【正文】 多用混合結(jié)構(gòu)，即用磚墻作垂直受力構(gòu)件，而樓面、樓梯等水平構(gòu)件則用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)按施工方法分成現(xiàn)澆和預(yù)制兩種，現(xiàn)澆混凝土靈活性大、整體性強，防水防滲性能好，但施工速度較漫。. 結(jié)構(gòu)受力和構(gòu)造特點根據(jù)結(jié)構(gòu)受力和構(gòu)造特點的不同，民用建筑的結(jié)構(gòu)可劃分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻式結(jié)構(gòu)、筒式結(jié)構(gòu)和大跨度空間結(jié)構(gòu)五種基本類型。一般多層住宅用承重墻結(jié)構(gòu)，高層住宅（電梯公寓）用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)。建筑物的等級是從重要性、防火、耐久年限等不同角度劃分為：特等、甲等、乙等、丙等、丁等五類。高級居住建筑為甲等，中級居住建筑為乙等。根據(jù)耐久年限的不同可分為一級（100年以上，重要建筑），二級（50~100年，一般性建筑），三級（25~50 年，次要建筑），四級（15年以下，臨時性建筑）。一般住宅設(shè)計使用年限為50年，但具體使用年限受政策及環(huán)境影響大。某一地區(qū)按可能所受地震影響而確定設(shè)防烈度，設(shè)防烈度由國家頒布法規(guī)性文件確定。設(shè)防烈度分成1176。~12 176。，6176。以上地區(qū)為地震區(qū)，成都為7 176。設(shè)防地區(qū)，建筑物都應(yīng)進(jìn)行抗震設(shè)計?？蚣芙Y(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)及筒式結(jié)構(gòu)抗震性能較好，磚混結(jié)構(gòu)抗震性能較差。對于磚混結(jié)構(gòu)，一般是從房屋體型、平面布置及結(jié)構(gòu)措施等幾方面來考慮抗震，具體的結(jié)構(gòu)措施有設(shè)置圈梁、構(gòu)造柱，限制橫墻間距和墻體某些局部尺寸等，目前多層住宅樓除按抗震規(guī)范設(shè)計外，還需報建委抗震辦審批。除小區(qū)環(huán)境配套以外，住宅本身配套是否完善一定程度上決定著房屋的使用性能。這些配套包括以下幾個系統(tǒng)：（1） 上下水系統(tǒng)。涉及廚房、衛(wèi)生間、洗衣位，另外還包括熱水供應(yīng)。排水系統(tǒng)與防水問題緊密相關(guān)，一些新的排水方法可有效解決衛(wèi)生間、廚房等區(qū)域的漏水、滲水問題。（2） 配電系統(tǒng)。包括照明及各種電器配電，常用三回路：空調(diào)、電器、照明，配電系統(tǒng)是否完善可靠包括每戶配電量，線路用線規(guī)格、品質(zhì)，開關(guān)、插座品質(zhì)及是否到位、充足。（3） 防盜系統(tǒng)。包括防盜報警系統(tǒng)、單元防盜系統(tǒng)和進(jìn)戶防盜門。（4） 通訊電視及智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。（5） 燃?xì)庀到y(tǒng)。住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)按以下幾方面考慮：（1） 外墻：色彩及材質(zhì)。（2） 樓梯間：地面、墻面、扶手所有材料，式樣及色彩搭配。（3） 門窗：單元門、進(jìn)戶門、內(nèi)門及外窗的尺寸、材料。（4） 衛(wèi)生間：潔具和龍頭數(shù)量和品牌，墻地面、天棚、燈具所用材料和施工工藝水平，臺面和墻鏡位置及用材。（5） 廚房：墻地面和天棚所有材料及施工工藝，油煙機、排煙管道情況，廚具櫥柜位置和用材。（6） 其它房間：墻地面、天棚所有材料、色彩、施工工藝。按目前市場情況，裝修標(biāo)準(zhǔn)在100~400元/M 2屬低檔裝修，400~800元/M 2 屬中檔裝修，800元/M 2以上屬中高檔和高檔裝修。（1） 區(qū)位條件；（2） 小區(qū)環(huán)境與視野；（3） 房屋朝向和面寬大??；（4） 房屋布局（套型）、面積和所居層次；（5） 結(jié)構(gòu)型式和建筑材料；（6） 配套設(shè)施（包括水、電、氣、視、訊、防盜系統(tǒng)及車庫、車位）及裝修標(biāo)準(zhǔn)；（7） 物業(yè)管理。6. 住宅設(shè)計規(guī)范及計量技術(shù)規(guī)范.《 商品房銷售面積測量與計算》（中華人民共和國國家計量技術(shù)規(guī)范JJF1058—1998）摘要. 定義（1） 商品房銷售面積：商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）。商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購心者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。（2） 整幢房屋建筑面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍小平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，（）的永久性建筑。（3） 套內(nèi)建筑面積：指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積之和。（4） 套內(nèi)使用面積：指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線小平投影計算。（5） 陽臺建筑面積：指陽臺地面底板外沿在小平面的投影面積。（6） 套內(nèi)陽臺建筑面積：指套內(nèi)各陽臺建筑面積之和。（7） 共有建筑面積：指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。（8） 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：指整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值。（9） 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：指套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)之積。. 商品房建筑面積計算（）的房屋外墻（或柱外圍）小平投影面積。層高取自地面至樓面、樓面到樓面、樓面至屋面（不包括隔熱層）的垂直高度。. 計算全部建筑面積的范圍（1） 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍小平面積計算建筑面積；多層房屋建筑面積的總和計算。（2） 自然層內(nèi)的附層、技術(shù)層，算。（3） 穿過房屋信道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度，均按一層計算。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，按其水平投影面積計算。（4） 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然計算。（5） 突出房屋屋面， 以上的方形或坡形樓梯間、水箱間、電梯機房，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算。（6） 封閉陽臺、挑廊，按其外圍水平投影面積計算。（7） 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和計算。（8） 建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按其柱外水平投影面積計算。（9） 房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。 （10） ，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平面積計算。（11） 有柱雨蓬或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。（12） 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。（13） 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計算。（14） 位于自然層以上的假層房屋或斜面結(jié)構(gòu)房屋， 以上部位的水平投影面積計算（應(yīng)具備通風(fēng)、采光條件）。. 計算一半建筑面積的范圍（1） 與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計算。（2） 獨立柱，單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積一半計算。（3） 未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積一半計算。（4） 無上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和的一半計算。. 不計算建筑面積的范圍（1） 。（2） 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺階等。（3） 房屋之間無上蓋的架空通廊。（4） 無柱的雨蓬。（5） 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。（6） 騎樓、過街樓的用作街巷通行的部分，以及房屋層用作街頭巷通行的部分。（7） 房屋的天面，挑臺，天面上的花園、泳池。（8） 消防、檢修等用途的室外爬梯。（9） 構(gòu)筑物如獨立煙囪，煙道，水塔，儲油（水）池、罐，地下人防干、支線等。. 共有建筑面積的分?jǐn)傆嬎?《 住宅設(shè)計規(guī)范》中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB50096——1999. 術(shù)語（1） 地下室(basement)：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2（2） 半地下室(semibasement)：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2 者。. 套內(nèi)使用面積計算（1） 套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等的使用面積的總和。（2） 躍層住宅中的套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計入使用面積。（3） 利用坡屋頂內(nèi)空間時， 的空間不計算使用面積；；。（4） 坡屋頂內(nèi)的使用面積應(yīng)單獨計算，不得列入標(biāo)準(zhǔn)層使用面積和標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積中，需計算建筑總面積時，利用標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)反求。（5） 陽臺面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影凈面積單獨計算，不計入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。. 層高和室內(nèi)凈高要求（1） 。（2） 臥室、起居室（廳）， ，且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。（3） 利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室（廳）時，其1/2面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于 。（4） 廚房、。（5） 廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面、 ，且不得影響門、窗扇開啟。. 電梯設(shè)置7層以上住宅或住戶入口層樓面距外設(shè)計地面的高度超過16米以上的住宅必須設(shè)置電梯。7. 物業(yè)管理、管理架構(gòu)、管理公約解釋、收費標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范裝修等、法規(guī)條款8. 銷售員的基本素質(zhì)、儀態(tài)9. 銷售技術(shù). 相信“推銷”的潛力. 相信自己的魅力. 相信本公司本小區(qū)房屋的實力. 處理反對意見的策略，促成客戶預(yù)訂或簽合同. 建議購買的策略. 簽預(yù)訂書或合同時要注意的幾點10. 房地產(chǎn)法規(guī)及制度（城市房屋權(quán)屬登記管理辦法）11. 銷售人員須知房屋屬于不動產(chǎn)，是附著于土地之上的。由于我國的土地分別屬于不同的所有者，所以住房能否出售、購買就與土地屬于哪個所有者有直接關(guān)系了。我們在了解如何購買住房、欲購買的房屋是否能夠用于出售、購房后能否一定取得所有權(quán)這樣一些問題之前，應(yīng)當(dāng)首先了解我國的土地所有權(quán)制度。A. 國家所有的土與集體所有的土地目前，我國的土地只有兩面三刀類所有者：一類是國家所有，另一類是集體所有。國家所有的土地，其所有權(quán)人具有唯一性，而集體所有的土地，則分別屬于眾多的不同的集體。屬于國家所有的土地是：城市的土地、農(nóng)村和城市郊區(qū)中由法律規(guī)定屬于國家所有的土地。屬于集體所有的土地是：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地、宅基地、自留地、自留山。對于集體所有的土地，國家可以依法征用。在兩種土地所有權(quán)中，只有屬于國家所有的土地才能被依法用于商品房的開發(fā)經(jīng)營。屬于集體所有的土地是不能被用于商品房開發(fā)經(jīng)營的。當(dāng)然，集體所有的土地被國家依法征用后，還是可以用于商品房開發(fā)的。國家所有的土地被用于商品房的開發(fā)經(jīng)營是有條件的，即開發(fā)商必須向國家支付土地使用出讓金，才能從國家取得該片土地在一定期限內(nèi)的使用權(quán)。目前，我國從事住宅開發(fā)的單位，可以通過兩種途徑從國家取得土地的使用許可權(quán)：一是行政劃撥，二是有償；轉(zhuǎn)讓。兩種途徑的主要區(qū)別在于，取得土地使用權(quán)是有償還是無償?shù)?。房地產(chǎn)開發(fā)商用于商品房開發(fā)的土地都必須是有償?shù)?，即必須是向國家交付了土地使用?quán)出讓金的土地。否則，建設(shè)單位對在該土地上建造的房屋不能取得所有權(quán)，而購房者即使支付了房價款，也不能取得所有權(quán)。違法或者違章建筑；房屋使用權(quán)不能買賣，房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確的；學(xué)校、寺廟、庵堂等教育、宗教建筑；著名建筑物或者文物古跡等須加以保護(hù)的房屋；由于國家建設(shè)需要，征用或者確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋；單位不得擅自購買城市私房；出租人、共有權(quán)人、出典人的房屋可以出售，在同等條件下，承租人、共有權(quán)人、承典人有優(yōu)先購買權(quán)；出賣享有國家或者單位補貼廉價購買或建造的房屋。在集體所有的土地上興建的房屋。有的地區(qū)比如北京市禁止利用集體所有土地進(jìn)行土地和商品房屋的開發(fā)經(jīng)營活動。房地產(chǎn)開發(fā)商只有取得了國有土地權(quán)才可以按規(guī)定開發(fā)經(jīng)營土地和商品房。如果開發(fā)商沒有取得有效的國有土地使用證，購房者就不應(yīng)考慮買其出售的房屋。非房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)銷售的房屋。只有批準(zhǔn)有房地產(chǎn)開發(fā)資格、領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)商，才可以開發(fā)建設(shè)和銷售商品房。只有使用權(quán)的房屋。有的地區(qū)，對明知其建設(shè)的房屋不能買賣，無法辦理合法房地產(chǎn)買賣手續(xù)，非法倒賣公房使用權(quán)的行為，將嚴(yán)厲查處。因此，這種只有使用權(quán)的房屋也不應(yīng)購買。房屋產(chǎn)權(quán)受到限制的房屋，也不能購買。這包括經(jīng)人民法院和仲裁機構(gòu)裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移以入房屋已經(jīng)設(shè)定抵押的情形等。居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其它用地50年。有自己的名稱和組織機構(gòu)；有固定的經(jīng)營場所；有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資金；有足夠的技術(shù)人員；法律，行政法規(guī)規(guī)定的其它條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個等級。各級企業(yè)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)如下：A. 資質(zhì)一級企業(yè)自有流動資金2 000 萬元以上，注冊資金不低于2 000 萬元。有職稱的建筑。土木工程。財務(wù)管理。建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中有中級以上職稱的管理人員不得少于20人。設(shè)有高級工程師職稱的總工程師。高級會計師職稱的總會計師。經(jīng)濟師以上（含經(jīng)濟師）職稱的總經(jīng)濟師。工程技術(shù)。經(jīng)濟、統(tǒng)計，財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。具有5年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。近3年累計竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％，優(yōu)良率達(dá)20％以上。B. 資質(zhì)二級企業(yè)自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元。②有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人。工程技術(shù)、經(jīng)濟、統(tǒng)計、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。具有3年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。近3年累計竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％，優(yōu)良率達(dá)10％以上。C. 資質(zhì)三級企業(yè)自有流動資金500萬元以上，注冊資金不低于500萬元。有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人。工程技術(shù)。財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，其它業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計人員。具有2年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。累計竣工5萬平方