【文章內(nèi)容簡介】 配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本為基數(shù)，計算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)的計算，一般可按以下公式進(jìn)行： 　　某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)＝該項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計劃成本）配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率 　　配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率＝該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計劃成本）247。應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）合計100% 式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè)施。如某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由10102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計入商品房等的開發(fā)成本。假定各項開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下： 101商品房 1000 000元 102商品房 900 000元 151出租房 800 000元 181周轉(zhuǎn)房 800 000元 201大配套設(shè)施——商店 500 000元 251幼托設(shè)施 320 000元 則 幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率＝320000247。（1000000+900000+800000+800000+500000）100%＝320000247。4000000100%＝8% 各項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)為： 101商品房：1000 000元8％＝80 000元 102商品房：900 000元8％＝72000元 152出租房：800 000元8％＝64000元 182周轉(zhuǎn)房；800 000元8％＝64000元 201大配套設(shè)施——商店：500 000元8％＝40 000元 按預(yù)提率計算各項開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費(fèi)時，其與實際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。 現(xiàn)舉例說明配套設(shè)施開發(fā)成本的核算如下： 如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出（單位：元）： 201　　　251 　　　252 商店　　　水塔　　　幼托 （元）　?。ㄔ　。ㄔ?支付征地拆遷費(fèi) 50 000 5 000 50 000 支付承包設(shè)計單位前期工程款 30 000 20 000 30 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款 50 000 30 000 50 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費(fèi) 35 000 分配開發(fā)間接費(fèi) 55 000 預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi) 40 000 則用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時，應(yīng)作： 借；開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 105 000 貸：銀行存款 105 000 用銀行存款支付設(shè)計單位前期工程款時，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 80 000 貸：銀行存款 80 000 將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 765 000 貸：應(yīng)付賬款—一應(yīng)付工程款 765 000 分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的水塔設(shè)施支出時，應(yīng)作； 借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——商店 　 35 000 貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——水塔 35 000 分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用時，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——商店 55 000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 55 000 預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本—一配套設(shè)施開發(fā)成本—一商店　40000 貸：預(yù)提費(fèi)用——須提配套設(shè)施費(fèi)　40000 同時應(yīng)將各項配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明 細(xì)分類賬。 （四）、已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 已完成全部開發(fā)過程計經(jīng)驗收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問情況 和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)成本： 1，對能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè) 施，應(yīng)在完工驗收后將其實際成年自“開發(fā)成本一配套設(shè)施吁發(fā) 成本”賬廠的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——一配套設(shè)施”賬戶的借方，作如 下分錄入貼： 借：外發(fā)產(chǎn)品—一配套設(shè)施　　　　460000 貸；開發(fā)成本－－－配套設(shè)施開發(fā)成本　　460000 配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為經(jīng)營收入處理。 2．按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成個分配計入商品房等計發(fā)產(chǎn)品成本 的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗收后、應(yīng)將其發(fā)生的 實際開發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)（有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實際成本、預(yù)算成本 或計劃成本），分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開發(fā)成本，作如 下分錄入賬： 借；開發(fā)成本——－房屋開發(fā)成本　265000 開發(fā)成本—一配套設(shè)施可發(fā)成本　35000 貸：開發(fā)成本—一配套設(shè)施開發(fā)成本　300000 3．對用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評發(fā)產(chǎn)品成本的 公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗收后，將其實際發(fā)生的開 發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，作如下分錄入賬： 借：預(yù)提費(fèi)用—一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 320 000 貸：開發(fā)成本—一配套設(shè)施開發(fā)成本 320 000 如預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)大于或少于實際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。如有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的成本。六、代建工程開發(fā)成本的核算（一）、代建工程的種類及其成本核算的對象和項目 代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各種代建工程有著不同的開發(fā)特點和內(nèi)容，在會計上也應(yīng)根據(jù)各類代建工程成本核算的不同特點和要求，采用相應(yīng)的費(fèi)用歸集和成本核算方法。現(xiàn)行會計制度規(guī)定：企業(yè)代委托單位開發(fā)的土地（即建設(shè)場地）、各種房屋所發(fā)生的各項支出，應(yīng)分別通過“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并在這兩個賬戶下分別按土地、房屋成本核算對象和成本項目歸集各項支出，進(jìn)行代建工程項目開發(fā)成本的明細(xì)分類核算。除土地、房屋以外，企業(yè)代委托單位開發(fā)的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，則應(yīng)通過“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算。因此，開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶核算的，僅限于企業(yè)接受委托單位委托，代為開發(fā)的除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的支出。 代建工程開發(fā)成本的核算對象，應(yīng)根據(jù)各項工程實際情況確定。成本項目一般可設(shè)置如下幾項：（l）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）開發(fā)間接費(fèi)。在實際核算工作中，應(yīng)根據(jù)代建工程支出內(nèi)容設(shè)置使用。 （二）、代建工程開發(fā)成本的核算 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”、“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“開發(fā)間接費(fèi)用”等賬戶的貸方。同時應(yīng)按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬。代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬相同。 完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗收的代建工程，應(yīng)將其實際開發(fā)成本自“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結(jié)算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“經(jīng)營成本”賬戶的借方。 如某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴(kuò)建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。擴(kuò)建過程中，用銀行存款支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)300 000元，前期工程費(fèi) 160 000元，應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施工程款 540 000元，分配開發(fā)間接費(fèi)用 80 000元，在發(fā)生上列各項擴(kuò)建工程開發(fā)支出和分配開發(fā)間接費(fèi)用時，應(yīng)作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000 貸：銀行存款 460 000 應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 540 000 開發(fā)間接費(fèi)用 80 000 道路擴(kuò)建工程完工并經(jīng)驗收，結(jié)轉(zhuǎn)已完工程成本時，應(yīng)作如下分錄入賬： 借：開發(fā)產(chǎn)品——代建工程 1080 000 貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000七、自營開發(fā)工程成本的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營方式，也可采用發(fā)包方式進(jìn)行。 采用自營方式進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝（包括裝飾）等工程，如果工程規(guī)模不大，在施工過程中發(fā)生的各項工程費(fèi)用，可直接計人有關(guān)開發(fā)成本的核算對象，記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“銀行存款”、“庫存材料”、“應(yīng)付工資”等賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本XXX 貸：銀行存款XXX 庫存材料XXX 應(yīng)付工資XXX 如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進(jìn)行內(nèi)部核算的，可根據(jù)需要設(shè)置“工程施工”賬戶，用來核算和歸集自營工程費(fèi)用，并按工程施工成本核算對象和成本項目設(shè)置工程施工成本明細(xì)分類賬進(jìn)行工程成本明細(xì)分類核算。 （一）、自營工程成本核算的對象和項目 由于開發(fā)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程具有多樣性和固定性的特點，每一工程幾乎都有它的獨(dú)特形式和結(jié)構(gòu)，需要一套單獨(dú)的設(shè)計圖紙，在建設(shè)它時，要采用不同的施工方法和施工組織。即使采用相同的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，也由于必須在指定的地點建造，以致它們的地形、地質(zhì)、水文等自然條件和交通、材料資源等社會條件不同，在建造時，往往也需要對設(shè)計圖紙以及施工方法、施工組織等作適當(dāng)改變。工程的這些特點，使工程施工具有個體性。因此，基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產(chǎn)，在對工程組織成本核算時，必須采用定單成本核算法，即按照各項工程進(jìn)行分別核算成本的方法。凡是可以直接記入各項工程的生產(chǎn)費(fèi)用，應(yīng)直接計入各項工程成本；凡是不能直接計入各項工程而應(yīng)由有關(guān)工程共同負(fù)擔(dān)的生產(chǎn)費(fèi)用，要先按照發(fā)生地點先行歸集，然后按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，定期分配計入有關(guān)工程成本。 按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計算的對象。工程成本核算的對象，通常是具有工程預(yù)算的單位工程。因為單位工程是編制工程預(yù)算、工程進(jìn)度計劃的對象。根據(jù)單位工程來組織工程成本核算，便于反映工程預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果，分析工程成本超降的原因，及時反映施工活動的經(jīng)濟(jì)效益。為了簡化工程成本核算手續(xù)，對于：（l）在同一施工地點、同一結(jié)構(gòu)類型、開竣工時間 相接近的各個單位工程；（2）在同一工地上施工的幾個預(yù)算造價很小的工程，也可把它們的成本合并核算，然后按照各該單位工程預(yù)算造價的比例，算得各該單位工程的實際成本。 為了便于核算各項工程成本和分清工程成本超降的原因，必須對生產(chǎn)費(fèi)用按照經(jīng)濟(jì)用途加以分類。施工單位的生產(chǎn)費(fèi)用按照它的經(jīng)濟(jì)用途，一般應(yīng)分為下列成本項目： 1．材料費(fèi)指在施工過程中所耗用的構(gòu)成工程實體的材料、結(jié)構(gòu)件的實際成本以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷和租賃費(fèi)用。 2．人工費(fèi)指直接從事工程施工工人（包括施工現(xiàn)場制作構(gòu)件工人，施工現(xiàn)場水平、垂直運(yùn)輸?shù)容o助工人，但不包括機(jī)械施工人員）的工資、獎金、津貼和職工福利費(fèi)。 3．機(jī)械使用費(fèi)指在施工過程中使用自有施工機(jī)械所發(fā)生的費(fèi)用，包括機(jī)上操作人員工資，職工福利費(fèi)，燃料動力費(fèi)，機(jī)械折舊、修理費(fèi)，替換工具及部件費(fèi)，潤滑及擦拭材料費(fèi)，安裝、拆卸及輔助設(shè)施費(fèi)，養(yǎng)路費(fèi)，牌照稅，使用外單位施工機(jī)械的租賃費(fèi)，以及按照規(guī)定支付的施工機(jī)械進(jìn)出場費(fèi)。 4．其他直接費(fèi)指現(xiàn)場施工用水