【正文】 轉(zhuǎn)回？ 答：不轉(zhuǎn)。 思考 7： 如何以前的預(yù)交毛利率高于實(shí)際毛利怎么辦？ 答：不退。 思考 6： 本年度預(yù)售收入是否需要在附表三調(diào)減？ 答：分三種情況： (1)企業(yè)在預(yù)售階段取得預(yù)售收入，如果年度終了開發(fā)產(chǎn)品未完工，在填報(bào)“年度企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表”時(shí)，其預(yù)售收入不填入年度申報(bào)表的附表一的收入明細(xì)項(xiàng)目，而是將預(yù)計(jì)毛利額計(jì)入“年度申報(bào)表的附表三” （納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表）第五十七行第 3列（五、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)：調(diào)增金額欄），預(yù)計(jì)毛利額 =預(yù)售收入 計(jì)稅毛利率。即企業(yè)所得稅是以通過(guò)正式簽訂合同后，對(duì)其取得的收入來(lái)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)文第六條“企業(yè)通過(guò)正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同 》 或 《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》 所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。 3.《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù) 》 （國(guó)稅函 ﹝2023﹞342 號(hào)）明確：根據(jù) 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕 31號(hào)）規(guī)定的精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。） 思考 2： 竣工證明材料是指什么？竣工證明材料交房地產(chǎn)管理部門備案是一個(gè)時(shí)點(diǎn)還是一個(gè)時(shí)期？ 答： 15日內(nèi)，依照 《 房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法 》 的規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。 第二節(jié) 31號(hào)文操作空間解析 一、開發(fā)業(yè)務(wù)與竣工時(shí)間 思考 1： 完工與未完工對(duì)于稽查來(lái)說(shuō)有什么區(qū)別？ 答：如果已完工，對(duì)收入和計(jì)稅成本是否屬實(shí)，稽查都要查；如果是未完工的，那么稽查只查收入，不查成本，因?yàn)槠髽I(yè)所得稅是按銷售未完工收入乘以計(jì)稅毛利率來(lái)計(jì)算的。” （注：第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。售后發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請(qǐng)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行。 總可售面積 可售總成本費(fèi)用是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)，七通一平、勘察設(shè)計(jì)等開發(fā)前期費(fèi)用；建筑安裝費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公用設(shè)備，綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)以及企業(yè)為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。 思考 6：原來(lái)的外資 142號(hào)文也有籌劃空間。根據(jù)上述規(guī)定，普通住宅單套面積是指單套建筑面積，不包括儲(chǔ)車庫(kù)，車庫(kù)嚴(yán)格應(yīng)按非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征。 思考 2：架空層等地上無(wú)產(chǎn)證建筑面積，成本怎處理？ 答：根據(jù)國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕 187號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、 變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施， 按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除 。 因?yàn)槠髽I(yè)方會(huì)辯解說(shuō)上述的國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕 187號(hào)文要求 普通住宅和非普通住宅 應(yīng)分別計(jì)算增值額的目的是讓普通住宅增值額不超過(guò) 20%可免稅用的，而我又不要享受免稅，所以就混在一起核算，怎么不行？ 國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕 91號(hào)第十七條：清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否 以國(guó)家有關(guān)部門審批 、 備案的項(xiàng)目 為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算； 對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率 ，繳納土地增值稅。（要求按“二條線”核算，如果不分開，僅按“一條線”核算就不能享受免稅） 財(cái)稅 [2023]21號(hào)第一條： “納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額”（要求按“兩條線”核算） 財(cái)稅 [2023]21號(hào)第三條： “ 各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況， 區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率 ，并適時(shí)調(diào)整”。 四、房地產(chǎn)集團(tuán)公司稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及管控策略分析 稅務(wù)自查要點(diǎn)即房地產(chǎn)公司稅收風(fēng)險(xiǎn)重點(diǎn)，管控策略分析：以風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?yàn)樵瓌t，在開發(fā)經(jīng)營(yíng)各個(gè)環(huán)節(jié)過(guò)程中注意稅收的風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)。 二、應(yīng)對(duì)土地增值稅反避稅的主要準(zhǔn)備工作與相關(guān)策略 我們建議房地產(chǎn)行業(yè)特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對(duì)其各項(xiàng)關(guān)聯(lián)交易及所采用的定價(jià)策略及時(shí)進(jìn)行審閱和復(fù)核，并在信息披露、文檔準(zhǔn)備等各方面做好準(zhǔn)備，以應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)隨后的管理和調(diào)查。 因此 ， 我們建議房地產(chǎn)行業(yè)特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ， 應(yīng)對(duì)其各項(xiàng)關(guān)聯(lián)交易及所采用的定價(jià)政策及時(shí)進(jìn)行審閱和復(fù)核 ， 并在信息披露 、 文檔準(zhǔn)備等各方面做好準(zhǔn)備 ， 以應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)隨后的管理和調(diào)查 。 要利用轉(zhuǎn)讓定價(jià)手段 ， 要 求房地產(chǎn)行業(yè)各相關(guān)企業(yè)提供資料 ，并在全國(guó)實(shí)現(xiàn)聯(lián)查 (建安 、 房地產(chǎn) 、 設(shè)計(jì)等行業(yè) ） 。房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)企業(yè)所得稅土地增值稅反避稅風(fēng)暴 鄭亞和 2 全國(guó)地稅系統(tǒng)反避稅工作會(huì)議于 2023年 12月 13日 15日在山東舉行 。 由此可見(jiàn) ， 轉(zhuǎn)讓定價(jià)管理關(guān)注的將不僅是企業(yè)所得稅 、 外資企業(yè)以及跨境交易 。 主要內(nèi)容 ： 第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的避稅與反避稅 一、國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域反避稅新舉措新要求 在實(shí)務(wù)中國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常會(huì)利用關(guān)聯(lián)交易，將一部分利益輸送給 建筑施工企業(yè)、建筑安裝企業(yè)、建筑材料產(chǎn)銷企業(yè)、園林景觀設(shè)計(jì)企業(yè) 等境內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)。必要時(shí)，尋求稅務(wù)專業(yè)人士的協(xié)助。 第二部分 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅避稅與反避稅研討的具體內(nèi)容 第一節(jié) 案例解析 關(guān)于一條線、二條線、三條線之爭(zhēng) 《 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第八條： “土地增值稅以納稅人 房地產(chǎn)成本核算 的 最基本的核算項(xiàng)目 或 核算對(duì)象 為單位計(jì)算”。 國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕 187號(hào)第一條： “土地增值稅 以國(guó)家有關(guān)部門審批的 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 為單位 進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以 分期項(xiàng)目 為單位清算”。 國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕 91號(hào)要求對(duì) 普通住房、非普通住 房、非住宅 等三條線進(jìn)行分別核算，這就堵住了國(guó)稅發(fā) 【 2023】 187號(hào)文的政策漏洞。由于架空層的 產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有，因而架空層成本可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目 。福建是作為非住宅預(yù)征。 請(qǐng)看外資 142號(hào)文 : 五、企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生相成本費(fèi)用的確定，應(yīng)以收入與支出相匹配為原則?？偪墒勖娣e是指國(guó)家規(guī)定的房屋測(cè)繪部門出具的確定房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積證書中明確的面積。 以上規(guī)定在新稅法實(shí)施后停止執(zhí)行。開發(fā)產(chǎn)品完工后， 企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 （見(jiàn) 31號(hào)文第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告還應(yīng)附有下列文件 :??. 2.《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 的通知 》 （國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕31號(hào)）第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、 附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。 因此，建設(shè)單位如果已經(jīng)向上述的有關(guān)部門備案，則稅務(wù)部門會(huì)從“建設(shè)單位如果已經(jīng)向上述的有關(guān)部門備”備案之日起，作為完工之日計(jì)算計(jì)稅成本時(shí)點(diǎn)。即企業(yè)所得稅是以通過(guò)正式簽訂合同后，對(duì)其取得的收入來(lái)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。 思考 3： 預(yù)收收入是不是視同銷售？ 答：不是“視同銷售”，本身就是收入，要確認(rèn)所得稅收入。 (2)如果年度終了前有部分項(xiàng)目已完工并結(jié)轉(zhuǎn)銷售，其結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入應(yīng)計(jì)入申報(bào)表的附表一的收入明細(xì)項(xiàng)目，同時(shí)應(yīng)計(jì)算結(jié)轉(zhuǎn)的實(shí)際毛利額。 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 〈 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 〉 的通知 》 （國(guó)稅發(fā)[2023]31號(hào)） 第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入 ,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季 (或月 )計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 思考 9： 可售建筑面積指什么？ 答：可售面積 =產(chǎn)證面積 有產(chǎn)證不可售公共配套設(shè)施面積 思考 10： 免租期的收入，財(cái)稅差異是什么？ 答：租賃期，并沒(méi)有任何的修飾語(yǔ)，企業(yè)所得稅按年度計(jì)算，應(yīng)當(dāng)包括免租期在內(nèi)，即對(duì)企業(yè)所得稅沒(méi)有影響。企業(yè)在 2023年以前按照原政策規(guī)定已發(fā)生但尚未扣除的廣告費(fèi)， 2023年實(shí)行新稅法后，其尚未扣除的余額，加上當(dāng)年度新發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)后，按照新稅法規(guī)定的比例計(jì)算扣除。