【正文】 第一篇：湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法鄂地稅發(fā)(2008)207號湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的通知（鄂地稅發(fā)〔2008〕207號）各市、州、林區(qū)、縣（市、區(qū)）地方稅務(wù)局：現(xiàn)將《湖北省房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》印發(fā)給你們，請各地遵照執(zhí)行。湖北省地方稅務(wù)局 二〇〇八年九月十二日湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法第一章 總則第一條 為了加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理，進一步規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及其實施細則和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定本辦法。第二條 在本省范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，凡符合土地增值稅清算條件應(yīng)辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其土地增值稅清算管理均適用本辦法。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的有關(guān)規(guī)定繳納土地增值稅。第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是土地增值稅的清算主體，房地產(chǎn)項目所在地的主管地方稅務(wù)機關(guān)負責(zé)土地增值稅清算的受理和審核。第四條 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。對于成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以分期開發(fā)項目為單位清算。開發(fā)項目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅等其他開發(fā)產(chǎn)品的，其土地增值額應(yīng)分別計算。第二章 清算條件第五條 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。主管地方稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)納稅人符合上述規(guī)定條件之一而未提出清算申請的，應(yīng)責(zé)令其限期辦理清算手續(xù)。納稅人超過規(guī)定期限仍未清算的，由主管地方稅務(wù)機關(guān)進行查賬征收。第六條 符合下列情形之一的，主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)要求納稅人進行土地增值稅清算：（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目并進行項目決算，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積與已經(jīng)出租或自用的建筑面積之和達到可銷建筑面積的比例在85%（含）以上的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）主管地方稅務(wù)機關(guān)認定有可能造成較大稅款流失、經(jīng)縣以上地方稅務(wù)局局長批準(zhǔn)清算的開發(fā)項目；（四）省地方稅務(wù)局規(guī)定的其他情形。第七條 對在2005年1月1日前銷售房地產(chǎn)建筑面積（以簽訂的房地產(chǎn)合同時間為準(zhǔn)）占整個項目可售建筑面積不足50%的，其項目應(yīng)進行土地增值稅清算。在2005年1月1日前銷售房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積50%（含50%）以上的房地產(chǎn)開發(fā)項目，對該項目的全部銷售收入，分別按規(guī)定的預(yù)征率計征土地增值稅，不再清算。但下列情形除外：主管地方稅務(wù)機關(guān)認為如不清算有可能造成較大稅款流失、經(jīng)縣以上地方稅務(wù)局局長批準(zhǔn)清算的；納稅人符合清算條件且向主管地方稅務(wù)機關(guān)提出清算申請的。第三章 清算申請與受理第八條 符合本辦法第五條規(guī)定條件的納稅人，應(yīng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)向主管地方稅務(wù)機關(guān)提出清算申請，并提供如下資料：（一）《土地增值稅納稅清算申請表》（附件1）及《土地增值稅清算材料清單》（附件2）；（二）項目竣工決算報告、項目竣工驗收證明、清算期財務(wù)會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表等）；（三）清算項目的國有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售許可證；（四）取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；（五）清算項目的主要單項工程合同及結(jié)算單據(jù)；（六）能夠按清算項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；（七）公共配套設(shè)施面積及成本分?jǐn)傋C明材料；（八）清算項目規(guī)劃總平面圖；（九）《商品房銷售合同統(tǒng)計表》（附件3），明細表以電子文件形式報送；（十）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證；（十一）《土地增值稅納稅清算申報表》（附件4）；（十二）主管地方稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料。納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)進行清算申報的，還應(yīng)附送具有鑒證資格的稅務(wù)中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱《鑒證報告》）和稅務(wù)中介機構(gòu)資格、年檢證明材料。第九條 納稅人應(yīng)當(dāng)按照稅收法律、法規(guī)和有關(guān)政策規(guī)定正確計算應(yīng)繳納的土地增值稅額，如實填寫《土地增值稅納稅清算申報表》，完整報送稅務(wù)機關(guān)要求報送的清算相關(guān)資料，并對申報表和所提供資料的真實性、準(zhǔn)確性和完整性負責(zé)。第十條 凡主管地方稅務(wù)機關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)填開《稅務(wù)事項通知書土地增值稅清算通知書》（附件5）并送達納稅人。納稅人應(yīng)在接到《稅務(wù)事項通知書土地增值稅納稅清算通知書》之日起30日內(nèi)向主管地方稅務(wù)機關(guān)報送本辦法第八條規(guī)定的土地增值稅清算相關(guān)資料。第十一條 主管地方稅務(wù)機關(guān)對納稅人提交的清算申請報告及其附列資料初審認定符合規(guī)定的，即時制作《稅務(wù)事項通知書土地增值稅清算受理通知書》（附件6），送達納稅人。對報送資料不全的，向納稅人開具《稅務(wù)事項通知書土地增值稅清算補正資料通知書》（附件7）以及申請清算資料一并退還納稅人補正。第十二條 納稅人可自行進行土地增值稅清算，也可采取“自行自愿委托”的原則，委托稅務(wù)中介機構(gòu)進行審核鑒證。第四章 清算審核第十三條 主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)自受理納稅人申請土地增值稅清算之日起90日內(nèi)完成清算審核工作。清算審核工作時限不含納稅人按照主管地方稅務(wù)機關(guān)要求補正資料的時間。第十四條 清算項目銷售收入的確定。清算項目的銷售收入是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。貨幣收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等。其實質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而向取得方收取的價款。實物收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實物形態(tài)的收入，如鋼材、水泥等建材以及房屋、土地等不動產(chǎn)等。實物收入應(yīng)當(dāng)通過評估確認其公允價值。其他收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無形資產(chǎn)收入或其他具有財產(chǎn)價值的權(quán)利，如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽權(quán)等。其他收入應(yīng)當(dāng)通過評估確認其公允價值。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其取得收入的確定由主管地方稅務(wù)機關(guān)按當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價格核定。第十五條 清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目扣除項目金額的確定?？鄢椖拷痤~必須按照《條例》第六條及其實施細則第七條的規(guī)定計算。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，需提供合法、有效憑證（一般包括稅務(wù)機關(guān)監(jiān)制的發(fā)票、財政機關(guān)監(jiān)制的行政事業(yè)性收費收據(jù)以及按照規(guī)定可不納入財稅機關(guān)監(jiān)制范圍的專業(yè)票據(jù)等），對納稅人無法提供合法、有效憑證的支出項目金額，不予扣除。第十六條 對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）扣除確定，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。對財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，可據(jù)實扣除，但扣除限額最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。第十七條 對公共配套設(shè)施費扣除范圍的確定。對清算項目中必須建造的，但不能轉(zhuǎn)讓的非營利性的社會公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出，如居委會（或社區(qū)）和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、公共廁所等公共設(shè)施，由于各項開發(fā)項目配套設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計算分?jǐn)?。對公共設(shè)施的扣除，在進行土地增值稅清算時，按以下原則處理：（一）建成后根據(jù)銷售合同和具有法律效力的有關(guān)證明文件的約定產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；（二）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提供移交的相關(guān)證明文件或材料；（三）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用；建成后由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其關(guān)聯(lián)企業(yè)自用的，其成本、費用不得扣除；（四）對于停車場（車庫），僅轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或出租使用期限與建造商品房同等期限的，應(yīng)按規(guī)定計算收入，并準(zhǔn)予扣除合理計算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費用；（五）對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設(shè)施費用，在先期清算時，應(yīng)按實際發(fā)生的費用進行分?jǐn)?；對后期清算時實際支付的公共配套設(shè)施費用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時，允許在整體項目全部清算時，按整體項目重新進行調(diào)整分?jǐn)?。第十八條 清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其房地產(chǎn)開發(fā)成本費用的計算分?jǐn)偘春藢嵉目墒劢ㄖ娣e計算分?jǐn)偅⒆裱瓬?zhǔn)予扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本金額與取得收入的面積相配比的分?jǐn)傇瓌t。對于商住綜合樓，可結(jié)合實際情況，采取合理方法分別計算確定商鋪與住宅的單位建筑面積成本。第五章 核定征收第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，主管地稅機關(guān)可以核定征收土地增值稅：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。第二十條 根據(jù)核定征收率不得低于預(yù)征率的原則，不同的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的核定征收率分別為：（一）納稅人銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，按其銷售收入的1%2%核定征收土地增值稅；（二）納稅人銷售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅及其他開發(fā)產(chǎn)品的，按其銷售收入的3%5%核定征收土地增值稅；（三）納稅人直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按其銷售收入的5%核定征收土地增值稅。具體核定征收比例由各市、州、林區(qū)、直管市地方稅務(wù)機關(guān)在上述標(biāo)準(zhǔn)幅度范圍內(nèi)，結(jié)合本地區(qū)的實際情況確定，并報省地方稅務(wù)局備案。第二十一條 核定征收清算項目房地產(chǎn)銷售收入的確定。采取核定征收方式的清算項目，凡能準(zhǔn)確計算房地產(chǎn)銷售收入的，按照主管地方稅務(wù)機關(guān)核實的金額確定銷售收入；凡不能準(zhǔn)確計算房地產(chǎn)銷售收入或提供的收入依據(jù)明顯低于當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)價格水平且無正當(dāng)理由的，由主管地方稅務(wù)機關(guān)按照當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價格核定其銷售收入。第二十二條 主管地方稅務(wù)機關(guān)通過清算審核認為對清算項目應(yīng)該進行核定征收的，應(yīng)向納稅人下達《稅務(wù)事項通知書土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》（附件8）和《應(yīng)納稅款核定通知書》（附件9）送達納稅人。第六章 清算處理第二十三條 各級地方稅務(wù)機關(guān)要認真查驗和審核清算企業(yè)報送的清算資料，在清算審核過程中因相關(guān)事項不清或其他問題需要納稅人進一步補充與清算項目相關(guān)的證明資料時，應(yīng)決定暫停清算審核，并向納稅人開具《稅務(wù)事項通知書土地增值稅清算補正資料通知書》，送達納稅人，待納稅人重新補充證明資料后再辦理稅款清算手續(xù)。對納稅人不能按規(guī)定期限提交補正材料的，應(yīng)轉(zhuǎn)為核定征收。第二十四條 主管地方稅務(wù)機關(guān)對納稅人申請清算的項目審核完畢后，應(yīng)制作土地增值稅納稅清算結(jié)論。納稅人應(yīng)當(dāng)自收到土地增值稅納稅清算結(jié)論或《應(yīng)納稅款核定通知書》之日起15日內(nèi)到主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅稅款的補繳（或退稅）手續(xù)。第二十五條 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理。在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時計算出的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。納稅人在項目完成清算后繼續(xù)支付并取得合法、有效憑證的成本和費用，主管稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)實際情況重新調(diào)整扣除項目金額，但該調(diào)整應(yīng)在項目全部銷售完畢后進行。第七章 清算鑒證第二十六條 土地增值稅清算鑒證是指稅務(wù)中介機構(gòu)接受委托對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算申報的相關(guān)資料實施必要審核程序，并出具鑒證報告，以增強稅務(wù)機關(guān)對相關(guān)資料信任程度的一種業(yè)務(wù)。第二十七條 第二十八條 凡納入稅務(wù)機關(guān)行政監(jiān)管并通過年檢的稅務(wù)師事務(wù)所，均可從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)。稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目進行審核鑒證時，應(yīng)按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國稅發(fā)〔2007〕132號）有關(guān)規(guī)定出具規(guī)范的《鑒證報告》。第二十九條 稅務(wù)中介機構(gòu)出具的《鑒證報告》，經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)審核不符合規(guī)范和要求予以退回，重新上報后仍未達到清算要求的，主管地方稅務(wù)機關(guān)兩年內(nèi)將不再受理其從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，并將名單上報省局備案，定期予以公布。第八章 附則第三十條 對土地增值稅清算工作中出現(xiàn)的違法行為，按《中華人民共和國稅收征收管理法》和《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》的相關(guān)罰則規(guī)定處理。附件：1《土地增值稅納稅清算申請表》（略）2《土地增值稅清算材料清單》（略）3《商品房銷售合同統(tǒng)計表》（略）4《土地增值稅納稅清算申報表》（略）5《稅務(wù)事項通知書土地增值稅清算通知書》（略）6《稅務(wù)事項通知書土地增值稅清算受理通知書》（略）7《稅務(wù)事項通知書土地增值稅清算補正資料通知書》（略）8《稅務(wù)事項通知書土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》（略）9《應(yīng)納