【正文】 讓房地納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 　　關(guān)于轉(zhuǎn)讓置換的店面繳納企業(yè)所得稅問題。　　按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例，計算分攤扣除項目金額的計算公式為：　　扣除項目金額＝扣除項目的總金額（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積247?！　　窘馕觥俊　。?）征收土地增值稅時應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額＝2800（12000247。 　　【解析】　?。?）代收費用計入房價向購買方一并收取的 　　扣除項目金額： 　　（1000+2600）（1+20%）+200+200+（5860 +200） %=（萬元） 　　增值額：（5860+200）=（萬元） 　　增值率：247?！　﹂_發(fā)這種商鋪與住宅聯(lián)體的商住樓的納稅問題，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）明確規(guī)定：對納稅人既建普通標(biāo)準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。　　增值率＝增值額247。6000＋6005000247?！　∮纱丝梢姡瑑煞N方法計算相差懸殊?！　?、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除?！　《⒎康禺a(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入并準予扣除。100%＝172%，適用50%的稅率。600030%＝（萬元）。　　　【解析】　　按第一種方法計算：　　扣除項目＝土地成本＋房屋開發(fā)成本＋費用扣除10%＋加計扣除20%＋稅金＝120＋600＋（120＋600）10%＋（120＋600）20%＋55＝991（萬元）?！　　锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第八條規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。　　對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用?！　。?）售房繳納的營業(yè)稅800萬元；?！　。┨厥馐鄯糠绞綉?yīng)納土地增值稅稅額的計算方法　　納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對允許扣除項目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。該食品廠轉(zhuǎn)讓的辦公樓不能取得評估價格。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。此外，納稅人支付的評估費用準予在計算土地增值稅時扣除?！　「鶕?jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍，在實際工作中，并不包括企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。其計算過程如下：　　7月份同時發(fā)生了兩處房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，且兩處房地產(chǎn)位于同一片土地上，于是公司財務(wù)一起核算，兩房地產(chǎn)共取得收入640萬元，扣除金額為300萬元，增值額超過扣除額100%，故土地增值稅稅額為（34050%－30015%）=125（萬元）?！　　窘馕觥俊　。?）取得土地使用權(quán)支付的地價及有關(guān)費用為1000萬元　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元　　（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用＝500－50＋（1000＋3000）5%＝650（萬元）　?。?）允許扣除的稅費為555萬元　?。?）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20%　　加計扣除額＝（1000＋3000）20%＝800（萬元）　　（6）允許扣除的項目金額合計＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（萬元）　?。?）增值額＝10000－6005＝3995（萬元）　?。?）增值率＝3995247?！　τ趥€人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除?！　。ǘ╅_發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。 　　注意：開發(fā)企業(yè)不得同時使用上述兩種方法，即不得將可扣除的開發(fā)費用計算為（200+100－60）+（20000+10000－200）10%=3220（萬元） 　　第六、土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。這一規(guī)定對于開發(fā)企業(yè)而言是相對有利的。 　　第三，在目前對開發(fā)企業(yè)限制放貸的情況下，如果開發(fā)企業(yè)的資金全部來源于非金融機構(gòu)借款的，通常利率較高，利息支出較大。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照‘取得土地使用權(quán)所支付的金額’與‘房地產(chǎn)開發(fā)成本’金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。　　企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用應(yīng)記入開發(fā)費用，不能記入開發(fā)間接費用。 　　對未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實際未投入使用的收入確定。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件?！　》舷铝袟l件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算（四大條件）　?。?）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；　　（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；　?。?）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算?！　∫?、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅政策深度解析　?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀惖那逅銌挝弧　叶悇?wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為清算單位。對于符合規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。　　拆遷補償費是必須實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證應(yīng)一一對應(yīng)。 　　質(zhì)量保證金的扣除問題　　國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。 　　“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當(dāng)時，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。項目開發(fā)期間的財務(wù)費用——利息支出為100萬元，其中向關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金的利息支出為60萬元，借款利率不超過同期同類銀行貸款利率?；诖艘?guī)定，該房地產(chǎn)公司計入土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)成本為300050=2950萬