【正文】 ，稅率為30%；2．增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；3．增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；4．增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%?！都?xì)則》第十條規(guī)定《條例》第七條所列四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例均包括本比例數(shù)。（二）計(jì)算公式計(jì)算土地增值稅稅額，可按“增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)”的簡便方法計(jì)算。速算扣除系數(shù)依次分別為0、5%、15%、35%四檔。五、土地增值稅的計(jì)算步驟及方法（一）土地增值稅的具體計(jì)算步驟1．計(jì)算增值額增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入－扣除項(xiàng)目金額2．計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之比增值率=增值額247?？鄢?xiàng)目金額3．計(jì)算土地增值稅的稅額土地增值稅稅額=增值額適用稅率－扣除項(xiàng)目金額速算扣除數(shù)（二）土地增值稅的具體計(jì)算方法舉例說明：某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造并出售了一幢寫字樓，取得了1000萬元人民幣的銷售收入（營業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加費(fèi)率為3%）。該公司為建造寫字樓而支付100萬元地價(jià)款，建造此樓時(shí)又投入200萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本（備注：該公司因同時(shí)建造別的商品房，不能按該出售的寫字樓計(jì)算分?jǐn)傘y行貸款利息支出），試計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓此寫字樓應(yīng)納的土地增值稅。解：第一步：確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。轉(zhuǎn)讓收入為1000萬元；第二步：確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額；（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為：100萬元；（2）房地產(chǎn)的開發(fā)成本為：200萬元；（3）與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費(fèi)用為：（100+200）10%=30萬元（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金為：10005%（1+7%+3%）=55萬元（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除為：（100+200）20%=60萬元轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：100+200+30+55+60=445萬元第三步：計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：1000455=555萬元第四步：計(jì)算增值率：555247。445=125%第五步：計(jì)算應(yīng)納的土地增值稅稅額：55550%－44515%=第五章土地增值稅的優(yōu)惠政策一、條例規(guī)定的減免稅內(nèi)容（一）《條例》第八條規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：1．納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%；2．因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)（二）《細(xì)則》第十一條、第十二條對《條例》又作了補(bǔ)充規(guī)定與說明，即：1．條例第八條（一）項(xiàng)所稱的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體界限，由各省、自治共、直轄市人民政府規(guī)定。2．納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。3．條例第八條（二）項(xiàng)所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。4．因城市實(shí)施規(guī)劃，國家建設(shè)需要搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免于征收土地增值稅。（三）在實(shí)際執(zhí)行過程中應(yīng)注意以下幾個(gè)問題在實(shí)際執(zhí)行《條例》與《細(xì)則》的上述減免稅規(guī)定時(shí)應(yīng)注意把握好以下幾個(gè)方面的問題：1．要注意開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的條件。凡是從事工業(yè)、商業(yè)及娛樂用的房地產(chǎn)（如高爾夫球場、娛樂城、游樂中心等）開發(fā)轉(zhuǎn)讓的，都不屬于免稅范圍；那些雖屬于住宅范疇，但造價(jià)昂貴、裝修超豪華、占地面積很大、建筑面積大大超過正常水平的花園別墅、度假村、高級小洋樓、高級公寓等，也不屬于免稅范疇。2．要注意確認(rèn)增值額是否未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，對那些雖然從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)建設(shè)的，但取得的增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，也不能予以免稅。3．對增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)對其全部增值額按規(guī)定計(jì)征土地增值稅，不能僅就其超過扣除項(xiàng)目金額 的部分計(jì)算征稅。4．對納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)的，在計(jì)算增值額時(shí)，如果能夠區(qū)分開建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的收入額和扣除項(xiàng)目金額的，應(yīng)分別計(jì)算，確定征收與免征土地增值額；如果不能區(qū)分開的，則不能享受《條例》和《細(xì)則》規(guī)定的減免稅優(yōu)惠政策。5．對于因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)予以免稅的規(guī)定，在執(zhí)行時(shí)應(yīng)注意審核該房地產(chǎn)的征用及拆遷是否確實(shí)是因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要，并答合《中華人民共和國土地管理法》和《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》以及各地根據(jù)相關(guān)法律所制訂的具體拆遷規(guī)定和收回辦法。對于不屬于上述范圍的如商業(yè)性購買或開發(fā)行為的，則不應(yīng)免征土地增值稅。6．對于因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)免稅的規(guī)定，在執(zhí)行時(shí)應(yīng)注意審核這些企業(yè)是否是政府要求其搬遷的，轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)后是否易地重建或重購新的房地產(chǎn)，并采取在轉(zhuǎn)讓時(shí)先征稅，另行購置或重新建房地產(chǎn)后再退稅的處理辦法。二、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的。投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中，暫免征土地增值稅；對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征土地增值稅。（法律依據(jù)：財(cái)稅字（1995）48號《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》）。三、合作建房對于一方出土地、一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。（法律依據(jù)：財(cái)稅字（1995）48號《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》）。四、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。國家制訂這項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策是為了鼓勵(lì)企業(yè)間的兼并。五、房地產(chǎn)的交換房地產(chǎn)交換是指一方以房地產(chǎn)與另一方的房地產(chǎn)進(jìn)行交換的行為。由于這種行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實(shí)務(wù)形態(tài)的收入。按《條例》規(guī)定，它屬于土地增值稅的征稅范圍。但對個(gè)人之間交換原有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。六、依據(jù)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局以財(cái)法字（1995）7號聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于對1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》的規(guī)定內(nèi)容：1．1994年1月1日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓，均免征土增值稅。2．1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在1994年1月1日以后五年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。簽訂合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準(zhǔn)。對于個(gè)別由政府審批同意進(jìn)行成片開發(fā)，周期較長的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其房地產(chǎn)在上述規(guī)定五年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)所在地財(cái)政、稅務(wù)部門審核，并報(bào)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局核準(zhǔn)的，可以適當(dāng)延長免稅期限。3．在上述免稅期內(nèi)再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如超出合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的，均應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。七、根據(jù)2007年1月17日國家稅務(wù)總局下發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第三條第（二）款“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用”的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途的，假定產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。第六章土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)的評估一、《條例》和《細(xì)則》中對土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)評估的具體規(guī)定掌握房地產(chǎn)評估的基本知識是合理征收土地增值稅，搞好土地增值稅清算工作的基礎(chǔ)。《條例》及《細(xì)則》中對在什么情況下必須按房地產(chǎn)的評估價(jià)格作為土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)及怎樣確定評估價(jià)格作了具體的規(guī)定。（一）《條例》第六條規(guī)定，舊房及建筑物按評估價(jià)格作為計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目?！稐l例》第九條規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：1．隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；2．提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；3．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的?！都?xì)則》對《條例》還作了進(jìn)一步的補(bǔ)充和說明：（二）《細(xì)則》第七條規(guī)定，舊房和建筑物的評估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。（三）《細(xì)則》第十三條規(guī)定，《條例》第九條所稱的房地產(chǎn)評估價(jià)格是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。（四）《細(xì)則》第十四條規(guī)定，《條例》第九條（一）項(xiàng)所稱的“隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的”是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為?！稐l例》第九條（二）項(xiàng)所稱的“提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的”是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為?！稐l例》第九條（三）項(xiàng)所稱的“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的”，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。以上便是土地增值稅《條例》和《細(xì)則》中有關(guān)房地產(chǎn)評估的具體規(guī)定。二、為什么要在土地增值稅計(jì)稅中采用房地產(chǎn)評估價(jià)值？（一）在土地增值稅計(jì)稅中采用房地產(chǎn)評估價(jià)值的原因由于土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為增值額，而增值額又是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額而得出的結(jié)果，因此，準(zhǔn)確地把握上述兩個(gè)因素對于正確計(jì)算和征收土地增值稅是十分重要的，但是，在實(shí)際征管土地增值稅時(shí)，因受主觀、客觀因素的影響，要想真正準(zhǔn)確把握這兩個(gè)因素是相當(dāng)困難的，因?yàn)椋?．房地產(chǎn)交易價(jià)格因受房地產(chǎn)特性的制約較難掌握。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，了解和掌握各類商品的價(jià)格，是從事生產(chǎn)、經(jīng)營和管理所必不可少的。對于其他商品的價(jià)格可以通過市場上與之相同的產(chǎn)品價(jià)格來確認(rèn)；但房地產(chǎn)則不能夠這樣，因?yàn)槠湮恢玫牟豢梢苿?，供給相對稀缺等特殊屬性，很難在市面上找到與其位置、結(jié)構(gòu)及屬性等完全相同的房地產(chǎn)，因而想要在市場上找到相同地產(chǎn)的價(jià)格是不可能的，所以確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入也就相對較為困難。在這種情況下，采用房地產(chǎn)評估價(jià)格就成為必然趨勢。2．房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓收入與扣除項(xiàng)目金額因受供求、通貨膨脹等因素的影響所以很難確定。房地產(chǎn)的價(jià)格雖然與其他商品一樣受市場供求關(guān)系的影響，但由于房地產(chǎn)開發(fā)建造時(shí)間長，耗資大，供求平衡關(guān)系不同于別的商品那樣易于把握，因而價(jià)格漲跌幅度很大。同類房地產(chǎn)因轉(zhuǎn)讓時(shí)間的不同致使轉(zhuǎn)讓價(jià)格不同，所以轉(zhuǎn)讓收入難以確定。而扣除項(xiàng)目金額的房地產(chǎn)開發(fā)成本因?yàn)槭芡ㄘ浥蛎浐徒ú墓┣箨P(guān)系的影響，不同時(shí)期也會出現(xiàn)不同的金額。在目前的財(cái)務(wù)核算中，基本反映的是靜態(tài)房地產(chǎn)價(jià)值，沒有反映房地產(chǎn)動態(tài)的現(xiàn)有市場價(jià)值，因此，帳面價(jià)值作為轉(zhuǎn)讓時(shí)計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額就有些不真實(shí)。這種情況下，采用房地產(chǎn)評估價(jià)格也成為必然趨勢。3．房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓收入與扣除項(xiàng)目金額因納稅人的主觀因素而較難核實(shí)。房地產(chǎn)建造時(shí)間長，投入資金量大，成本費(fèi)項(xiàng)目繁多，預(yù)提待攤費(fèi)用也多，核算非常的繁雜。在實(shí)際征管過程中，肯定會因納稅人財(cái)務(wù)會計(jì)核算不健全或納稅人人為逃避納稅等原因而發(fā)生少報(bào)轉(zhuǎn)讓收入和多計(jì)扣除項(xiàng)目金額的情況，因此，在沒更好的解決途徑的情況下，采用房地產(chǎn)評估價(jià)格也是無奈之舉。（二）在土地增值稅的征管理過程中采用房地產(chǎn)評估的作用在土地增值稅計(jì)稅中采用房地產(chǎn)評估價(jià)格能夠使土地增值稅的計(jì)算與征管盡可能地做到科學(xué)、合理，防止偷、漏稅事件盡量少發(fā)生。1．采用評估價(jià)值能夠使土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)更為科學(xué)、真實(shí)而合理。房地產(chǎn)的評估是按照房地產(chǎn)市場發(fā)展的客觀規(guī)律和要求，在搜集和掌握大量的信息資料的基礎(chǔ)上，通過一系列深入細(xì)致的工作來完成的。而不是憑評估者的主觀判斷決定的。在評估時(shí)要遵循一定的原則并采用較為科學(xué)合理的方法，并參考有關(guān)經(jīng)濟(jì)和政治的因素，對影響評估結(jié)果的各項(xiàng)因素進(jìn)行分析、判斷和修正。由于房地產(chǎn)評估值是由具備專業(yè)技術(shù)資格的評估人員運(yùn)用一定的方法評估出來的，因而是較為科學(xué)的；又由于房地產(chǎn)的評估值能夠比較客觀地體現(xiàn)該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，以此為依據(jù)來確定土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)能夠剔除因通貨膨脹等因素對計(jì)稅收入和計(jì)稅扣除的影響，因而又是較為合理的。這對公平稅負(fù)，合理確定計(jì)稅依據(jù)都是很重要的。2．采用房地產(chǎn)評估值能夠較好地防止偷、漏稅事件發(fā)生由于房地產(chǎn)的交易價(jià)格難以掌握，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目較多，成本和費(fèi)用項(xiàng)目繁雜，在實(shí)際征收管理中，納稅人因財(cái)務(wù)會計(jì)核算不健全等原因，肯定會出現(xiàn)征納雙方對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入和扣除項(xiàng)目金額意見不一，甚至發(fā)生爭執(zhí)的情況。因此，采用房地產(chǎn)評估值來確定計(jì)稅依據(jù)是征納雙方都較為容易接受的結(jié)果。對納稅人有意少報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入及多計(jì)扣除項(xiàng)目金額的偷稅行為，也只有借助房地產(chǎn)評估價(jià)格才能較好地減少偷、漏稅現(xiàn)象的發(fā)生。在土地增值稅中采用房地產(chǎn)的評估價(jià)格，是土地增值稅區(qū)別于其他稅種的一個(gè)重要特征。它不僅對土地增值稅的征管操作起著重要的作用，而且對今后房地產(chǎn)的改革與完善也是一種有益的嘗試。第七章土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的檢查及相關(guān)部門的配合一、土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的核定土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的核定是搞好征收管理的核心問題之一。在納稅人進(jìn)行稅務(wù)申報(bào)之前，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對