多深相對容易界定，而如何管則取決于管理的基礎平臺 51 組織管控設計的原則：思路 基于定位清晰的原則 思路 原則 ? 定位清晰原則 ? 價值鏈匹配原則 對組織管控設計的相關影響 ? 總公司與下屬公司的定位 ？ ? 總公司的管控重點 ？ 討論：利潤中心還是成本中心？ 52 組織管控設計的原則：基于價值鏈的原則 思路 原則 ? 定位清晰原則 ? 價值鏈匹配原則 對組織管控設計的相關影響 ? 總公司與下屬公司的定位 ？ ? 總公司的管控重點 ？ 53 例：管控重點 投資 策劃 土地 獲取 項目策劃 銷售 管理 售后 服務 建筑設計 采購管理 產(chǎn)品實現(xiàn)過程 工程管理 物業(yè) 管理 總部 定位 管控 深度 管控 內(nèi)容 決策、技術支持 監(jiān)控 支持、服務 強管控：風險和收益 中管控：基于能力平衡 弱管控：基于能力平衡 全過程參與： 項目論證 （新項目發(fā)展管理、項目可行性研究方法、發(fā)展規(guī)劃、重點區(qū)域、重點地塊項目決策） 關鍵節(jié)點決策： 項目策劃 （產(chǎn)品建議書指引、市場客戶產(chǎn)品定位技術分析方法、產(chǎn)品定位聽證決策）； 設計管理 （設計輸入標準的要求、產(chǎn)品技術（工程）標準制定、設計輸出標準、圖紙檢查指引 控制輸入要求、輸出標準、評價標準和最終決策 關鍵過程監(jiān)控： 采購管理 ：戰(zhàn)略采購供應商確定、戰(zhàn)略采購協(xié)議的批準、戰(zhàn)略采購價格確定（必要時）、采購的備案和監(jiān)控（監(jiān)控） 工程管理 ：工程進度的監(jiān)控（信息報表監(jiān)控）、工程質(zhì)量檢查指引、工程質(zhì)量監(jiān)控（定期質(zhì)量巡查、報表監(jiān)控）、目標成本監(jiān)控（限定范圍、事前確定、事中預警監(jiān)控、事后評估監(jiān)控）、目標成本審批、成本考核指引、成本考核、工程專項審計 關鍵過程： 營銷管理 ：銷售管理指引、營銷技術支持、營銷策劃方案的備案、營銷價格的聽證 客戶關系管理 ：客戶關系管理技術支持、客戶滿意度調(diào)查分析、客戶投訴監(jiān)控 54 組織管控設計的原則：基于設計方法上的原則 方法 原則 ? 漸進原則 ? 可復制原則 ? 精簡低成本原則 ? 風險制衡原則 對組織管控設計的相關影響 ? 總公司管理及人員現(xiàn)狀如何 ？ ? 下屬管理的成熟度如何 ？ ? 下屬公司人員的能力如何 ？ ? 如何實現(xiàn)管理的一致性 ？ ? 如何保證高效率的運作 ？ 總部 城市公司 城市公司 總部 隨著管理成熟度及人員能力的提高，管控設計逐步從集權到授權過渡，從倒三角到正三角的演變 總公司職能部門專業(yè)管理相對細化，集權度較高 總公司職能部門專業(yè)管理相對簡化，授權度較高 55 方法 原則 ? 漸進原則 ? 可復制原則 ? 精簡低成本原則 ? 風險制衡原則 對組織管控設計的相關影響 ? 下屬管理的成熟度如何 ？ ? 下屬公司人員的能力如何 ？ ? 如何實現(xiàn)管理的一致性 ？ ? 如何保證高效率的運作 ？ 在不同區(qū)域的公司在相同的發(fā)展階段采用相對一致的管理模式，包括組織結(jié)構及運作流程，利于實現(xiàn)管理的一致性，降低管理成本 單項目運作：總部＋項目公司模式 同城市內(nèi)多項目運作：總部＋城市公司模式（項目部）模式 同區(qū)域跨城市多項目：總部＋區(qū)域公司＋ 項目公司模式 組織管控設計的原則：基于設計方法上的原則 56 方法 原則 ? 漸進原則 ? 可復制原則 ? 精簡低成本原則 ? 風險制衡原則 對組織管控設計的相關影響 ? 下屬管理的成熟度如何 ？ ? 下屬公司人員的能力如何 ？ ? 如何實現(xiàn)管理的一致性 ？ ? 如何保證高效率的運作 ？ 總部專業(yè)相關度較高的職能集中管理，通過較少層級及精簡崗位人數(shù)實現(xiàn)高效率低成本運作 如：工程與技術 采購與成本 營銷策劃與銷售 組織管控設計的原則：基于設計方法上的原則 57 方法 原則 ? 漸進原則 ? 可復制原則 ? 精簡低成本原則 ? 風險制衡原則 對組織管控設計的相關影響 ? 下屬管理的成熟度如何 ？ ? 下屬公司人員的能力如何 ？ ? 如何實現(xiàn)管理的一致性 ？ ? 如何保證高效率的運作 ？ ? 如何有效防范風險 ？ 總公司與下屬公司的風險制衡 總公司內(nèi)部的風險制衡 下屬公司內(nèi)部的風險制衡 如：總公司關鍵點決策 總公司財務直管 集團審計 業(yè)務之間的制衡（下屬公司材料定樣、供應商選擇、定價相分離） 組織管控設計的原則：基于設計方法上的原則 58 無論采用哪種模式，都要清晰的界定權責 地質(zhì)研究 方案設計 概念設計 施工圖設計 關鍵職能內(nèi)容描述 總公司 本地公司 外地公司 依據(jù)土地資源狀況，對地質(zhì)進行分析、對比，必要時組織地質(zhì)初勘。 / 園林景觀設計單位選擇與園林景觀設計 二次裝修設計單位選擇與二次裝修、樣板房設計 設計變更與設計單位業(yè)績評估 關鍵職能 項目研究 產(chǎn)品策 劃 設計管 理 工程建 設 銷售管 理 客戶關系 物業(yè)管理 景觀設計 裝修設計 經(jīng)辦 協(xié)辦 在過渡期，總公司與本地公司同為綠色時，集團履行經(jīng)辦職能，成熟期同其它公司 建設配合 59 建立科學的集分權體系 由開發(fā)平臺決策人在項目運營目標前提下，就項目開發(fā)進度、成本、質(zhì)量等問題進行的決策運營分管領導 / 公司代表 / 片區(qū)總經(jīng)理開發(fā)決策由專業(yè)平臺決策人就投資、項目產(chǎn)品策略、營銷策略、采購、工程技術標準等相關問題進行的決策各專業(yè)委員會主任 / 專業(yè)分管領導專業(yè)決策二級決策點項目決策須由運營管理委員會決策的事項，部分事項須報區(qū)域及集團最終決策運營管理委員會主任管理決策一級決策點說明決策人分類決策層級由開發(fā)平臺決策人在項目運營目標前提下，就項目開發(fā)進度、成本、質(zhì)量等問題進行的決策運營分管領導 公司代表 片區(qū)總經(jīng)理開發(fā)決策由專業(yè)平臺決策人就投資、項目產(chǎn)品策略、營銷策略、采購、工程技術標準等相關問題進行的決策各專業(yè)委員會主任 專業(yè)分管領導專業(yè)決策二級決策點項目決策須由運營管理委員會決策的事項，部分事項須報區(qū)域及集團最終決策運營管理委員會主任管理決策一級決策點說明決策人分類決策層級付款及費用審批合同審批招投標決策收錄與費用相關的審批內(nèi)容部分內(nèi)容，其他在各管理流程中體現(xiàn)根據(jù)公司架構及職責權限確認的日常審批事務業(yè)務審批常規(guī)審批界定說明分類付款及費用審批合同審批招投標決策收錄與費用相關的審批內(nèi)容部分內(nèi)容，其他在各管理流程中體現(xiàn)根據(jù)公司架構及職責權限確認的日常審批事務業(yè)務審批常規(guī)審批界定說明分類案例：某公司的三級決策體系 60 例：授權體系 一級分類 二級分類（ 二級分類子目 ） 部門經(jīng)理 區(qū)域中心 主管副總 總經(jīng)理 集團非住宅類物業(yè)的經(jīng)營 、委托經(jīng)營合作談判＞ 50 萬 ≤ 50 萬住宅開發(fā)中非住宅類物業(yè)的租賃合作談判＞ 50 萬 ≤ 50 萬住宅開發(fā)中配套工程移交類 全權捐贈類捐贈合同 、協(xié)議 ＞ 20 萬 20 ≤ 一次性 ＞ 5 萬一次性 ≤ 5 萬前期調(diào)研可行性研究、 調(diào)研議標或委托＞ 10 萬 ≤ 10 萬投資類對外投資合同 、 項目合資合作談判 全權 —— —— ————土地類土地出讓 、租賃 、 合作類招拍掛或談判全權 —— —— ————前期咨詢類 議標或委托 ＞ 10 萬 ≤ 10 萬政府規(guī)費類驗收辦證 / 規(guī)劃審批前期按政府要求＞ 100 萬 ≤ 100 萬動拆遷類 拆遷類 單戶 ＞ 50 萬 單戶 ≤ 50 萬設計類 設計及設計相關類 委托或招標 ＞ 50 萬 ≤ 50 萬造價咨詢 議標或委托 ＞ 10 萬 ≤ 10 萬工程建設前期類 / 水文地質(zhì)勘察類5 萬以下可委托或議標 ， 5萬以上邀請招標或 ＞ 20 萬 ≤ 20 萬弱電及其它專業(yè)系統(tǒng)10 萬以下可議標 ， 10 萬以上招標 ＞ 100 萬 ≤ 100 萬主體工程 主體工程10 萬以下可議標 ， 10 萬以上招標 ＞ 500 萬 ≤ 500 萬專業(yè)分包指定分包 / 專業(yè)分包10 萬以下可議標 ， 10 萬以上招標 ＞ 50 萬 ≤ 50 萬材料設備采購甲供材料類 /設備類5 萬元以下可議標 ， 5 萬元以上招標 ＞ 10 萬 ≤ 10 萬監(jiān)理類5 萬元以下招標或議標 ， 5萬元以上招標 ＞ 10 萬 ≤ 10 萬合同類別合作單位確定方式承辦部門批準人資產(chǎn)類資產(chǎn)經(jīng)營類投資類開發(fā)類設計造價咨詢類建設類配套建設序號 一級分類 二級分類 （ 二級分類子目 ） 三級明細指引資產(chǎn)經(jīng)營類 非住宅類物業(yè)的經(jīng)營 、 委托經(jīng)營 、 租賃 、 出售等捐贈類 捐贈合同 、 贈與協(xié)議等配套工程移交 向政府或其它管理部門移交的設施及用房等投資前期調(diào)研項目可行性研究 、 市場調(diào)研 、 城市基礎設施及規(guī)劃調(diào)研 、 成本專項調(diào)研等項目投資類 對外投資 、 項目合資合作等土地類 土地出讓 、 租賃 、 合作類 土地出讓受讓 、 土地租賃 、 土地合作開發(fā)等前期咨詢類 項目前期咨詢 、 前期中介規(guī)劃審批前期土地規(guī)費 、 高教配套費 、 墻改基金 、 人防費 、 白蟻防治 、 地名費、 日照分析 、 環(huán)境檢測評估 、 噪聲檢測 、 污水檢測等驗收辦證 物業(yè)維修基金 、 驗收部門收取的各種費和各類辦證費 、 面積測繪費 、 檔案服務費等動拆遷類拆遷補償類 （ 與合作或拆遷單位 、 拆遷戶等簽訂的拆遷合同及所涉及的拆遷相關費用等 ）設計類規(guī)劃設計 （ 包括概念設計 ）、 建筑設計 （ 包括方案設計 / 擴初設計 / 施工圖設計 / 精裝修設計 、 樣板房設計等 ）、 其它與建設相關的各專項設計設計相關類 設計招投標 、 設計咨詢 、 設計專項評審 、 圖審 、 曬圖等建筑造價咨詢類包括條件圖概算編制 / 預算編制 / 預決