【正文】 　　三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會(huì)所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理：　　，其成本、費(fèi)用可以扣除?！　∩啼亼?yīng)納土地增值稅＝50%－15%＝（萬元）?！　“吹诙N方法計(jì)算：　　普通標(biāo)準(zhǔn)住宅扣除項(xiàng)目＝1205000247?！　≡鲋殿~＝收入－扣除項(xiàng)目＝（500＋500）－991＝9（萬元）?！钡诜康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲得盡量大的經(jīng)濟(jì)效益，將一些普通標(biāo)準(zhǔn)住宅商品樓的底層部分作為商鋪開發(fā)銷售?！　“咐治觥　　纠}】假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)建造的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的同時(shí)代地方政府收取費(fèi)用200萬元，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓收入5860萬元，%，為取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款為1000萬元，支付房地產(chǎn)開發(fā)成本2600萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用200萬元計(jì)算應(yīng)交的土地增值稅?！　∮?jì)算土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目合計(jì)金額。若按此辦法難以計(jì)算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂！　τ谵D(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第三十五條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。該食品廠應(yīng)納土地增值稅為：　　【解析】　　轉(zhuǎn)讓辦公樓的收入為800萬元　　準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額：　?。?）購房發(fā)票金額為260萬元　?。?）加計(jì)扣除金額＝2605%4年＝52（萬元）　?。?）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：8005%（1＋7%＋3%）＋800‰＋13＝（萬元） 扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：260＋52＋＝（萬元）　　土地增值額＝800－＝（萬元）　　土地增值率＝247?！薄　“咐治觥　　窘馕觥磕彻?009年5月轉(zhuǎn)讓一幢2000年建造的公寓樓，當(dāng)時(shí)的造價(jià)為1500萬元。　?、谵D(zhuǎn)讓舊房不能提供評估價(jià)格但能提供購房發(fā)票的　　根據(jù)財(cái)稅[2006]21號文件的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《土地增值稅暫行條例》第六條、第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的計(jì)算?！蛾P(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號）第三條規(guī)定：“在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅?！　?月底，由于被兼并，取得房地產(chǎn)收入400萬元，扣除額為100萬元，增值額超過扣除項(xiàng)目金額的200%，故應(yīng)納增值稅稅額為145萬元。6005100%＝%　?。?）應(yīng)納稅額＝399540%－60055%＝（萬元） 　　案例分析　　【例題】東國房地產(chǎn)開發(fā)公司是A市一家以開發(fā)轉(zhuǎn)讓土地及房產(chǎn)為主要業(yè)務(wù)的中型公司。　　1關(guān)于評估費(fèi)用可否在計(jì)算增值額時(shí)扣除的問題　　納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。 　?。ㄈ┴泿虐仓貌疬w的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。　　【例題】某房地產(chǎn)企業(yè)某項(xiàng)目取得土地使用權(quán)成本為5000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元，其中“開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)用”中利息支出50萬元，“財(cái)務(wù)費(fèi)用—利息支出”20萬元，則請分析在計(jì)算該房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅時(shí)，有關(guān)利息和其他開發(fā)費(fèi)用的稅務(wù)處理。 　　第五、如果開發(fā)企業(yè)存在多種渠道來源的借款，不可將從金融機(jī)構(gòu)取得的借款費(fèi)用據(jù)實(shí)扣除，同時(shí)又將其他渠道的借款費(fèi)用與其他開發(fā)費(fèi)用一并按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除，而只能在國稅函[2010]220號第三條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法中選擇一種確定扣除金額。由于土地增值稅清算時(shí)只能按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)扣除，可能導(dǎo)致實(shí)際發(fā)生的利息費(fèi)用超限額的問題，這是開發(fā)企業(yè)籌劃融資結(jié)構(gòu)時(shí)應(yīng)該預(yù)見的問題。 　?。ǘ┓膊荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按‘取得土地使用權(quán)所支付的金額’與‘房地產(chǎn)開發(fā)成本’金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。　　分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，應(yīng)按照項(xiàng)目合理分?jǐn)??！　“磭惏l(fā)[2010]53號文件應(yīng)不確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)（這樣處理和國稅發(fā)[2009]31號文件相符），待實(shí)際投入使用時(shí)再按上述辦法確認(rèn)收入?！　〖{稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》 　　　　二、房企土地增值稅清算操作技巧　?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀愂杖氲拇_定　　要注意銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入?！　。?）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅政策深度解析及清算技巧 　　應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)確認(rèn)收入。　?。ǘ┩恋卦鲋刀惪鄢杀究蚣堋　　　。ㄈ┩恋卦鲋刀惪鄢?xiàng)目應(yīng)注意的幾點(diǎn)　　不能將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 　　利用閑置專項(xiàng)借款對外投資取得收益，其收益不得沖減利息支出。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 　　《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號）第八條關(guān)于扣除項(xiàng)目金額中的利息支出如何計(jì)算問題規(guī)定如下：　?。ㄒ唬├⒌纳细》劝磭业挠嘘P(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；　　（二）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 　　案例分析　　【例題】某開發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)成本為20000萬元，開發(fā)成本10000萬元，其中，開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用中列支利息支出200萬元?！　　窘馕觥俊　惡痆2010]220號第三條第（四）項(xiàng)規(guī)定：土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。 此處的合法有效憑據(jù)是：由被拆遷方簽字的收據(jù)和拆遷補(bǔ)償協(xié)議。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。　　2010年7月初，公司按A市一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造了一幢住宅，并以市場價(jià)格銷售給A市市民，取得收入240萬元，共發(fā)生如下費(fèi)用：　　1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為100萬元；　　2）房地產(chǎn)開發(fā)成本50萬元；　　3）其他扣除額為60萬元。兩項(xiàng)共計(jì)270萬元?！?東國房地產(chǎn)開發(fā)公司由于被兼并到開興房地產(chǎn)公司中去，故屬轉(zhuǎn)讓行為，不征收土地增值稅。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計(jì)5%的基數(shù)。經(jīng)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定，該公寓樓的重置成本價(jià)為3000萬元，該樓房為七成新。100%＝%　　應(yīng)納土地增值稅＝50%－15%＝（萬元）　　[案例]　　【例題】2000年因城市改造的需要，甲公司一棟賬面凈值20萬元的房產(chǎn)被拆遷，評估價(jià)為400萬元。因轉(zhuǎn)