【正文】 后一種計(jì)算方法雖然符合稅法“分別核算增值額”的規(guī)定，但是顯然不符合“納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算”的規(guī)定。低于50%，適用30%的稅率。100%≈% 　　增值率超過20%，應(yīng)交土地增值稅=30%= （萬元） 　　從以上計(jì)算結(jié)果可以看出，選擇不同的代收費(fèi)用計(jì)價(jià)方式，其增值率是不同的。寫字樓占地面積12000平方米，建筑面積60000平方米。對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞，虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。則，該公司應(yīng)納土地增值稅計(jì)算如下：　　【解析】　　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為6800萬元　　準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額：　?。?）取得土地使用權(quán)支付的金額為1200萬元　　（2）房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格＝300070%＝2100（萬元）　?。?）房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用為3萬元　　（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：68005%（1＋7%＋3%）＋6800‰＝（萬元）　　扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：1200＋2100＋3＋＝（萬元）　　土地增值額＝6800－＝（萬元）　　土地增值率＝247?！　。ㄎ澹┏鍪叟f房應(yīng)納土地增值稅稅額的計(jì)算。7月中旬，開興房地產(chǎn)公司以400萬元的市場(chǎng)價(jià)格收購了東國房地產(chǎn)的標(biāo)志性建筑大樓，并于7月底成立了開東房地產(chǎn)公司，兼并業(yè)務(wù)正式完成?！　　蛾P(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第九條規(guī)定：“細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅?！　　窘馕觥俊　「鶕?jù)國稅函[2010]220號(hào)第三條第（四）項(xiàng)規(guī)定：土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干題目的公告》（國家稅務(wù)總局2011年第34號(hào)公告）的規(guī)定，企業(yè)在按照合同要求首次支付利息并進(jìn)行稅前扣除時(shí)，應(yīng)提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性。 　　多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)按項(xiàng)目合理分?jǐn)??！　。ㄋ模┘{稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料　　土地增值稅清算表及其附表。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，%，西部地區(qū)省份不得低于1%”?！?　　未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實(shí)際已投入使用的收入確定?！　。ǘ┓膊荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對(duì)某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率。”　　1拆遷安置費(fèi)的扣除　　國稅函[2010]220號(hào)第五條規(guī)定：　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。在此應(yīng)特別指出的是，此條優(yōu)惠，只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的納稅人不再使用。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。請(qǐng)問：甲公司計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)的扣除成本如何確認(rèn)？能否以400萬元為基礎(chǔ)作為成本計(jì)算扣除（暫不考慮折舊等因素），企業(yè)所得稅前的計(jì)稅成本呢？　　【解析】　　關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅計(jì)算問題。　　參照上述規(guī)定，甲公司置換的店面房產(chǎn)這部分資產(chǎn)增值380萬元（40020），若已確認(rèn)為應(yīng)納稅所得額，并已按稅法規(guī)定繳納稅款的，可按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)后的價(jià)值400萬元確定有關(guān)資產(chǎn)的成本。60000）＋7200（50000247。該住宅樓項(xiàng)目土地成本為120萬元，房屋開發(fā)成本600萬元，其他費(fèi)用按比例扣除。6000＋6001000247?！　∑胀?biāo)準(zhǔn)住宅增值額＝500－＝－（萬元），無增值額?！　∮捎诙惙ㄖ幻鞔_要求分開核算增值額，而對(duì)如何計(jì)算土地增值稅沒有具體規(guī)定，在實(shí)際征收計(jì)算中，就會(huì)形成兩種計(jì)算方法：一種是按核算項(xiàng)目先整體計(jì)算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按面積分別核算增值額，計(jì)算土地增值稅；另一種是先按面積分開項(xiàng)目計(jì)算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計(jì)算增值稅。60000）＝700（萬元）　?。?）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本金額＝400（12000247?！　　镀髽I(yè)所得稅稅前扣除辦法》第七條規(guī)定，納稅人的存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和投資等各項(xiàng)資產(chǎn)成本的確定應(yīng)遵循歷史成本原則。甲公司按20萬元入賬?！　、坜D(zhuǎn)讓舊房既沒有評(píng)估價(jià)格又不能提供購房發(fā)票的　　根據(jù)財(cái)稅[2006]21號(hào)文件的規(guī)定，對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，實(shí)行核定征收?！　　吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，計(jì)征土地增值額的扣除項(xiàng)目：　　1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；　　2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；　　3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；　　4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；　　5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目?！　惡痆2010]220號(hào)第八條規(guī)定：“納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。 　　1土地閑置費(fèi)不得扣除　　國稅函[2010]220號(hào)第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)?！薄　》康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題　　國稅函[2010]220號(hào)第三條第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)規(guī)定：　　（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。 　　未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票但簽訂銷售合同的收入確定　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號(hào)）第一條規(guī)定：“土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額?！　№?xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用不能重復(fù)計(jì)算扣除。因此，開發(fā)企業(yè)還應(yīng)注意所在省份規(guī)定的具體扣除比例。 　　按照第一種方法計(jì)算可扣除開發(fā)費(fèi)用 　　=（200+100－60）+（20000+10000－200）5%=1730（萬元） 　　按照第二種方法計(jì)算可扣除開發(fā)費(fèi)用 　　=（20000