【正文】 項(xiàng)目全部都在鄭東新區(qū)，適用鄭東新區(qū)的平均交易價格來判斷，但是，由于房價銷售過高并未占有很大優(yōu)勢，對企業(yè)來說，合理確定房價顯得更為重要，否則高收入產(chǎn)生的只是高稅負(fù)，企業(yè)大部分經(jīng)濟(jì)利益并未真正進(jìn)入企業(yè)，到頭來只是白忙活。 河南老街坊置業(yè)有限公司開發(fā)的項(xiàng)目全部都在鄭東新區(qū)，鄭東新區(qū)的平均交易價格在一萬元以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于建造成本，很顯然，增值率很高，適用的土地增值稅稅率也相應(yīng)提高，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能夠享受稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)需要繳納的稅款明顯增多，企業(yè)的高收入并未真正進(jìn)入企業(yè)。因此企業(yè)需要利用稅收優(yōu)惠政策合理確定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價格。案例分析[3]：某房地產(chǎn)開發(fā)公司建成一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓準(zhǔn)備出售，全部允許扣除項(xiàng)目的金額1200萬元（包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、加計扣除金額），假設(shè)銷售金額為 P，相應(yīng)的營業(yè)稅金及附加為 （暫時不考慮地方教育費(fèi)附加）。此時，該公司所有可以扣除項(xiàng)目的總金額為：。假設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可以享受稅收優(yōu)惠政策，即其增值率是20%的臨界點(diǎn)時其售價為P1 ，則；可得P1=1542萬元因此，當(dāng)該公司的銷售價格在1542萬元以內(nèi)，不需繳納土地增值稅，此時扣除項(xiàng)目金額總和為1285萬元，獲利257萬元。如果企業(yè)想通過提供銷售價格帶來更大收益，此時增值率大于20%，適用于“增值率小于 50%時，稅率為 30%，速扣數(shù)為 0”。假設(shè)價格提高了y，此時房產(chǎn)的新價格為，%y，此時，允許扣除項(xiàng)目的金額=；增值額=。應(yīng)納土地增值稅額=。 若企業(yè)想因?yàn)樘岣呤蹆r獲得額外的收益，那么它提高銷售價格帶來的收益必須高于因放棄稅收優(yōu)惠而增加的稅收，即y，有 y。也就是說，如果企業(yè)想通過提供銷售價格來獲得更多收益。 由上述案例分析[1]中可以清楚的看到，河南老街坊置業(yè)有限公司選擇了方法二，使企業(yè)繳納了更多的土地增值稅，明顯沒有做到合理的稅收籌劃。因?yàn)閺默F(xiàn)有的稅收法律法規(guī)來看，稅收法律法規(guī)并沒有對這一細(xì)節(jié)做出具體要求，即必須按照哪種方法進(jìn)行核算。因此在對核算方法的選擇上即具體操作層面上企業(yè)可以自由選擇，占有一定的優(yōu)勢，給企業(yè)留下了一定的稅收籌劃空間。此外，根據(jù)前面的政策可以確定，房地產(chǎn)開發(fā)公司是以商鋪?zhàn)≌?lián)體作為整體在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門進(jìn)行報批的一個項(xiàng)目，作為一個成本核算單位，應(yīng)以商鋪?zhàn)≌?lián)體整體作為土地增值稅的計算單位。第一種土地增值稅核算方法符合按“最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計算”的規(guī)定，而且計算出整體項(xiàng)目增值額后，按面積進(jìn)行了增值額分?jǐn)?，也符合財稅字[1995]48號“分別核算增值額”的規(guī)定。第二種計算方法雖然符合稅法“分別核算增值額”的規(guī)定，但是顯然不符合“納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計算”的規(guī)定。因此，仔細(xì)分析稅收法律法規(guī)后發(fā)現(xiàn)方法一更加合理，同時又為企業(yè)節(jié)省了不少稅款，完全符合我們的納稅籌劃目標(biāo)，河南老街坊置業(yè)有限公司應(yīng)該選擇第一種核算方法進(jìn)行土地增值稅核算更為合理。 合理提高利息支出的可扣除額有上述案例分析[2]可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的過程中，取得土地使用權(quán)所支付的金額一般都是提前就已經(jīng)知道的，但對于房地產(chǎn)開發(fā)成本部分，一定要合理的做好預(yù)算，盡量準(zhǔn)確的估算出預(yù)計將要發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額，這就需要成本部、工程部和財務(wù)部等部門全力配合來完成。只有得出相對準(zhǔn)確的房地產(chǎn)開發(fā)成本才能計算出利息支出可扣除金額的臨界點(diǎn)，才能更好的做出籌資預(yù)算，更準(zhǔn)確的確定利息支出的可扣除金額，更有效的利用稅收法律法規(guī)留下的稅收籌劃空間，從而減輕企業(yè)稅負(fù)，增加企業(yè)利潤。如果企業(yè)主要依靠負(fù)債籌資,利息費(fèi)用占的比例較大,應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明,將利息費(fèi)用計入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用據(jù)實(shí)扣除,反之,若企業(yè)主要依靠權(quán)益資本籌資,利息費(fèi)用很少,則可不計入應(yīng)分?jǐn)偟睦?按兩項(xiàng)合計數(shù)的10%計算扣除。 由上述對費(fèi)用在期間費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)之間的歸集問題分析可以了解，稅收法律法規(guī)在這方面留有稅收籌劃的空間，但并不是允許盲目不合理的將費(fèi)用進(jìn)行胡亂歸集，到最后兩邊都不允許扣除，只會為企業(yè)造成更大的損失，很顯然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要提前進(jìn)行籌劃，運(yùn)用合理的方法將實(shí)際發(fā)生的期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接成本中去，在稅收法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)盡可能大的為企業(yè)創(chuàng)造利潤。例如，企業(yè)人力資源部可以在不影響公司正常運(yùn)行的情況下，把能劃歸到開發(fā)項(xiàng)目的人員盡量劃入項(xiàng)目編制，這樣這些項(xiàng)目編制人員的工資就自然而然的從期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到了開發(fā)間接費(fèi)，從而增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本，提高了扣除項(xiàng)目金額，降低了增值率，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。 根據(jù)土地增值稅有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免征土地增值稅。通過案例分析[3]可以知道，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的時候，應(yīng)該綜合考慮提高售價所帶來的收益和放棄享受起征點(diǎn)優(yōu)惠政策而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的權(quán)重，權(quán)衡比較之后選擇最恰當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行稅收籌劃，以使企業(yè)獲取更多的利益。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在市場接受的范圍內(nèi)適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入，改善環(huán)境，提高產(chǎn)品競爭能力。企業(yè)增加了建造成本就等于增加了可扣除項(xiàng)目金額，進(jìn)而節(jié)省了稅款，投入的成本可以通過節(jié)省的稅款得到補(bǔ)償。綜上所述，隨著社會經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展進(jìn)步，稅收法律制度會越來越完善，執(zhí)法的力度也會越來越強(qiáng)。在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該樹立稅收籌劃意識，選擇合理的稅收籌劃方案，這樣可以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。參考文獻(xiàn)[1]《中華人民共和國土地增值稅土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令[1993]第138號）.[2]《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）.[3]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財法字[1995]6號）.[4]《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）.[5]國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的通知（國稅發(fā)〔2007〕132號）.[6]國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號）.[7]《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）.[8][J]. 時代經(jīng)貿(mào)，2008(7). [9][J].企業(yè)導(dǎo)報，2012（8）.[10][J].會計之友，2010（4）.[11][J].會計師，2011(3).[12][J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2010（2）.[13][J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計,2010(3).[14]禹奎，丁蕓. 新編納稅籌劃技巧與案例[M].大連：大連出版社,2010.[15][J].財會之窗,2011（12）.[16]Dominic Maxwell and Anthony Vigor.land value tax:worth the transition,[J].university of oxford,2006(4) .