【正文】 商全部土地的“三通一平”費用400萬元和寫字樓建造費用7200萬元。寫字樓占地面積12000平方米，建筑面積60000平方米?！　。?）到12月31日為止對外銷售寫字樓50000平方米，共計收入16000萬元；其余的10000平方米中，7000平方米用于出租，另外3000平方米轉(zhuǎn)為本企業(yè)固定資產(chǎn)資產(chǎn)作辦公用。　?。?）在售房、租房等過程中發(fā)生銷售費用1500萬元；發(fā)生管理費用900萬元?！　。?）售房繳納的營業(yè)稅800萬元；?！　∮嬎阃恋卦鲋刀悤r扣除項目合計金額。　　【解析】　?。?）征收土地增值稅時應扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額＝2800（12000247。40000）（50000247。60000）＝700（萬元）　?。?）征收土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本金額＝400（12000247。40000）（50000247。60000）＋7200（50000247。60000）＝6100（萬元）　?。?）征收土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用金額＝（700＋6100）10%＝680（萬元）　　（4）銷售房屋應繳納的營業(yè)稅＝800萬元　?。?）其他項目金額＝（700＋6100）20%＝1360（萬元）　　（6）扣除項目合計＝700＋6100＋680＋800＋1360＝9640（萬元 　?。ㄆ撸╆P于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題　　《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第六條規(guī)定：對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入?！　τ诖召M用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。　　案例分析　　【例題】假設某房地產(chǎn)企業(yè)建造的房地產(chǎn)項目符合普通住宅標準，在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的同時代地方政府收取費用200萬元，預計轉(zhuǎn)讓收入5860萬元，%，為取得土地使用權(quán)所支付的價款為1000萬元，支付房地產(chǎn)開發(fā)成本2600萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用200萬元計算應交的土地增值稅。 　　【解析】　?。?）代收費用計入房價向購買方一并收取的 　　扣除項目金額： 　?。?000+2600）（1+20%）+200+200+（5860 +200） %=（萬元） 　　增值額：（5860+200）=（萬元） 　　增值率：247。100%≈% 　　增值率低于20%，免交土地增值稅。 　?。?）代收費用不計入房價的 　　扣除項目金額：（1000+ 2600）（1+20%）+200 +5860%=（萬元） 　　增值額：=（萬元） 　　增值率：247。100%≈% 　　增值率超過20%，應交土地增值稅=30%= （萬元） 　　從以上計算結(jié)果可以看出，選擇不同的代收費用計價方式，其增值率是不同的。企業(yè)若想把稅負降低，就應在代收費用業(yè)務發(fā)生之前，充分考慮采用何種計價方式對企業(yè)最為有利，避免承擔不必要的稅負。 　　（八）商鋪住宅聯(lián)體樓的土地增值稅的計算?！　　锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第八條規(guī)定：“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅?！钡诜康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲得盡量大的經(jīng)濟效益，將一些普通標準住宅商品樓的底層部分作為商鋪開發(fā)銷售?！　﹂_發(fā)這種商鋪與住宅聯(lián)體的商住樓的納稅問題，《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）明確規(guī)定：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條的免稅規(guī)定。　　由于稅法只明確要求分開核算增值額，而對如何計算土地增值稅沒有具體規(guī)定，在實際征收計算中，就會形成兩種計算方法：一種是按核算項目先整體計算增值額和增值率，確定相應稅率后，再按面積分別核算增值額，計算土地增值稅；另一種是先按面積分開項目計算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計算增值稅。 　　案例分析　　【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商品住宅樓一幢，底層為商鋪，面積1000平方米，商鋪以上為普通標準住宅，面積為5000平方米，合計6000平方米。該住宅樓項目土地成本為120萬元，房屋開發(fā)成本600萬元，其他費用按比例扣除。該項目商鋪收入為500萬元，普通標準住宅收入為500萬元，合計1000萬元，營業(yè)稅金及附加55萬元?！　　　窘馕觥俊　“吹谝环N方法計算：　　扣除項目＝土地成本＋房屋開發(fā)成本＋費用扣除10%＋加計扣除20%＋稅金＝120＋600＋（120＋600）10%＋（120＋600）20%＋55＝991（萬元）?！　≡鲋殿~＝收入－扣除項目＝（500＋500）－991＝9（萬元）?！　≡鲋德剩皆鲋殿~247?？鄢椖?00%＝9247。991100%＝%。低于50%，適用30%的稅率。由于增值率未超過20%，因此5000平方米普通標準住宅免土地增值稅?！　∩啼亼{的土地增值稅＝91000247。600030%＝（萬元）?！　“吹诙N方法計算：　　普通標準住宅扣除項目＝1205000247。6000＋6005000247。6000＋（100＋500）30%＋＝（萬元）（除稅金及附加外其他按面積分攤）?！　∑胀藴首≌鲋殿~＝500－＝－（萬元），無增值額?！　∩啼伩鄢椖浚?201000247。6000＋6001000247。6000＋（20＋100）30%＋＝（萬元）；　　商鋪增值額＝500－＝（萬元）；　　商鋪增值率＝247。100%＝172%，適用50%的稅率。　　商鋪應納土地增值稅＝50%－15%＝（萬元）。　　由此可見，兩種方法計算相差懸殊?！　　锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第八條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算?！　∫虼耍艺J為，第一種土地增值稅計算方法符合按“最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定，而且計算出整體項目增值額后，按面積進行了增值額分攤，也符合財稅字[1995]48號“分別核算增值額”的規(guī)定。后一種計算方法雖然符合稅法“分別核算增值額”的規(guī)定，但是顯然不符合“納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定?！　。ň牛┓康禺a(chǎn)企業(yè)單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費，在土地增值稅清算中如何扣除？ 　　房地產(chǎn)企業(yè)單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費，應分不同情況處理：　　一、房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，應計入房地產(chǎn)銷售費用扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費用中列支?！　《⒎康禺a(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入并準予扣除。　　三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設施（如：會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設計、建造、裝修等費用，按以下原則處理：　　，其成本、費用可以扣除?！　?、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除?！　?，應計算收入，并準予扣除成本、費用。