【文章內(nèi)容簡介】 。40000 貸：預(yù)提費用——預(yù)提配套設(shè)施費　40000 　　同時應(yīng)將各項配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立程序,房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金一、 房屋開發(fā)相關(guān)知識　 何謂房地產(chǎn)開發(fā)？　 房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動中一項重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。作為不動產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風(fēng)險的特點，使房地產(chǎn)開發(fā)活動在人們的生活中占居越來越重要的地位，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，時代越進(jìn)步，房地產(chǎn)開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越豐富。 　二、 房地產(chǎn)開發(fā)的種類：　房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。土地開發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進(jìn)行重新改造，投入新的勞動。就房屋開發(fā)而言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。 三、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則及要求：　　 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條至二十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)有下列基本原則及要求：?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)?！。ǘ┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外?！。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用?！。ㄋ模┮婪ㄈ〉玫耐恋厥褂脵?quán)的，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。 　四、 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件：　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：　（一）有自己的名稱和組織機構(gòu)；?。ǘ┯泄潭ǖ慕?jīng)營場所；?。ㄈ┯蟹蠂鴦?wù)院規(guī)定的注冊資本；?。ㄋ模┯凶銐虻膶I(yè)技術(shù)人員；?。ㄎ澹┓?、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 五、 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序：　　設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。 　　設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。 　六、　設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)經(jīng)過以下程序：?。ㄒ唬?yīng)當(dāng)向工商局行政管理部門申請設(shè)立登記，工商行政管理部門對不符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件的，不予登記；?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的1個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯浰诘氐目h級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案； 　　上述規(guī)定主要為協(xié)調(diào)企業(yè)設(shè)立中，一般行政管理（工商行政管理）與特殊行政管理（房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)管理）的關(guān)系。 七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立相關(guān)稅費：?。ㄒ唬┢髽I(yè)法人開業(yè)登記費；?。ǘ┢髽I(yè)法人變更登記費；?。ㄈ┢髽I(yè)法人年度檢驗費；?。ㄋ模┭a、換、領(lǐng)證照費。 　 八、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目立項及可行性研究階段的法律程序： （一）選定項目，簽定合作意向書?。ǘ┏醪酱_定開發(fā)方案　（三）申報規(guī)劃要點?。ㄋ模┥陥?、審批項目建議書　（五）編制項目可行性研究報告?。┥陥?、審批項目可行性研究報告 。九、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計程序： （一）申報選址定點 （二）申報規(guī)劃設(shè)計條件 （三）委托作出規(guī)劃設(shè)計方案 （四）辦理人防審核 （五）辦理消防審核 （六）審定規(guī)劃設(shè)計方案 （七）住宅設(shè)計方案的專家組審查 （八）落實環(huán)保三廢治理方案（九）委托環(huán)境影響評價并報批 （十）建設(shè)工程勘察招、投標(biāo) （十一）委托地質(zhì)勘探 （十二）委托初步設(shè)計 （十三）申報、審定初步設(shè)計。十、 與合作開發(fā)房地產(chǎn)合同有關(guān)的幾種合同的認(rèn)定： （一）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同?！。ǘ┖献鏖_發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同?！。ㄈ┖献鏖_發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同?！。ㄋ模┖献鏖_發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。 十一、 建設(shè)行政主管部門不得審批或同意進(jìn)行開發(fā)建設(shè)項目的情形：　　為加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，對開發(fā)項目不符合條件或者有下列情形之一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設(shè)行政主管部門不得審批或同意其新開發(fā)建設(shè)項目：?。ㄒ唬┪慈〉梅康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書或者超越其資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的；?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的；?。ㄈ┮验_發(fā)建設(shè)項目嚴(yán)重拖欠工程款的?！　τ谖慈〉梅康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門還應(yīng)當(dāng)依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》進(jìn)行處罰。 十二、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中 開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的相關(guān)規(guī)定：?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定對工程建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等采購進(jìn)行招標(biāo)。對于依法必須招標(biāo)而未招標(biāo)的，建設(shè)行政主管部門不得頒發(fā)施工許可證，并要依法進(jìn)行處罰。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將工程發(fā)包給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位或者將工程肢解發(fā)包，不得迫使承包方以低于成本的價格競標(biāo)，不得任意壓縮合理工期，不得明示或者暗示設(shè)計單位或者施工單位違反工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)、降低建設(shè)工程質(zhì)量或者使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備。凡有上述行為的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，并依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》進(jìn)行處罰?！。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法將施工圖設(shè)計文件報縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門審查。對于施工圖設(shè)計文件未經(jīng)審查或者審查不合格而擅自施工的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，并依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》進(jìn)行處罰?！。ㄋ模┮婪☉?yīng)當(dāng)實行監(jiān)理的房地產(chǎn)開發(fā)項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的工程監(jiān)理單位監(jiān)理。對于依法應(yīng)當(dāng)委托監(jiān)理而未委托或者將監(jiān)理業(yè)務(wù)委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級的監(jiān)理單位的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，并依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》進(jìn)行處罰。?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。對于未按照國家規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)的，建設(shè)行政主管部門不得頒發(fā)施工許可證，并依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》進(jìn)行處罰?！。┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向建設(shè)行政主管部門備案。對于住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目，還應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行綜合驗收。凡未組織竣工驗收（包括綜合驗收，下同）或者驗收不合格的房地產(chǎn)開發(fā)項目不得交付使用。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未經(jīng)驗收或者驗收不合格的房地產(chǎn)開發(fā)項目交付使用的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，責(zé)令改正并進(jìn)行處罰?！。ㄆ撸┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購買人交付商品房時，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和使用說明書，并嚴(yán)格按照住宅質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容進(jìn)行保修。凡未按規(guī)定提供住宅質(zhì)量保證書、使用說明書或者未按住宅質(zhì)量保證書的承諾進(jìn)行保修的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》進(jìn)行處罰。?。ò耍┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件，并在規(guī)定的時間內(nèi)報房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。對于擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》進(jìn)行處罰。 十三、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)應(yīng)具備的條件：　 （一）注冊資本不低于５０００萬元；?。ǘ氖路康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營５年以上；?。ㄈ┙衬攴课萁ㄖ娣e累計竣工３０萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；?。ㄋ模┻B續(xù)５年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)１００％；?。ㄎ澹┥弦荒攴课萁ㄖ┕っ娣e１５萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； ?。┯新毞Q的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于４０人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于２０人，持有資格證書的專職會計人員不少于４人；?。ㄆ撸┕こ碳夹g(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；?。ò耍┚哂型晟频馁|(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；　（九）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。十四、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級資質(zhì)應(yīng)具備的條件：　 （一）注冊資本不低于２０００萬元； 　（二）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營３年以上；　（三）近３年房屋建筑面積累計竣工１５萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；　（四）連續(xù)３年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)１００％；　（五）上一年房屋建筑施工面積１０萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；　（六）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于２０人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于１０人，持有資格證書的專職會計人員不少于３人；?。ㄆ撸┕こ碳夹g(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；　（八）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅 使用說明書》制度；?。ň牛┪窗l(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 　十五、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三級資質(zhì)應(yīng)具備的條件： （一）注冊資本不低于８００萬元；?。ǘ氖路康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營２年以上；?。ㄈ┓课萁ㄖ娣e累計竣工５萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；?。ㄋ模┻B續(xù)２年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)１００％；　（五）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于１０人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于５人，持有資格證書的專職會計人員不少于２人；?。┕こ碳夹g(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱；　（七）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；?。ò耍┪窗l(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 十六、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)四級資質(zhì)應(yīng)具備的條件：?。ㄒ唬?注冊資本不低于１００萬元；?。ǘ?從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營１年以上；?。ㄈ┮芽⒐さ慕ㄖこ藤|(zhì)量合格率達(dá)１００％；　（四）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于５人，持有資格證書的專職會計人員不少于２人；?。ㄎ澹┕こ碳夹g(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；?。┥唐纷≌N售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；?。ㄆ撸┪窗l(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 　十七、 新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的備案程序：（一）新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起３０日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：　　 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；　　 企業(yè)章程；　　 驗資證明；　　 企業(yè)法定代表人的身份證明；　　 專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動合同； 　　 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件。?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請后３０日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》?！　　稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期１年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期限不得超過２年?！　∽灶I(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起１年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長。 ?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前１個月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應(yīng)的資質(zhì)等級。注：申請《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于四級資質(zhì)企業(yè)的條件。 十八、申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)應(yīng)提交的證明文件：?。ㄒ唬┢髽I(yè)資質(zhì)等級申報表；?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（正、副本）；?。ㄈ┢髽I(yè)資產(chǎn)負(fù)債表和驗資報告；　（四）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財