【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送涉稅中介機(jī)構(gòu)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2007〕132號(hào)）的規(guī)定出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。　　第二十五條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在清算受理之日起90日內(nèi)完成審核并出具審核意見，審核時(shí)限不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)要求說明情況、補(bǔ)充資料的時(shí)間?！　〉诙鶙l 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在進(jìn)行土地增值稅清算審核時(shí)，發(fā)現(xiàn)重大疑點(diǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交稅務(wù)稽查部門進(jìn)行稽查?！　〉诙邨l 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的清算審核意見次月的納稅申報(bào)期內(nèi)辦理補(bǔ)（退）稅手續(xù)?！　〉谖逭?清算審核　　第二十八條 清算收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入、實(shí)物收入、視同銷售收入和其他經(jīng)濟(jì)利益?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額?！　〉诙艞l 土地增值稅清算時(shí)，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整?！　〉谌畻l 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、贊助、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)視同銷售并確認(rèn)收入?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的開發(fā)產(chǎn)品對(duì)被拆遷戶進(jìn)行安置補(bǔ)償?shù)?，安置用房視同銷售處理并于產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)收入。　　以上情形確認(rèn)收入的時(shí)間以雙方所簽合同或協(xié)議的時(shí)間為準(zhǔn)?！　〉谌粭l 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)格低于同類開發(fā)產(chǎn)品平均銷售價(jià)格30%以上或者低于成本價(jià)而又無正當(dāng)理由的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其銷售價(jià)格，但下列情形除外：　?。ㄒ唬?采取政府指導(dǎo)價(jià)、限價(jià)等非市場(chǎng)定價(jià)方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品?！　。ǘ┯煞ㄔ号袥Q或裁定價(jià)格的開發(fā)產(chǎn)品?！　。ㄈ┎扇」_拍賣方式確定價(jià)格的開發(fā)產(chǎn)品?！　。ㄋ模┙?jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。　　第三十二條 符合本辦法第三十條、第三十一條規(guī)定的情形，其收入按以下方法和順序確認(rèn)：　　（一）按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)月或最近月份銷售同一房地產(chǎn)項(xiàng)目同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。　?。ǘ┌捶康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度同類房地產(chǎn)的平均銷售價(jià)格確定?！　。ㄈ┯芍鞴艿胤蕉悇?wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)?、?dāng)年同類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定?！　〉谌龡l 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。該房地產(chǎn)在清算時(shí)不確認(rèn)收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。　　第三十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)時(shí)向購(gòu)買方附贈(zèng)的同一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車庫（位）或其他開發(fā)產(chǎn)品并在售房合同（協(xié)議）中注明的，以售房合同記載的總金額確認(rèn)銷售收入?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)單獨(dú)銷售無產(chǎn)權(quán)的車庫（位）等不能辦理產(chǎn)權(quán)的其他房地產(chǎn)的，不確認(rèn)土地增值稅計(jì)稅收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用只繳納增值稅？?！　〉谌鍡l 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，代收費(fèi)用已計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，視同銷售房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，不確認(rèn)為銷售房地產(chǎn)所取得的收入?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)除前款規(guī)定之外的因銷售房地產(chǎn)向購(gòu)買方單獨(dú)收取？？？？？？？？？？？的水、電、煤氣、天然氣、有線電視初裝費(fèi)、呼叫系統(tǒng)購(gòu)置安裝費(fèi)以及其他價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為土地增值稅的計(jì)稅收入。　　第三十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因銷售房地產(chǎn)向購(gòu)買方收取的違約金、賠償金、滯納金、分期（延期）付款利息、更名費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為土地增值稅的計(jì)稅收入。　　第三十七條 土地增值稅清算扣除項(xiàng)目包括：　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額，具體包括為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)成本，即開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，具體包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，即開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，具體包括與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用?！　。ㄋ模┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，具體包括營(yíng)改增前實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。營(yíng)改增后允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加?！　。ㄎ澹┘佑?jì)扣除，是指按本條（一）、（二）款規(guī)定計(jì)算的金額之和加計(jì)20%的扣除，另有規(guī)定的除外?！　〉谌藯l 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶，安置用房視同銷售處理，按本辦法第三十二條確認(rèn)收入，同時(shí)將此計(jì)入本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)因拆遷從政府部門取得的各種形式的補(bǔ)償或補(bǔ)貼，應(yīng)當(dāng)?shù)譁p本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！　〉谌艞l 前期工程費(fèi)包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開