【文章內(nèi)容簡介】 算項目，還應(yīng)報送涉稅中介機(jī)構(gòu)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的通知》（國稅發(fā)〔2007〕132號）的規(guī)定出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》?！　〉诙鍡l 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在清算受理之日起90日內(nèi)完成審核并出具審核意見，審核時限不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)要求說明情況、補(bǔ)充資料的時間?！　〉诙鶙l 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在進(jìn)行土地增值稅清算審核時，發(fā)現(xiàn)重大疑點的，應(yīng)當(dāng)及時移交稅務(wù)稽查部門進(jìn)行稽查?！　〉诙邨l 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的清算審核意見次月的納稅申報期內(nèi)辦理補(bǔ)（退）稅手續(xù)?！　〉谖逭?清算審核　　第二十八條 清算收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入、實物收入、視同銷售收入和其他經(jīng)濟(jì)利益?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額?！　〉诙艞l 土地增值稅清算時，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。　　第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、贊助、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時視同銷售并確認(rèn)收入?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)項目中的開發(fā)產(chǎn)品對被拆遷戶進(jìn)行安置補(bǔ)償?shù)?，安置用房視同銷售處理并于產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時確認(rèn)收入?！　∫陨锨樾未_認(rèn)收入的時間以雙方所簽合同或協(xié)議的時間為準(zhǔn)?！　〉谌粭l 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品的價格低于同類開發(fā)產(chǎn)品平均銷售價格30%以上或者低于成本價而又無正當(dāng)理由的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其銷售價格，但下列情形除外：　?。ㄒ唬?采取政府指導(dǎo)價、限價等非市場定價方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品?！　。ǘ┯煞ㄔ号袥Q或裁定價格的開發(fā)產(chǎn)品。　?。ㄈ┎扇」_拍賣方式確定價格的開發(fā)產(chǎn)品。　?。ㄋ模┙?jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形?！　〉谌l 符合本辦法第三十條、第三十一條規(guī)定的情形，其收入按以下方法和順序確認(rèn)：　?。ㄒ唬┌捶康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)月或最近月份銷售同一房地產(chǎn)項目同類房地產(chǎn)的平均價格確定?！　。ǘ┌捶康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度同類房地產(chǎn)的平均銷售價格確定?！　。ㄈ┯芍鞴艿胤蕉悇?wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)亍?dāng)年同類房地產(chǎn)市場價格或評估價值確定。　　第三十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。該房地產(chǎn)在清算時不確認(rèn)收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。　　第三十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)時向購買方附贈的同一房地產(chǎn)開發(fā)項目車庫（位）或其他開發(fā)產(chǎn)品并在售房合同（協(xié)議）中注明的，以售房合同記載的總金額確認(rèn)銷售收入?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)單獨銷售無產(chǎn)權(quán)的車庫（位）等不能辦理產(chǎn)權(quán)的其他房地產(chǎn)的，不確認(rèn)土地增值稅計稅收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用只繳納增值稅？?！　〉谌鍡l 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，代收費用已計入房價中向購買方一并收取的，視同銷售房地產(chǎn)所取得的收入計稅；代收費用未計入房價中，而在房價之外單獨收取的，不確認(rèn)為銷售房地產(chǎn)所取得的收入?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)除前款規(guī)定之外的因銷售房地產(chǎn)向購買方單獨收取？？？？？？？？？？？的水、電、煤氣、天然氣、有線電視初裝費、呼叫系統(tǒng)購置安裝費以及其他價外費用，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為土地增值稅的計稅收入?！　〉谌鶙l 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因銷售房地產(chǎn)向購買方收取的違約金、賠償金、滯納金、分期（延期）付款利息、更名費以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為土地增值稅的計稅收入。　　第三十七條 土地增值稅清算扣除項目包括：　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額，具體包括為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)成本，即開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，具體包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)費用，即開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用，具體包括與開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用?！　。ㄋ模┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，具體包括營改增前實際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加。營改增后允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加?！　。ㄎ澹┘佑嬁鄢?，是指按本條（一）、（二）款規(guī)定計算的金額之和加計20%的扣除，另有規(guī)定的除外?！　〉谌藯l 土地征用及拆遷補(bǔ)償費包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶，安置用房視同銷售處理，按本辦法第三十二條確認(rèn)收入，同時將此計入本項目拆遷補(bǔ)償費；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)因拆遷從政府部門取得的各種形式的補(bǔ)償或補(bǔ)貼，應(yīng)當(dāng)?shù)譁p本項目拆遷補(bǔ)償費。　　第三十九條 前期工程費包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目開