【正文】 多用混合結構，即用磚墻作垂直受力構件，而樓面、樓梯等水平構件則用鋼筋混凝土結構。鋼筋混凝土結構按施工方法分成現(xiàn)澆和預制兩種，現(xiàn)澆混凝土靈活性大、整體性強，防水防滲性能好，但施工速度較漫。. 結構受力和構造特點根據結構受力和構造特點的不同，民用建筑的結構可劃分為承重墻結構、框架結構、剪力墻式結構、筒式結構和大跨度空間結構五種基本類型。一般多層住宅用承重墻結構，高層住宅（電梯公寓）用框架結構或剪力墻結構。建筑物的等級是從重要性、防火、耐久年限等不同角度劃分為：特等、甲等、乙等、丙等、丁等五類。高級居住建筑為甲等，中級居住建筑為乙等。根據耐久年限的不同可分為一級（100年以上，重要建筑），二級（50~100年，一般性建筑），三級（25~50 年，次要建筑），四級（15年以下，臨時性建筑）。一般住宅設計使用年限為50年，但具體使用年限受政策及環(huán)境影響大。某一地區(qū)按可能所受地震影響而確定設防烈度，設防烈度由國家頒布法規(guī)性文件確定。設防烈度分成1176。~12 176。，6176。以上地區(qū)為地震區(qū)，成都為7 176。設防地區(qū)，建筑物都應進行抗震設計?？蚣芙Y構、剪力墻結構及筒式結構抗震性能較好，磚混結構抗震性能較差。對于磚混結構，一般是從房屋體型、平面布置及結構措施等幾方面來考慮抗震，具體的結構措施有設置圈梁、構造柱，限制橫墻間距和墻體某些局部尺寸等，目前多層住宅樓除按抗震規(guī)范設計外，還需報建委抗震辦審批。除小區(qū)環(huán)境配套以外，住宅本身配套是否完善一定程度上決定著房屋的使用性能。這些配套包括以下幾個系統(tǒng)：（1） 上下水系統(tǒng)。涉及廚房、衛(wèi)生間、洗衣位，另外還包括熱水供應。排水系統(tǒng)與防水問題緊密相關，一些新的排水方法可有效解決衛(wèi)生間、廚房等區(qū)域的漏水、滲水問題。（2） 配電系統(tǒng)。包括照明及各種電器配電，常用三回路：空調、電器、照明，配電系統(tǒng)是否完善可靠包括每戶配電量，線路用線規(guī)格、品質，開關、插座品質及是否到位、充足。（3） 防盜系統(tǒng)。包括防盜報警系統(tǒng)、單元防盜系統(tǒng)和進戶防盜門。（4） 通訊電視及智能網絡系統(tǒng)。（5） 燃氣系統(tǒng)。住宅的裝修標準按以下幾方面考慮：（1） 外墻：色彩及材質。（2） 樓梯間：地面、墻面、扶手所有材料，式樣及色彩搭配。（3） 門窗：單元門、進戶門、內門及外窗的尺寸、材料。（4） 衛(wèi)生間：潔具和龍頭數量和品牌，墻地面、天棚、燈具所用材料和施工工藝水平，臺面和墻鏡位置及用材。（5） 廚房：墻地面和天棚所有材料及施工工藝，油煙機、排煙管道情況，廚具櫥柜位置和用材。（6） 其它房間：墻地面、天棚所有材料、色彩、施工工藝。按目前市場情況，裝修標準在100~400元/M 2屬低檔裝修，400~800元/M 2 屬中檔裝修，800元/M 2以上屬中高檔和高檔裝修。（1） 區(qū)位條件；（2） 小區(qū)環(huán)境與視野；（3） 房屋朝向和面寬大?。唬?） 房屋布局（套型）、面積和所居層次；（5） 結構型式和建筑材料；（6） 配套設施（包括水、電、氣、視、訊、防盜系統(tǒng)及車庫、車位）及裝修標準；（7） 物業(yè)管理。6. 住宅設計規(guī)范及計量技術規(guī)范.《 商品房銷售面積測量與計算》（中華人民共和國國家計量技術規(guī)范JJF1058—1998）摘要. 定義（1） 商品房銷售面積：商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應從整幢商品房的建筑面積中扣除）。商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購心者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的共有建筑面積之和。（2） 整幢房屋建筑面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍小平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，（）的永久性建筑。（3） 套內建筑面積：指套內使用面積、套內墻體面積及套內陽臺建筑面積之和。（4） 套內使用面積：指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻線小平投影計算。（5） 陽臺建筑面積：指陽臺地面底板外沿在小平面的投影面積。（6） 套內陽臺建筑面積：指套內各陽臺建筑面積之和。（7） 共有建筑面積：指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。（8） 共有建筑面積分攤系數：指整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內建筑面積之和的比值。（9） 應分攤的共有建筑面積：指套內建筑面積與共有建筑面積分攤系數之積。. 商品房建筑面積計算（）的房屋外墻（或柱外圍）小平投影面積。層高取自地面至樓面、樓面到樓面、樓面至屋面（不包括隔熱層）的垂直高度。. 計算全部建筑面積的范圍（1） 永久性結構的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍小平面積計算建筑面積；多層房屋建筑面積的總和計算。（2） 自然層內的附層、技術層，算。（3） 穿過房屋信道，房屋內的門廳、大廳，不論其高度，均按一層計算。門廳、大廳內的回廊部分，按其水平投影面積計算。（4） 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然計算。（5） 突出房屋屋面， 以上的方形或坡形樓梯間、水箱間、電梯機房，按其圍護結構外圍水平投影面積計算。（6） 封閉陽臺、挑廊，按其外圍水平投影面積計算。（7） 屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和計算。（8） 建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按其柱外水平投影面積計算。（9） 房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。 （10） ，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平面積計算。（11） 有柱雨蓬或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構外圍水平面積計算。（12） 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。（13） 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計算。（14） 位于自然層以上的假層房屋或斜面結構房屋， 以上部位的水平投影面積計算（應具備通風、采光條件）。. 計算一半建筑面積的范圍（1） 與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積一半計算。（2） 獨立柱，單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積一半計算。（3） 未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積一半計算。（4） 無上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和的一半計算。. 不計算建筑面積的范圍（1） 。（2） 突出房屋墻面的構件、配件、藝術裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺階等。（3） 房屋之間無上蓋的架空通廊。（4） 無柱的雨蓬。（5） 建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。（6） 騎樓、過街樓的用作街巷通行的部分，以及房屋層用作街頭巷通行的部分。（7） 房屋的天面，挑臺，天面上的花園、泳池。（8） 消防、檢修等用途的室外爬梯。（9） 構筑物如獨立煙囪，煙道，水塔，儲油（水）池、罐，地下人防干、支線等。. 共有建筑面積的分攤計算.《 住宅設計規(guī)范》中華人民共和國國家標準GB50096——1999. 術語（1） 地下室(basement)：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2（2） 半地下室(semibasement)：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2 者。. 套內使用面積計算（1） 套內使用面積包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等的使用面積的總和。（2） 躍層住宅中的套內樓梯按自然層數的使用面積總和計入使用面積。（3） 利用坡屋頂內空間時， 的空間不計算使用面積；；。（4） 坡屋頂內的使用面積應單獨計算，不得列入標準層使用面積和標準層建筑面積中，需計算建筑總面積時，利用標準層使用面積系數反求。（5） 陽臺面積應按結構底板投影凈面積單獨計算，不計入每套使用面積或建筑面積內。. 層高和室內凈高要求（1） 。（2） 臥室、起居室（廳）， ，且其面積不應大于室內使用面積的1/3。（3） 利用坡屋頂內空間作臥室、起居室（廳）時，其1/2面積的室內凈高不應低于 。（4） 廚房、。（5） 廚房、衛(wèi)生間內排水橫管下表面與樓面、 ，且不得影響門、窗扇開啟。. 電梯設置7層以上住宅或住戶入口層樓面距外設計地面的高度超過16米以上的住宅必須設置電梯。7. 物業(yè)管理、管理架構、管理公約解釋、收費標準、規(guī)范裝修等、法規(guī)條款8. 銷售員的基本素質、儀態(tài)9. 銷售技術. 相信“推銷”的潛力. 相信自己的魅力. 相信本公司本小區(qū)房屋的實力. 處理反對意見的策略，促成客戶預訂或簽合同. 建議購買的策略. 簽預訂書或合同時要注意的幾點10. 房地產法規(guī)及制度（城市房屋權屬登記管理辦法）11. 銷售人員須知房屋屬于不動產，是附著于土地之上的。由于我國的土地分別屬于不同的所有者，所以住房能否出售、購買就與土地屬于哪個所有者有直接關系了。我們在了解如何購買住房、欲購買的房屋是否能夠用于出售、購房后能否一定取得所有權這樣一些問題之前，應當首先了解我國的土地所有權制度。A. 國家所有的土與集體所有的土地目前，我國的土地只有兩面三刀類所有者：一類是國家所有，另一類是集體所有。國家所有的土地，其所有權人具有唯一性，而集體所有的土地，則分別屬于眾多的不同的集體。屬于國家所有的土地是：城市的土地、農村和城市郊區(qū)中由法律規(guī)定屬于國家所有的土地。屬于集體所有的土地是：農村和城市郊區(qū)的土地、宅基地、自留地、自留山。對于集體所有的土地，國家可以依法征用。在兩種土地所有權中，只有屬于國家所有的土地才能被依法用于商品房的開發(fā)經營。屬于集體所有的土地是不能被用于商品房開發(fā)經營的。當然，集體所有的土地被國家依法征用后，還是可以用于商品房開發(fā)的。國家所有的土地被用于商品房的開發(fā)經營是有條件的，即開發(fā)商必須向國家支付土地使用出讓金，才能從國家取得該片土地在一定期限內的使用權。目前，我國從事住宅開發(fā)的單位，可以通過兩種途徑從國家取得土地的使用許可權：一是行政劃撥，二是有償；轉讓。兩種途徑的主要區(qū)別在于，取得土地使用權是有償還是無償的。房地產開發(fā)商用于商品房開發(fā)的土地都必須是有償的，即必須是向國家交付了土地使用權出讓金的土地。否則，建設單位對在該土地上建造的房屋不能取得所有權，而購房者即使支付了房價款，也不能取得所有權。違法或者違章建筑；房屋使用權不能買賣，房屋產權有糾紛或產權未明確的；學校、寺廟、庵堂等教育、宗教建筑；著名建筑物或者文物古跡等須加以保護的房屋；由于國家建設需要，征用或者確定為拆遷范圍內的房屋；單位不得擅自購買城市私房；出租人、共有權人、出典人的房屋可以出售，在同等條件下，承租人、共有權人、承典人有優(yōu)先購買權；出賣享有國家或者單位補貼廉價購買或建造的房屋。在集體所有的土地上興建的房屋。有的地區(qū)比如北京市禁止利用集體所有土地進行土地和商品房屋的開發(fā)經營活動。房地產開發(fā)商只有取得了國有土地權才可以按規(guī)定開發(fā)經營土地和商品房。如果開發(fā)商沒有取得有效的國有土地使用證，購房者就不應考慮買其出售的房屋。非房地產開發(fā)商建設銷售的房屋。只有批準有房地產開發(fā)資格、領取營業(yè)執(zhí)照的房地產開發(fā)商，才可以開發(fā)建設和銷售商品房。只有使用權的房屋。有的地區(qū)，對明知其建設的房屋不能買賣，無法辦理合法房地產買賣手續(xù)，非法倒賣公房使用權的行為，將嚴厲查處。因此，這種只有使用權的房屋也不應購買。房屋產權受到限制的房屋，也不能購買。這包括經人民法院和仲裁機構裁定限制產權轉移以入房屋已經設定抵押的情形等。居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其它用地50年。有自己的名稱和組織機構；有固定的經營場所；有符合國務院規(guī)定的注冊資金；有足夠的技術人員；法律，行政法規(guī)規(guī)定的其它條件。房地產開發(fā)企業(yè)按資質條件劃分為五個等級。各級企業(yè)的資質標準如下：A. 資質一級企業(yè)自有流動資金2 000 萬元以上，注冊資金不低于2 000 萬元。有職稱的建筑。土木工程。財務管理。建筑或房地產經濟類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中有中級以上職稱的管理人員不得少于20人。設有高級工程師職稱的總工程師。高級會計師職稱的總會計師。經濟師以上（含經濟師）職稱的總經濟師。工程技術。經濟、統(tǒng)計，財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。具有5年以上從事房地產開發(fā)的經歷。近3年累計竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當的房地產開發(fā)投資。連續(xù)4年建筑工程質量合格率達100％，優(yōu)良率達20％以上。B. 資質二級企業(yè)自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元。②有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人。工程技術、經濟、統(tǒng)計、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。具有3年以上從事房地產開發(fā)的經歷。近3年累計竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當的房地產開發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工程質量合格率達100％，優(yōu)良率達10％以上。C. 資質三級企業(yè)自有流動資金500萬元以上，注冊資金不低于500萬元。有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人。工程技術。財務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，其它業(yè)務負責人具有相應專業(yè)助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計人員。具有2年以上從事房地產開發(fā)的經歷。累計竣工5萬平方