房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算暨其他稅收問題-閱讀頁
2025-01-16 22:43本頁面
【正文】 或政府指導(dǎo)價(jià)以外，均由有關(guān)事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體等非企業(yè)組織自主確定或與委托人協(xié)商確定。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? 南京市地稅局《土地增值稅清算操作指南》： ? 如果對(duì)方是行政機(jī)關(guān)（例如：房產(chǎn)局、土地局、規(guī)劃局、公安局等）或是政府行業(yè)管理機(jī)構(gòu)（例如：質(zhì)監(jiān)站、防疫站、測繪隊(duì)、消防局、市容管理等），則可以是行政事業(yè)性收據(jù)，而并非一定為稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? （ 2）營業(yè)稅扣繳義務(wù) ? 新《營業(yè)稅暫行條例》第十一條： ? “境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務(wù)人” 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? 問題 9：利息費(fèi)用的處理 ? 實(shí)施細(xì)則第七條：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠 按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的 ，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的， 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條 (一 )、 (二 )項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。 ? (二 )分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂? 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? 《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》三十八條： (1) 向金融企業(yè)借款的利息支出、企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行債券的利息支出； (2) 向 非金融企業(yè)借款的利息支出 ，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分。 分配方法：按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? 問題 10：涉及加計(jì)扣除的費(fèi)用認(rèn)定 ? 31號(hào)文： ? 企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 ? ①市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收） —— “土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”； ? ②建制鎮(zhèn)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) —— “土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”； ? ③發(fā)展新型墻體材料專項(xiàng)用費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收） —— “建筑安裝工程費(fèi)”； ? ④結(jié)建人防經(jīng)費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收） —— “公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”； ? ⑤供電工程貼費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收或減收） —— “前期工程費(fèi)”； ? ⑥消防設(shè)施建設(shè)費(fèi) —— “公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”； ? ⑦煤氣建設(shè)費(fèi) —— “公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”； ? ⑧散裝水泥專項(xiàng)資金 —— “建筑安裝工程費(fèi)”； ? ⑨教育地方附加費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程和已配套教育設(shè)施的項(xiàng)目免收） ——公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（建委代收）。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題 ? 問題 11：促銷贈(zèng)品的處理 ? 國稅函 [2023]875號(hào)： ? 企業(yè)以買一贈(zèng)一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。 五、開發(fā)業(yè)務(wù)收入中的特殊問題 ? 采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)所得稅政策方面的規(guī)定能否適用于土地增值稅清算？ 五、開發(fā)業(yè)務(wù)收入中的特殊問題 ? 視同銷售收入 ? 91號(hào)文第十九條： 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 ? (一 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) ,其收入按下列方法和順序確認(rèn)： ? 同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格 確定； ? 、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 五、開發(fā)業(yè)務(wù)收入中的特殊問題 ? 關(guān)聯(lián)交易 ? 91號(hào)文： ? 第二十九條 關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。 ? 應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)付款余額，審核交易行為是否真實(shí)。 ? (一 )依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； ? (二 )擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； ? (三 )雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的； ? (四 )符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； ? (五 )申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 ? 第三十六條 對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一
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