【正文】 項目全部都在鄭東新區(qū)，適用鄭東新區(qū)的平均交易價格來判斷，但是，由于房價銷售過高并未占有很大優(yōu)勢，對企業(yè)來說，合理確定房價顯得更為重要，否則高收入產生的只是高稅負，企業(yè)大部分經濟利益并未真正進入企業(yè)，到頭來只是白忙活。 河南老街坊置業(yè)有限公司開發(fā)的項目全部都在鄭東新區(qū)，鄭東新區(qū)的平均交易價格在一萬元以上，遠遠高于建造成本，很顯然，增值率很高，適用的土地增值稅稅率也相應提高，普通標準住宅不能夠享受稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)需要繳納的稅款明顯增多，企業(yè)的高收入并未真正進入企業(yè)。因此企業(yè)需要利用稅收優(yōu)惠政策合理確定普通標準住宅的銷售價格。案例分析[3]：某房地產開發(fā)公司建成一棟普通標準住宅樓準備出售，全部允許扣除項目的金額1200萬元（包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用、加計扣除金額），假設銷售金額為 P，相應的營業(yè)稅金及附加為 （暫時不考慮地方教育費附加）。此時，該公司所有可以扣除項目的總金額為：。假設普通標準住宅可以享受稅收優(yōu)惠政策，即其增值率是20%的臨界點時其售價為P1 ，則；可得P1=1542萬元因此，當該公司的銷售價格在1542萬元以內，不需繳納土地增值稅，此時扣除項目金額總和為1285萬元，獲利257萬元。如果企業(yè)想通過提供銷售價格帶來更大收益，此時增值率大于20%，適用于“增值率小于 50%時，稅率為 30%，速扣數(shù)為 0”。假設價格提高了y，此時房產的新價格為，%y，此時，允許扣除項目的金額=；增值額=。應納土地增值稅額=。 若企業(yè)想因為提高售價獲得額外的收益，那么它提高銷售價格帶來的收益必須高于因放棄稅收優(yōu)惠而增加的稅收，即y，有 y。也就是說，如果企業(yè)想通過提供銷售價格來獲得更多收益。 由上述案例分析[1]中可以清楚的看到，河南老街坊置業(yè)有限公司選擇了方法二，使企業(yè)繳納了更多的土地增值稅，明顯沒有做到合理的稅收籌劃。因為從現(xiàn)有的稅收法律法規(guī)來看，稅收法律法規(guī)并沒有對這一細節(jié)做出具體要求，即必須按照哪種方法進行核算。因此在對核算方法的選擇上即具體操作層面上企業(yè)可以自由選擇，占有一定的優(yōu)勢，給企業(yè)留下了一定的稅收籌劃空間。此外，根據(jù)前面的政策可以確定，房地產開發(fā)公司是以商鋪住宅聯(lián)體作為整體在當?shù)亟ㄔO主管部門進行報批的一個項目，作為一個成本核算單位，應以商鋪住宅聯(lián)體整體作為土地增值稅的計算單位。第一種土地增值稅核算方法符合按“最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定，而且計算出整體項目增值額后，按面積進行了增值額分攤，也符合財稅字[1995]48號“分別核算增值額”的規(guī)定。第二種計算方法雖然符合稅法“分別核算增值額”的規(guī)定，但是顯然不符合“納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定。因此，仔細分析稅收法律法規(guī)后發(fā)現(xiàn)方法一更加合理，同時又為企業(yè)節(jié)省了不少稅款，完全符合我們的納稅籌劃目標，河南老街坊置業(yè)有限公司應該選擇第一種核算方法進行土地增值稅核算更為合理。 合理提高利息支出的可扣除額有上述案例分析[2]可知，房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目的過程中，取得土地使用權所支付的金額一般都是提前就已經知道的，但對于房地產開發(fā)成本部分，一定要合理的做好預算，盡量準確的估算出預計將要發(fā)生的房地產開發(fā)成本的金額，這就需要成本部、工程部和財務部等部門全力配合來完成。只有得出相對準確的房地產開發(fā)成本才能計算出利息支出可扣除金額的臨界點，才能更好的做出籌資預算，更準確的確定利息支出的可扣除金額，更有效的利用稅收法律法規(guī)留下的稅收籌劃空間，從而減輕企業(yè)稅負，增加企業(yè)利潤。如果企業(yè)主要依靠負債籌資,利息費用占的比例較大,應提供金融機構貸款證明,將利息費用計入房地產開發(fā)費用據(jù)實扣除,反之,若企業(yè)主要依靠權益資本籌資,利息費用很少,則可不計入應分攤的利息,按兩項合計數(shù)的10%計算扣除。 由上述對費用在期間費用和開發(fā)間接費之間的歸集問題分析可以了解，稅收法律法規(guī)在這方面留有稅收籌劃的空間，但并不是允許盲目不合理的將費用進行胡亂歸集，到最后兩邊都不允許扣除，只會為企業(yè)造成更大的損失，很顯然，房地產開發(fā)企業(yè)需要提前進行籌劃，運用合理的方法將實際發(fā)生的期間費用轉移到房地產開發(fā)項目直接成本中去，在稅收法律法規(guī)允許的范圍內盡可能大的為企業(yè)創(chuàng)造利潤。例如，企業(yè)人力資源部可以在不影響公司正常運行的情況下，把能劃歸到開發(fā)項目的人員盡量劃入項目編制，這樣這些項目編制人員的工資就自然而然的從期間費用轉移到了開發(fā)間接費，從而增加了房地產開發(fā)成本，提高了扣除項目金額，降低了增值率，從而達到節(jié)稅的目的。 根據(jù)土地增值稅有關起征點的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅。通過案例分析[3]可以知道，房地產開發(fā)企業(yè)在出售普通標準住宅的時候，應該綜合考慮提高售價所帶來的收益和放棄享受起征點優(yōu)惠政策而增加的稅收負擔之間的權重，權衡比較之后選擇最恰當?shù)姆椒ㄟM行稅收籌劃，以使企業(yè)獲取更多的利益。此外，房地產開發(fā)企業(yè)還可以在市場接受的范圍內適當加大公共配套設施的投入，改善環(huán)境，提高產品競爭能力。企業(yè)增加了建造成本就等于增加了可扣除項目金額，進而節(jié)省了稅款，投入的成本可以通過節(jié)省的稅款得到補償。綜上所述，隨著社會經濟水平的發(fā)展進步，稅收法律制度會越來越完善，執(zhí)法的力度也會越來越強。在房地產市場競爭日益激烈的情況下，房地產開發(fā)企業(yè)應該樹立稅收籌劃意識，選擇合理的稅收籌劃方案，這樣可以提高企業(yè)經濟效益。參考文獻[1]《中華人民共和國土地增值稅土地增值稅暫行條例》（國務院令[1993]第138號）.[2]《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）.[3]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）.[4]《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）.[5]國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》的通知（國稅發(fā)〔2007〕132號）.[6]國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號）.[7]《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）.[8][J]. 時代經貿，2008(7). [9][J].企業(yè)導報，2012（8）.[10][J].會計之友，2010（4）.[11][J].會計師，2011(3).[12][J].經濟研究導刊,2010（2）.[13][J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計,2010(3).[14]禹奎，丁蕓. 新編納稅籌劃技巧與案例[M].大連：大連出版社,2010.[15][J].財會之窗,2011（12）.[16]Dominic Maxwell and Anthony Vigor.land value tax:worth the transition,[J].university of oxford,2006(4) .