【正文】 商全部土地的“三通一平”費(fèi)用400萬元和寫字樓建造費(fèi)用7200萬元。寫字樓占地面積12000平方米，建筑面積60000平方米?！　。?）到12月31日為止對(duì)外銷售寫字樓50000平方米，共計(jì)收入16000萬元；其余的10000平方米中，7000平方米用于出租，另外3000平方米轉(zhuǎn)為本企業(yè)固定資產(chǎn)資產(chǎn)作辦公用。　?。?）在售房、租房等過程中發(fā)生銷售費(fèi)用1500萬元；發(fā)生管理費(fèi)用900萬元?！　。?）售房繳納的營(yíng)業(yè)稅800萬元；。　　計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目合計(jì)金額。　　【解析】　?。?）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額＝2800（12000247。40000）（50000247。60000）＝700（萬元）　?。?）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本金額＝400（12000247。40000）（50000247。60000）＋7200（50000247。60000）＝6100（萬元）　?。?）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用金額＝（700＋6100）10%＝680（萬元）　?。?）銷售房屋應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅＝800萬元　?。?）其他項(xiàng)目金額＝（700＋6100）20%＝1360（萬元）　?。?）扣除項(xiàng)目合計(jì)＝700＋6100＋680＋800＋1360＝9640（萬元 　?。ㄆ撸╆P(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用如何計(jì)征土地增值稅的問題　　《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第六條規(guī)定：對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入?！　?duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。　　案例分析　　【例題】假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)建造的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的同時(shí)代地方政府收取費(fèi)用200萬元，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓收入5860萬元，%，為取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款為1000萬元，支付房地產(chǎn)開發(fā)成本2600萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用200萬元計(jì)算應(yīng)交的土地增值稅。 　　【解析】　　（1）代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取的 　　扣除項(xiàng)目金額： 　?。?000+2600）（1+20%）+200+200+（5860 +200） %=（萬元） 　　增值額：（5860+200）=（萬元） 　　增值率：247。100%≈% 　　增值率低于20%，免交土地增值稅。 　?。?）代收費(fèi)用不計(jì)入房?jī)r(jià)的 　　扣除項(xiàng)目金額：（1000+ 2600）（1+20%）+200 +5860%=（萬元） 　　增值額：=（萬元） 　　增值率：247。100%≈% 　　增值率超過20%，應(yīng)交土地增值稅=30%= （萬元） 　　從以上計(jì)算結(jié)果可以看出，選擇不同的代收費(fèi)用計(jì)價(jià)方式，其增值率是不同的。企業(yè)若想把稅負(fù)降低，就應(yīng)在代收費(fèi)用業(yè)務(wù)發(fā)生之前，充分考慮采用何種計(jì)價(jià)方式對(duì)企業(yè)最為有利，避免承擔(dān)不必要的稅負(fù)。 　?。ò耍┥啼?zhàn)≌?lián)體樓的土地增值稅的計(jì)算?！　　锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第八條規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅?！钡诜康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲得盡量大的經(jīng)濟(jì)效益，將一些普通標(biāo)準(zhǔn)住宅商品樓的底層部分作為商鋪開發(fā)銷售?！　?duì)開發(fā)這種商鋪與住宅聯(lián)體的商住樓的納稅問題，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）明確規(guī)定：對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條的免稅規(guī)定?！　∮捎诙惙ㄖ幻鞔_要求分開核算增值額，而對(duì)如何計(jì)算土地增值稅沒有具體規(guī)定，在實(shí)際征收計(jì)算中，就會(huì)形成兩種計(jì)算方法：一種是按核算項(xiàng)目先整體計(jì)算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按面積分別核算增值額，計(jì)算土地增值稅；另一種是先按面積分開項(xiàng)目計(jì)算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計(jì)算增值稅。 　　案例分析　　【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商品住宅樓一幢，底層為商鋪，面積1000平方米，商鋪以上為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，面積為5000平方米，合計(jì)6000平方米。該住宅樓項(xiàng)目土地成本為120萬元，房屋開發(fā)成本600萬元，其他費(fèi)用按比例扣除。該項(xiàng)目商鋪收入為500萬元，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入為500萬元，合計(jì)1000萬元，營(yíng)業(yè)稅金及附加55萬元。　　　【解析】　　按第一種方法計(jì)算：　　扣除項(xiàng)目＝土地成本＋房屋開發(fā)成本＋費(fèi)用扣除10%＋加計(jì)扣除20%＋稅金＝120＋600＋（120＋600）10%＋（120＋600）20%＋55＝991（萬元）。　　增值額＝收入－扣除項(xiàng)目＝（500＋500）－991＝9（萬元）。　　增值率＝增值額247?？鄢?xiàng)目100%＝9247。991100%＝%。低于50%，適用30%的稅率。由于增值率未超過20%，因此5000平方米普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免土地增值稅?！　∩啼亼?yīng)納的土地增值稅＝91000247。600030%＝（萬元）。　　按第二種方法計(jì)算：　　普通標(biāo)準(zhǔn)住宅扣除項(xiàng)目＝1205000247。6000＋6005000247。6000＋（100＋500）30%＋＝（萬元）（除稅金及附加外其他按面積分?jǐn)偅??！　∑胀?biāo)準(zhǔn)住宅增值額＝500－＝－（萬元），無增值額。　　商鋪扣除項(xiàng)目＝1201000247。6000＋6001000247。6000＋（20＋100）30%＋＝（萬元）；　　商鋪增值額＝500－＝（萬元）；　　商鋪增值率＝247。100%＝172%，適用50%的稅率?！　∩啼亼?yīng)納土地增值稅＝50%－15%＝（萬元）?！　∮纱丝梢?，兩種方法計(jì)算相差懸殊?！　　锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算?！　∫虼?，我認(rèn)為，第一種土地增值稅計(jì)算方法符合按“最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算”的規(guī)定，而且計(jì)算出整體項(xiàng)目增值額后，按面積進(jìn)行了增值額分?jǐn)?，也符合?cái)稅字[1995]48號(hào)“分別核算增值額”的規(guī)定。后一種計(jì)算方法雖然符合稅法“分別核算增值額”的規(guī)定，但是顯然不符合“納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算”的規(guī)定?！　。ň牛┓康禺a(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除？ 　　房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理：　　一、房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房?jī)?nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支出不得在銷售費(fèi)用中列支?！　《?、房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除?！　∪?、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會(huì)所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理：　　，其成本、費(fèi)用可以扣除?！　?、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。　　，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。