【正文】 房地產企業(yè)土地增值稅政策深度解析及清算技巧　　一、房地產企業(yè)土地增值稅政策深度解析　?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀惖那逅銌挝弧　叶悇湛偩帧蛾P于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為清算單位。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額?！　。ǘ┩恋卦鲋刀愵A征率的規(guī)定　　《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）第二條規(guī)定：“為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，%，西部地區(qū)省份不得低于1%”。 　　（三）土地增值稅的清算條件　　納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算（三大條件）　?。?）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；　?。?）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；　?。?）直接轉讓土地使用權的?！　》舷铝袟l件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算（四大條件）　?。?）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；　　（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；　?。?）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算?！　。?）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。 　　應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。對于符合規(guī)定，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續(xù)?！　M行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定處理?！　。ㄋ模┘{稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料　　土地增值稅清算表及其附表。　　房地產開發(fā)項目清算說明，主要內容應包括房地產開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況?！　№椖靠⒐Q算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。　　納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》 　　　　二、房企土地增值稅清算操作技巧　?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀愂杖氲拇_定　　要注意銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數(shù)據關聯(lián)性，以核實計稅收入。　　房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產確認收入。 　　房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。 　　未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票但簽訂銷售合同的收入確定　　《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第一條規(guī)定：“土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整?！?　　未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實際已投入使用的收入確定?！　凑铡秶叶悇湛偩株P于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認土地增值稅清算時收入（即按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定）。 　　對未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實際未投入使用的收入確定。　　按國稅發(fā)[2010]53號文件應不確認收入的實現(xiàn)（這樣處理和國稅發(fā)[2009]31號文件相符），待實際投入使用時再按上述辦法確認收入?！　。ǘ┩恋卦鲋刀惪鄢杀究蚣堋　　　。ㄈ┩恋卦鲋刀惪鄢椖繎⒁獾膸c　　不能將房地產開發(fā)費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費?！　〔疬w補償費是必須實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證應一一對應。　　不能將房地產開發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費和公共配套設施費。 　　多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設施費，應按項目合理分攤?！　「鶕叶悇湛偩帧蛾P于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）的相關規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：　?。?）建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；　　（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；　?。?）建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用?！　》康禺a開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用不能重復計算扣除?！　∑髽I(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發(fā)生的管理費用應記入開發(fā)費用，不能記入開發(fā)間接費用。　　分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，應按照項目合理分攤。 　　利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益不得沖減利息支出。 　　質量保證金的扣除問題　　國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第二條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。”　　房地產開發(fā)費用的扣除問題　　國稅函[2010]220號第三條第（一）項、第（二）項規(guī)定：　　（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。　?。ǘ┓膊荒馨崔D讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除?！　?土地增值稅清算中利息費用的扣除技巧　　《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》