【文章內(nèi)容簡介】 后，必然導(dǎo)致一種病態(tài)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體系。而土地增值稅清算的出現(xiàn)，則正如在這 12李先瑞 .土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤的影響 [J] 財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì) . 種“炒房熱”的現(xiàn)象上澆了一壺冷水，使原先一股腦涌向房地產(chǎn)市場的資金在進(jìn)入之前有了顧 慮，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的房子不如之前好賣，資金的回籠便也受到影響。 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的間接影響 （ 1）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè) 投資方式 的影響 土地增值稅由預(yù)征改為清算之后，使得原本可以長期進(jìn)行納稅遞延的投資方式必須要進(jìn)行土地增值稅清算，這就影響了房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益，必然迫使房地產(chǎn)企業(yè)改變某些原有的投資方式。在進(jìn)行土地增值稅清算制改革之前，許多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)選擇這樣一種投資方式：通過自身獨(dú)有的渠道在一級(jí)市場上獲得政府出讓的土地，但是在獲得土地之后，并不對(duì)土地進(jìn)行處理，只是單純將土地買來，然后等待土地的 升值。直到升值到一個(gè)他們認(rèn)為合適的價(jià)格時(shí)，便直接將土地賣出，獲取利益。而由于土地增值稅是預(yù)征制，因此在企業(yè)持有這些土地的過程中是無法對(duì)其征稅的，而顯然這樣一種投資方式會(huì)導(dǎo)致資源的大量浪費(fèi)，也不利于經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。但在土地增值稅進(jìn)行清算之后，這種情況便有所改觀，使得房地產(chǎn)企業(yè)更加傾向于將自身的土地盡快出手或者進(jìn)行開發(fā)。因此，清算制的引進(jìn)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)投資方式的選擇有正確并且積極的引導(dǎo)作用。 （ 2） 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部運(yùn)營 的影響 由于土地增值稅原采用的預(yù)征制，房地產(chǎn)企業(yè)的新建房項(xiàng)目只需要在建設(shè)初期預(yù)繳一定的土地增值 稅稅款，后續(xù)的土地增值稅繳納遙遙無期，因此其在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的過程中對(duì)于涉及土地增值稅問題的處理并不那么重視。如涉及土地增值稅可扣除項(xiàng)目的相關(guān)憑證的獲取，在比較難以獲取時(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)人員便沒有及時(shí)的取得，以致在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)影響可扣除項(xiàng)目。但在引入土地增值稅清算制度之后，情況就大為不同。由于土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率，可扣除項(xiàng)目的金額十分重要，不僅直接影響應(yīng)納稅增值額的大小，更是和稅率的劃分相關(guān)，因此企業(yè)在對(duì)涉及土地增值稅相關(guān)項(xiàng)目的處理上會(huì)變得十分慎重，這有利于企業(yè)建立更完善的內(nèi)部運(yùn)營體系。 （ 3） 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)市 場投資氛圍的影響 在房地產(chǎn)市場異?；鸨臅r(shí)期，大量中小投資資產(chǎn)集體涌入房地產(chǎn)市場。但就房地廠開發(fā)這部分市場來說，是否能夠容納如此多的投資，這些投資是否可以獲得滿意的回報(bào)，答案是偏向于否定的。然而正是由于這部分資金對(duì)這兩個(gè)問題的不管不顧，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也良莠不齊，許多二三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造出來的房產(chǎn)，不僅銷路成問題，甚至連房子的質(zhì)量都無法保證。以上種種問題的出現(xiàn)，最重要的原因便是房地產(chǎn)投資氛圍的火熱，而這種火熱來源于房地產(chǎn)投資的高收益和低風(fēng)險(xiǎn)。土地增值稅清算制度的出現(xiàn)，使得部分經(jīng)營不善的房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)無法再經(jīng)營下去，令廣大投資者認(rèn)識(shí)到一個(gè)問題，那便是房地產(chǎn)投資是有風(fēng)險(xiǎn)的，而收益隨著房地產(chǎn)企業(yè)利潤的減少也開始降低。如此一來，房地產(chǎn)開發(fā)市場的投資氛圍便會(huì)趨于理性。 綜上所述， 土地增值稅清算制度改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響最大得一點(diǎn)便在于直接使其稅后利潤大大縮水。而這一點(diǎn)更是使得房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的心愿更加迫切。與此同時(shí)，也使得其在資金鏈的運(yùn)轉(zhuǎn)方面會(huì)不如從前那般同意，對(duì)內(nèi)部運(yùn)營管理也將更加重視，更是會(huì)令整個(gè)房地產(chǎn)市場投資氛圍趨于理性。 第 3 章 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃分析 土地增值稅籌劃的必 要性及主要因素 土地增值稅籌劃的必要性 隨著土地增值稅清算制度的出臺(tái)，土地增值稅的納稅方式發(fā)生巨大改變。根據(jù)本文 土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響所分析的內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)，土地增值稅的清算對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說時(shí)一項(xiàng)巨大的挑戰(zhàn)。企業(yè)如果想要在清算制度下獲得更好的發(fā)展，并且獲得稅后利潤最大化這一目標(biāo)，進(jìn)行稅收籌劃時(shí)必不可少的。如果將稅收籌劃的必要性進(jìn)行細(xì)分，則主要有以下三點(diǎn)： （一） 土地增值稅納稅籌劃是企業(yè)實(shí)現(xiàn)利益最大化的重要途徑 利益最大化是所有以盈利為目的企業(yè)最重要的目標(biāo)，而所謂的利益最大化，由 于稅收的存在，指的是企業(yè)稅后利潤的最大化。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中會(huì)面臨種種不同的稅收負(fù)擔(dān)，包括企業(yè)所得稅，營業(yè)稅，契稅，印花稅等等，這其中便有土地增值稅。土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率，最高稅率可達(dá)到 60%，如果房地產(chǎn)企業(yè)不進(jìn)行合理的稅收籌劃，那么可能承受及其巨大的土地增值稅稅負(fù)，大大增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，并且嚴(yán)重影響企業(yè)的稅后利潤?？扇绻侠淼倪M(jìn)行土地增值稅籌劃，以普通商品房為例，國家規(guī)定當(dāng)增值額低于 20%時(shí)，土地增值稅是可以免征的，這將極大的減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，大大增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利潤。因此對(duì)于房 地產(chǎn)企業(yè)來說，在經(jīng)營過程中不僅要注重收入的增加，更是不能忽視對(duì)于土地增值稅的稅收籌劃。對(duì)于土地增值稅的納稅籌劃是企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅后利潤最大化必不可少的一步。 （二） 土地增值稅稅收 籌劃 幫助 企業(yè)更好的適應(yīng)政策變化 我國的經(jīng)濟(jì)體制有以市場經(jīng)濟(jì)為主，宏觀調(diào)控為輔的特點(diǎn)，而近期為了防止地產(chǎn)泡沫和房價(jià)虛高，國家始終在不遺余力的以調(diào)控的手段來調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)更合理的發(fā)展。與此同時(shí)，作為地方財(cái)政的主要支持，各地方也對(duì)房地產(chǎn)業(yè)給予了各種優(yōu)惠政策來促進(jìn)其發(fā)展。所以，做好 土地增值稅稅收 納稅籌劃不僅可以靈活的利用和應(yīng)對(duì)復(fù)雜多變的國家政策方 針，也可以更大程度的壓縮經(jīng)營成本，從而在銷售端有更多的價(jià)格優(yōu)勢進(jìn)而提高 本 公司的競爭力。 （三） 土地增值稅稅收 籌劃有利于提高納稅人的依法納稅意識(shí) 我國的稅收政策還在隨著市場的不斷發(fā)展而逐步的完善，難免會(huì)有可以被利用的缺失。從企業(yè)經(jīng)營者來講，追求利益的過程中也會(huì)使一部分人不惜鋌而走險(xiǎn)以各種非正當(dāng)甚至違法的方式來避稅、逃稅。因此，良好的納稅籌劃設(shè)計(jì)不僅可以幫助納稅人合理合法的節(jié)稅，獲得更多的利潤空間，也可以加強(qiáng)企業(yè)的管理，更好的理解依從法律政策來尋求企業(yè)的發(fā)展壯大。 土地增值稅籌劃的主要影響因素 對(duì) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃 必須 從該稅的自身特點(diǎn)出發(fā)，認(rèn)真分析土地增值稅本身的征稅細(xì)節(jié)，充分利用現(xiàn)存的 稅收優(yōu)惠， 并且結(jié)合每個(gè)具體的開發(fā)項(xiàng)目，將土地增值稅的籌劃做到項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié) 。 從土地增值稅的計(jì)算公式來看：土地增值稅 =增值額 *稅率 扣除項(xiàng)目金額 *速算扣除系數(shù)。納稅人可以采取合法的相應(yīng)措施或方法， 使其中的因素發(fā)生變化 ，從而影響稅收政策的差異化選擇、引起應(yīng)納稅額的變化，最終實(shí)現(xiàn)稅額向有利于納稅人方向的轉(zhuǎn)化。通過對(duì)那些影響稅額的條件進(jìn)行分析，再利用一些稅收方面的安排設(shè)計(jì)，最終也可以實(shí)現(xiàn)減少稅負(fù)，增大 利潤的的目的。影響納稅籌劃的五大因素包括：特定稅收政策因素、稅收優(yōu)惠政策因素、稅制要素、計(jì)算公式中的內(nèi)嵌因素和組織形式因素。 特定稅收政策因素 —— 特殊規(guī)定 土地增值稅中的一些特殊規(guī)定就屬于特定稅收政策因素，比如 借款費(fèi)用能夠資本化的問題。從會(huì)計(jì)的角度出發(fā)，借款費(fèi)用可以直接計(jì)入成本，但是就土地增值稅清算來說，該操作卻并不適用。在土地增值稅清算過程中，已經(jīng)資本化的利息支出需要調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用，作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用來計(jì)。而且法律規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)成本可以加計(jì) 20%扣除，借款費(fèi)用并不能享受這一優(yōu)惠。 13。同 時(shí) ，當(dāng)我們預(yù)料到稅收特殊規(guī)定可能會(huì)發(fā)生變化或者擔(dān)心稅收特殊規(guī)定的變化會(huì)影響企業(yè)的