房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算暨其他稅收問題-wenkub
2023-01-25 22:43:01 本頁面
【正文】 土地增值稅清算能否認(rèn)同？ ? 187號(hào)文第四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 ? 91號(hào)文要求對(duì)不同類型房地產(chǎn)分別計(jì)算增值額、增值率； 187號(hào)文要求應(yīng)分別計(jì)算普通住宅和非普通住宅的增值額。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 ? (3)項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。 三、關(guān)于項(xiàng)目管理 ? 187號(hào)文： ? 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目， 開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 三、關(guān)于項(xiàng)目管理 ? 91號(hào)文： ? 第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。 三、關(guān)于項(xiàng)目管理 ? 91號(hào)文： ? 第六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。 共在 《 會(huì)計(jì)研究 》 、 《 財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì) 》 等刊物發(fā)表會(huì)計(jì) 、審計(jì) 、 稅務(wù)類專業(yè)文章約兩百篇 ， 并多次獲得科研獎(jiǎng)勵(lì) 。 康緣藥業(yè)等三家上市公司獨(dú)立董事 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算暨其他稅收問題 江蘇國瑞興光稅務(wù)咨詢有限公司 江蘇國瑞興光稅務(wù)師事務(wù)所 高允斌 主講人簡(jiǎn)介： ? 注冊(cè)會(huì)計(jì)師 ， 注冊(cè)稅務(wù)師 ， 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師 ， 高級(jí)會(huì)計(jì)師 。 ? 中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)專業(yè)技術(shù)咨詢委員會(huì)委員 ， 中國總會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)教材編審委員會(huì)委員 ， 江蘇省總會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)常務(wù)理事 、 江蘇省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)專家顧問委員會(huì)委員 ， 江蘇省注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)理事 。 ? 現(xiàn)任多家大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司的稅務(wù)顧問 。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。 ? (一 )房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目 全部 竣工 、完成 銷售的； ? (二 )整體轉(zhuǎn)讓 未竣工決算房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目的； ? (三 )直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 三、關(guān)于項(xiàng)目管理 ? 91號(hào)文： ? 第十七條 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。 ? 清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。對(duì)應(yīng)了 31號(hào)文的分類歸集、定價(jià)差異等原則，但無事先備案規(guī)定。 ? 91號(hào)文第二十四條：審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： ? (一 )公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? 問題 3：共同成本分配 ? 31號(hào)文中規(guī)定共同成本的分配可以采用占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? 問題 4：土地成本的處理 ? 31號(hào)文： (一 )土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? 187號(hào)文： ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。 ? (二 )是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。 ? 31號(hào)文第三十三條：企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? （ 2）合建公共配套設(shè)施： ? 31號(hào)文第十八條：企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本， 抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。 ? (二 )開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。 ? (四 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? 新《營業(yè)稅暫行條例》第十四條：營業(yè)稅納稅地點(diǎn)： （一）納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? （ 2）開發(fā)企業(yè)扣繳義務(wù) ? 財(cái)稅 [2023]61號(hào)文廢止了財(cái)稅
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