【正文】 房地產(chǎn)位于同一片土地上，于是公司財務一起核算，兩房地產(chǎn)共取得收入640萬元，扣除金額為300萬元，增值額超過扣除額100%，故土地增值稅稅額為（34050%－30015%）=125（萬元）?！　　吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，計征土地增值額的扣除項目：　　1）取得土地使用權所支付的金額；　　2）開發(fā)土地的成本、費用；　　3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；　　4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；　　5）財政部規(guī)定的其他扣除項目?！　「鶕?jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍，在實際工作中，并不包括企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。從本案例中可以看出，盡管土地增值稅是個小稅種，但其中還是有不少籌劃技巧的。此外，納稅人支付的評估費用準予在計算土地增值稅時扣除?！　、坜D(zhuǎn)讓舊房既沒有評估價格又不能提供購房發(fā)票的　　根據(jù)財稅[2006]21號文件的規(guī)定，對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，實行核定征收。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。該公司的評估價格已經(jīng)稅務機關認定。該食品廠轉(zhuǎn)讓的辦公樓不能取得評估價格。甲公司按20萬元入賬。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認?！　∝敹愖諿1995]48號規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。　　《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第七條規(guī)定，納稅人的存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和投資等各項資產(chǎn)成本的確定應遵循歷史成本原則。　?。┨厥馐鄯糠绞綉{土地增值稅稅額的計算方法　　納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對允許扣除項目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤?！　。?）第一期工程（“三通一平”和第一棟寫字樓開發(fā)）于11月30日竣工，按合同約定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”費用400萬元和寫字樓建造費用7200萬元。　?。?）售房繳納的營業(yè)稅800萬元；。60000）＝700（萬元）　　（2）征收土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本金額＝400（12000247?！　τ诖召M用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。 　　（2）代收費用不計入房價的 　　扣除項目金額：（1000+ 2600）（1+20%）+200 +5860%=（萬元） 　　增值額：=（萬元） 　　增值率：247?！　　锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第八條規(guī)定：“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅?！　∮捎诙惙ㄖ幻鞔_要求分開核算增值額，而對如何計算土地增值稅沒有具體規(guī)定，在實際征收計算中，就會形成兩種計算方法：一種是按核算項目先整體計算增值額和增值率，確定相應稅率后，再按面積分別核算增值額，計算土地增值稅；另一種是先按面積分開項目計算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計算增值稅?！　　　窘馕觥俊　“吹谝环N方法計算：　　扣除項目＝土地成本＋房屋開發(fā)成本＋費用扣除10%＋加計扣除20%＋稅金＝120＋600＋（120＋600）10%＋（120＋600）20%＋55＝991（萬元）。991100%＝%。600030%＝（萬元）?！　∑胀藴首≌鲋殿~＝500－＝－（萬元），無增值額。100%＝172%，適用50%的稅率?！　∫虼?，我認為，第一種土地增值稅計算方法符合按“最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定，而且計算出整體項目增值額后，按面積進行了增值額分攤，也符合財稅字[1995]48號“分別核算增值額”的規(guī)定?！　《⒎康禺a(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入并準予扣除。　　、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除?！　。ň牛┓康禺a(chǎn)企業(yè)單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費，在土地增值稅清算中如何扣除？ 　　房地產(chǎn)企業(yè)單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費，應分不同情況處理：　　一、房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，應計入房地產(chǎn)銷售費用扣除。　　由此可見，兩種方法計算相差懸殊。6000＋6001000247。6000＋6005000247。由于增值率未超過20%，因此5000平方米普通標準住宅免土地增值稅?！　≡鲋德剩皆鲋殿~247。該住宅樓項目土地成本為120萬元，房屋開發(fā)成本600萬元，其他費用按比例扣除。　　對開發(fā)這種商鋪與住宅聯(lián)體的商住樓的納稅問題，《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）明確規(guī)定：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。企業(yè)若想把稅負降低，就應在代收費用業(yè)務發(fā)生之前，充分考慮采用何種計價方式對企業(yè)最為有利，避免承擔不必要的稅負。 　　【解析】　?。?）代收費用計入房價向購買方一并收取的 　　扣除項目金額： 　?。?000+2600）（1+20%）+200+200+（5860 +200） %=（萬元） 　　增值額：（5860+200）=（萬元） 　　增值率：247。60000）＋7200（50000247。　　【解析】　?。?）征收土地增值稅時應扣除的取得土地使用權支付的金額＝2800（12000247?！　。?）到12月31日為止對外銷售寫字樓50000平方米，共計收入16000萬元；其余的10000平方米中，7000平方米用于出租，另外3000平方米轉(zhuǎn)為本企業(yè)固定資產(chǎn)資產(chǎn)作辦公用?！　“崔D(zhuǎn)讓土地使用權的面積占總面積的比例，計算分攤扣除項目金額的計算公式為：　　扣除項目金額＝扣除項目的總金額（轉(zhuǎn)讓土地使用權的面積或建筑面積247?！　⒄丈鲜鲆?guī)定，甲公司置換的店面房產(chǎn)這部分資產(chǎn)增值380萬元（40020），若已確認為應納稅所得額，并已按稅法規(guī)定繳納稅款的，可按經(jīng)評估確認后的價值400萬元確定有關資產(chǎn)的成本。 　　關于轉(zhuǎn)讓置換的店面繳納企業(yè)所得稅問題?！　∫罁?jù)上述規(guī)定，2009年甲公司轉(zhuǎn)讓舊房店面土地增值稅增值額的計算：增值額＝出售房地產(chǎn)取得的收入－舊房及建筑物的評估價格（房產(chǎn)評估重置價成新率）－轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金（營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅）－房地產(chǎn)評估費用 。因轉(zhuǎn)讓房地納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。請問：甲公司計算繳納土地增值稅時的扣除成本如何確認？能否以400萬元為基礎作為成本計算扣除（暫不考慮折舊等因素），企業(yè)所得稅前的計稅成本呢？　　【解析】　　關于轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅計算問題。100%＝%　　應納土地增值稅＝50%－15%＝（萬元）　　[案例]　　【例題】2000年因城市改造的需要，甲公司一棟賬面凈值20萬元的房產(chǎn)被拆遷，評估價為400萬元。100%＝%　　應納土地增值稅＝40%－5%＝（萬元）　　案例分析　　【例題】某食品廠2006年1月購買辦公樓一幢，取得商品房