【正文】 ＋與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金 ＝ 不含息建造成本＋營業(yè)稅及附加 （ 2）企業(yè)開發(fā)項目的利息支出能夠提供金融機構證明的： 扣除項目金額＝（ 不含息建造成本 ＋營業(yè)稅及附加） ＋實際支付的利息 金融機構利息支出 ＞ 5%建造成本 據(jù)實扣除法 金融機構利息支出 ≤ 5%建造成本 比例扣除法 五、土地增值稅的稅收優(yōu)惠 （一）建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20％的免征土地增值稅。 財稅 [2022]141號規(guī)定：“普通標準住宅”的認定，可在各省級人民政府根據(jù)國辦發(fā) [2022]26號制定的 “普通住房標準”的范圍內(nèi)從嚴掌握。 國辦發(fā) [2022]26號對普通標準住宅規(guī)定的原則條件是 ： 住宅小區(qū)建筑容積率在 ； 單套建筑面積在 120平方米以下； 實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 以下。 允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的 20％。 經(jīng)濟適用住房建設單位利潤要控制在３％以內(nèi)。 （二）國家征用、收回房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠 《 條例 》 第八條 因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。 《 細則 》 解釋：是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。 財稅 [2022]21號進一步明確： （ 1）因 “ 城市實施規(guī)劃 ” 而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民，而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況； （ 2）因 “ 國家建設的需要 ” 而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。 （三）個人轉讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠 《 細則 》 ：個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉讓原自用住房 ,經(jīng)向稅務機關申報核準 ,凡居住滿五年或五年以上的 ,免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的 ,減半征收土地增值稅；居住未滿三年的 ,按規(guī)定計征土地增值稅。 財稅字 [1999]210號規(guī)定： 對居民擁有的普通標準住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。 個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。 自 2022年 11月 1日起對個人銷售住房暫免征收土地增值稅 。 （四）企業(yè)以房地產(chǎn)投資聯(lián)營的稅收優(yōu)惠 財稅字 [1995]048號第一條：對于以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營的（含單位及個人），投資聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股，將房地產(chǎn)轉讓到投資聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的 ,應征收土地增值稅。 財稅 [2022]21號補充： 對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字 [1995]48號 第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 根據(jù) “法無授權，則不為”原則。 （ 五 ） 合作建房的稅收優(yōu)惠 對于一方出土地 ， 一方出資金 ， 雙方合作建房 ， 建成后按比例分房自用的 ， 暫免征收土地增值稅； 建成后轉讓的 ， 應征收土地增值稅 。 （ 六 ） 企業(yè)兼并的稅收優(yōu)惠 在企業(yè)兼并中 ， 對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的 ，暫免征土地增值稅 。 （七）舊房轉為 廉租住房、經(jīng)濟適用住房的優(yōu)惠 《 財政部 國家稅務總局關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優(yōu)惠政策的通知 》 （財稅 [2022]88號）： 第四條 對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額 20％的，免征土地增值稅。 上述政策自發(fā)文之日起執(zhí)行，執(zhí)行期限暫定三年，政策到期后將根據(jù)公租房建設和運營情況對有關內(nèi)容加以完善。 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算 一、土地增值稅的征收管理 《 細則 》 第十六條：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入 ,由于涉及成本確定或其他原因 ,而無法據(jù)以計算土地增值稅的 ,可以 預征 土地增值稅 ,待該項目全部竣工 ,辦理結算后 再進行清算 ,多退少補 。 財稅 [2022]21號 ：各地要進一步完善土地增值稅 預征辦法 ，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等 不同類型 ，科學合理地 確定預征率 ，并適時調(diào)整。工程項目竣工結算后，應及時進行清算，多退少補。 加強土地增值稅預征工作 國稅發(fā) [2022]53號：科學合理制定預征率，加強土地增值稅預征工作。為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調(diào)整。 （ 1）除保障性住房外 —— 保障性住房不預征； （ 2）東部地區(qū)省份預征率不得低于 2%； （ 3）中部和東北地區(qū)省份不得低于 %； （ 4）西部地區(qū)省份不得低于 1%； 各地要根據(jù) 不同類型房地產(chǎn) 確定適當?shù)念A征率。 房企除了銷售經(jīng)適房、限價房等保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅外，容積率小于 3%預征土地增值稅 。其他項目，按銷售收入的 2%預征土地增值稅。 《 北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會北京市財政局北京市地方稅務局關于貫徹落實國家有關部門房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策有關問題的通知 》 一、關于土地增值稅預征率問題 自 2022年 10月 1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，按如下標準預征土地增值稅： (一 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟適用住房、限價商品住房等保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅。 (二 )容積率小于 ，按照銷售收入的 3%預征土地增值稅。 (三 )其他房地產(chǎn)開發(fā)項目，按照銷售收入的 2%預征土地增值稅。 二、土地增值稅清算：是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫 《 土地增值稅清算申報表 》 ，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。 （一）稅務機關的責任： 提供優(yōu)質服務 對納稅人申報情況進行審核。 （二）納稅人的責任：納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。 三、土地增值稅的前期管理 主管稅務機關應加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。按項目分別建立檔案、設置臺帳，對房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。 《 關于印發(fā) 土地增值稅納稅申報表 的通知 》 （國稅發(fā)[1995]90號）：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，應在取得土地使用權并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后，根據(jù)稅務機關確定的時間，向主管稅務機關報送 《 土地增值稅項目登記表 》 。 主管稅務機關對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應當積極關注，應督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。 四、土地增值稅的清算受理 （一）土地增值稅的清算單位 以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算； 對分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算； 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。 （二）土地增值稅清算項目的確定 ③直接轉讓土地使用權的。 應當進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起 90日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。 ①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%， ②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。 ④ 省級稅務機關規(guī)定的其他情況 要求清算的項目由主管稅務機關決定并下達 《 清算通知 》 ，納稅人應當在收到清算通知之日起 90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據(jù) 《 稅收征收管理法 》 有關規(guī)定處理。 五、納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料 （一）土地增值稅清算表及其附表； （二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。 （三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料。 （四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的 《 土地增值稅清算稅款鑒證報告 》 。 六、收到清算資料后的處理方式 《 清算管理規(guī)程 》 第十三條，明確規(guī)定了主管稅務機關是否受理土地增值稅清算的處理方式有三種： 對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的， 予以受理。 對符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應 要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補報 ，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理。 對不符合清算條件的項目， 不予受理 。意味著可能對該項目的土地增值稅清算，按照 《 清算管理規(guī)程 》 第三十三條規(guī)定實行核定征收。 國稅發(fā) [2022]187號 ：稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。 《 清算管理規(guī)程 》 第 12條：納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的 《 土地增值稅清算稅款鑒證報告 》 。 國稅發(fā) [2022]53號 ：有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機構作用，提高清算效率。各地稅務師管理中心要配合當?shù)囟悇諜C關加強對中介機構的管理，對清算中弄虛作假的中介機構進行嚴肅懲治。 八、土地增值稅清算的審核 （一）土地增值稅清算的審核部門 —— 稅務機關 《 清算管理規(guī)程 》 第五條 稅務機關應當為納稅人提供優(yōu)質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。 主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。 （二）審查內(nèi)容 清算項目的審查： （ 1）清算審核時，應審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算； （ 2）對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算； （ 3）對 不同類型房地產(chǎn) 是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅 (91號文第十七條）。 收入情況的審核： （ 1）重點審核“銷售明細表”、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關聯(lián)性，以核實計稅收入； （ 2）對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行審核； （ 3）對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況； （ 4）視同銷售房產(chǎn)的審查。確認有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。 扣除項目金額的審查 （ 1） 在土地增值稅清算中， 扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。 （ 2）計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 （ 3