【正文】 ，稅率為30%；2．增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；3．增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；4．增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。《細則》第十條規(guī)定《條例》第七條所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例均包括本比例數。（二）計算公式計算土地增值稅稅額，可按“增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數”的簡便方法計算。速算扣除系數依次分別為0、5%、15%、35%四檔。五、土地增值稅的計算步驟及方法（一）土地增值稅的具體計算步驟1．計算增值額增值額=轉讓房地產收入－扣除項目金額2．計算增值額與扣除項目金額之比增值率=增值額247?？鄢椖拷痤~3．計算土地增值稅的稅額土地增值稅稅額=增值額適用稅率－扣除項目金額速算扣除數（二）土地增值稅的具體計算方法舉例說明：某房地產開發(fā)公司建造并出售了一幢寫字樓，取得了1000萬元人民幣的銷售收入（營業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費附加費率為3%）。該公司為建造寫字樓而支付100萬元地價款，建造此樓時又投入200萬元的房地產開發(fā)成本（備注：該公司因同時建造別的商品房，不能按該出售的寫字樓計算分攤銀行貸款利息支出），試計算該公司轉讓此寫字樓應納的土地增值稅。解：第一步：確定轉讓房地產的收入。轉讓收入為1000萬元；第二步：確定轉讓房地產的扣除項目金額；（1）取得土地使用權所支付的金額為：100萬元；（2）房地產的開發(fā)成本為：200萬元；（3）與房地產開發(fā)有關的費用為：（100+200）10%=30萬元（4）與轉讓房地產相關的稅金為：10005%（1+7%+3%）=55萬元（5）從事房地產開發(fā)的加計扣除為：（100+200）20%=60萬元轉讓房地產的扣除項目金額為：100+200+30+55+60=445萬元第三步：計算轉讓房地產的增值額：1000455=555萬元第四步：計算增值率：555247。445=125%第五步：計算應納的土地增值稅稅額：55550%－44515%=第五章土地增值稅的優(yōu)惠政策一、條例規(guī)定的減免稅內容（一）《條例》第八條規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：1．納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%；2．因國家建設需要依法征用、收回的房地產（二）《細則》第十一條、第十二條對《條例》又作了補充規(guī)定與說明，即：1．條例第八條（一）項所稱的普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體界限，由各省、自治共、直轄市人民政府規(guī)定。2．納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。3．條例第八條（二）項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規(guī)劃，國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。4．因城市實施規(guī)劃，國家建設需要搬遷，由納稅人自行轉讓原房產的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免于征收土地增值稅。（三）在實際執(zhí)行過程中應注意以下幾個問題在實際執(zhí)行《條例》與《細則》的上述減免稅規(guī)定時應注意把握好以下幾個方面的問題：1．要注意開發(fā)的房地產項目是否屬于普通標準住宅的條件。凡是從事工業(yè)、商業(yè)及娛樂用的房地產（如高爾夫球場、娛樂城、游樂中心等）開發(fā)轉讓的，都不屬于免稅范圍；那些雖屬于住宅范疇，但造價昂貴、裝修超豪華、占地面積很大、建筑面積大大超過正常水平的花園別墅、度假村、高級小洋樓、高級公寓等，也不屬于免稅范疇。2．要注意確認增值額是否未超過扣除項目金額的20%的，對那些雖然從事普通標準住宅開發(fā)建設的，但取得的增值額超過扣除項目金額20%的，也不能予以免稅。3．對增值額超過扣除項目金額20%的，應對其全部增值額按規(guī)定計征土地增值稅，不能僅就其超過扣除項目金額 的部分計算征稅。4．對納稅人既建造普通標準住宅，又搞其他非普通標準住宅開發(fā)的，在計算增值額時，如果能夠區(qū)分開建造普通標準住宅和進行其他房地產開發(fā)的收入額和扣除項目金額的，應分別計算，確定征收與免征土地增值額；如果不能區(qū)分開的，則不能享受《條例》和《細則》規(guī)定的減免稅優(yōu)惠政策。5．對于因國家建設需要依法征用、收回的房地產予以免稅的規(guī)定，在執(zhí)行時應注意審核該房地產的征用及拆遷是否確實是因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要，并答合《中華人民共和國土地管理法》和《城市房屋拆遷管理條例》以及各地根據相關法律所制訂的具體拆遷規(guī)定和收回辦法。對于不屬于上述范圍的如商業(yè)性購買或開發(fā)行為的，則不應免征土地增值稅。6．對于因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓的房地產免稅的規(guī)定，在執(zhí)行時應注意審核這些企業(yè)是否是政府要求其搬遷的，轉讓原房地產后是否易地重建或重購新的房地產，并采取在轉讓時先征稅，另行購置或重新建房地產后再退稅的處理辦法。二、以房地產進行投資、聯(lián)營對于以房地產進行投資、聯(lián)營的。投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中，暫免征土地增值稅；對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征土地增值稅。（法律依據：財稅字（1995）48號《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》）。三、合作建房對于一方出土地、一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。（法律依據：財稅字（1995）48號《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》）。四、企業(yè)兼并轉讓房地產在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。國家制訂這項稅收優(yōu)惠政策是為了鼓勵企業(yè)間的兼并。五、房地產的交換房地產交換是指一方以房地產與另一方的房地產進行交換的行為。由于這種行為既發(fā)生了房產產權、土地使用權的轉移，交換雙方又取得了實務形態(tài)的收入。按《條例》規(guī)定，它屬于土地增值稅的征稅范圍。但對個人之間交換原有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。六、依據財政部和國家稅務總局以財法字（1995）7號聯(lián)合下發(fā)的《關于對1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉讓合同的房地產征免土地增值稅的通知》的規(guī)定內容：1．1994年1月1日以前已簽訂的房地產轉讓合同，不論其房地產在何時轉讓，均免征土增值稅。2．1994年1月1日以前已簽訂房地產開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其在1994年1月1日以后五年內首次轉讓房地產的，免征土地增值稅。簽訂合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準。對于個別由政府審批同意進行成片開發(fā)，周期較長的房地產項目，其房地產在上述規(guī)定五年免稅期以后首次轉讓的，經所在地財政、稅務部門審核，并報財政部、國家稅務總局核準的，可以適當延長免稅期限。3．在上述免稅期內再轉讓房地產以及不符合上述規(guī)定的房地產轉讓，如超出合同范圍的房地產或變更合同的，均應按規(guī)定征收土地增值稅。七、根據2007年1月17日國家稅務總局下發(fā)的《房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》第三條第（二）款“房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用”的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途的，假定產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅。第六章土地增值稅中有關房地產的評估一、《條例》和《細則》中對土地增值稅中有關房地產評估的具體規(guī)定掌握房地產評估的基本知識是合理征收土地增值稅，搞好土地增值稅清算工作的基礎?！稐l例》及《細則》中對在什么情況下必須按房地產的評估價格作為土地增值稅的計稅依據及怎樣確定評估價格作了具體的規(guī)定。（一）《條例》第六條規(guī)定，舊房及建筑物按評估價格作為計算增值額的扣除項目。《條例》第九條規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收土地增值稅：1．隱瞞、虛報房地產成交價格的；2．提供扣除項目金額不實的；3．轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的?！都殑t》對《條例》還作了進一步的補充和說明：（二）《細則》第七條規(guī)定，舊房和建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。（三）《細則》第十三條規(guī)定，《條例》第九條所稱的房地產評估價格是指由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。（四）《細則》第十四條規(guī)定，《條例》第九條（一）項所稱的“隱瞞、虛報房地產成交價格的”是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物價款的行為?！稐l例》第九條（二）項所稱的“提供扣除項目金額不實的”是指納稅人在納稅申報時不據實提供扣除項目金額的行為?！稐l例》第九條（三）項所稱的“轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的”，是指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低于房地產評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據或無正當理由的行為。隱瞞、虛報房地產成交價格的，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。稅務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。提供扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。稅務機關根據評估價格確定扣除項目金額。轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。以上便是土地增值稅《條例》和《細則》中有關房地產評估的具體規(guī)定。二、為什么要在土地增值稅計稅中采用房地產評估價值？（一）在土地增值稅計稅中采用房地產評估價值的原因由于土地增值稅的計稅依據為增值額，而增值額又是以轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額而得出的結果，因此，準確地把握上述兩個因素對于正確計算和征收土地增值稅是十分重要的，但是，在實際征管土地增值稅時，因受主觀、客觀因素的影響，要想真正準確把握這兩個因素是相當困難的，因為：1．房地產交易價格因受房地產特性的制約較難掌握。在市場經濟條件下，了解和掌握各類商品的價格，是從事生產、經營和管理所必不可少的。對于其他商品的價格可以通過市場上與之相同的產品價格來確認；但房地產則不能夠這樣，因為其位置的不可移動，供給相對稀缺等特殊屬性，很難在市面上找到與其位置、結構及屬性等完全相同的房地產，因而想要在市場上找到相同地產的價格是不可能的，所以確定轉讓房地產的收入也就相對較為困難。在這種情況下，采用房地產評估價格就成為必然趨勢。2．房地產的轉讓收入與扣除項目金額因受供求、通貨膨脹等因素的影響所以很難確定。房地產的價格雖然與其他商品一樣受市場供求關系的影響，但由于房地產開發(fā)建造時間長，耗資大，供求平衡關系不同于別的商品那樣易于把握，因而價格漲跌幅度很大。同類房地產因轉讓時間的不同致使轉讓價格不同，所以轉讓收入難以確定。而扣除項目金額的房地產開發(fā)成本因為受通貨膨脹和建材供求關系的影響，不同時期也會出現(xiàn)不同的金額。在目前的財務核算中，基本反映的是靜態(tài)房地產價值，沒有反映房地產動態(tài)的現(xiàn)有市場價值，因此，帳面價值作為轉讓時計算土地增值稅的扣除項目金額就有些不真實。這種情況下，采用房地產評估價格也成為必然趨勢。3．房地產的轉讓收入與扣除項目金額因納稅人的主觀因素而較難核實。房地產建造時間長，投入資金量大，成本費項目繁多，預提待攤費用也多，核算非常的繁雜。在實際征管過程中，肯定會因納稅人財務會計核算不健全或納稅人人為逃避納稅等原因而發(fā)生少報轉讓收入和多計扣除項目金額的情況，因此，在沒更好的解決途徑的情況下，采用房地產評估價格也是無奈之舉。（二）在土地增值稅的征管理過程中采用房地產評估的作用在土地增值稅計稅中采用房地產評估價格能夠使土地增值稅的計算與征管盡可能地做到科學、合理，防止偷、漏稅事件盡量少發(fā)生。1．采用評估價值能夠使土地增值稅的計稅依據更為科學、真實而合理。房地產的評估是按照房地產市場發(fā)展的客觀規(guī)律和要求，在搜集和掌握大量的信息資料的基礎上，通過一系列深入細致的工作來完成的。而不是憑評估者的主觀判斷決定的。在評估時要遵循一定的原則并采用較為科學合理的方法，并參考有關經濟和政治的因素，對影響評估結果的各項因素進行分析、判斷和修正。由于房地產評估值是由具備專業(yè)技術資格的評估人員運用一定的方法評估出來的，因而是較為科學的；又由于房地產的評估值能夠比較客觀地體現(xiàn)該房地產的實際價值，以此為依據來確定土地增值稅的計稅依據能夠剔除因通貨膨脹等因素對計稅收入和計稅扣除的影響，因而又是較為合理的。這對公平稅負，合理確定計稅依據都是很重要的。2．采用房地產評估值能夠較好地防止偷、漏稅事件發(fā)生由于房地產的交易價格難以掌握，計算增值額的扣除項目較多，成本和費用項目繁雜，在實際征收管理中，納稅人因財務會計核算不健全等原因，肯定會出現(xiàn)征納雙方對轉讓房地產收入和扣除項目金額意見不一，甚至發(fā)生爭執(zhí)的情況。因此，采用房地產評估值來確定計稅依據是征納雙方都較為容易接受的結果。對納稅人有意少報轉讓房地產的收入及多計扣除項目金額的偷稅行為，也只有借助房地產評估價格才能較好地減少偷、漏稅現(xiàn)象的發(fā)生。在土地增值稅中采用房地產的評估價格，是土地增值稅區(qū)別于其他稅種的一個重要特征。它不僅對土地增值稅的征管操作起著重要的作用，而且對今后房地產的改革與完善也是一種有益的嘗試。第七章土地增值稅計稅依據的檢查及相關部門的配合一、土地增值稅計稅依據的核定土地增值稅計稅依據的核定是搞好征收管理的核心問題之一。在納稅人進行稅務申報之前，稅務機關應對