【正文】 讓房地納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。 　　關(guān)于轉(zhuǎn)讓置換的店面繳納企業(yè)所得稅問(wèn)題?！　“崔D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例，計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額的計(jì)算公式為：　　扣除項(xiàng)目金額＝扣除項(xiàng)目的總金額（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積247?！　　窘馕觥俊　。?）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額＝2800（12000247。 　　【解析】　?。?）代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的 　　扣除項(xiàng)目金額： 　?。?000+2600）（1+20%）+200+200+（5860 +200） %=（萬(wàn)元） 　　增值額：（5860+200）=（萬(wàn)元） 　　增值率：247?！　?duì)開(kāi)發(fā)這種商鋪與住宅聯(lián)體的商住樓的納稅問(wèn)題，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）明確規(guī)定：對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額?！　≡鲋德剩皆鲋殿~247。6000＋6005000247?！　∮纱丝梢?jiàn)，兩種方法計(jì)算相差懸殊?！　?、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除?！　《?、房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。100%＝172%，適用50%的稅率。600030%＝（萬(wàn)元）?！　　　窘馕觥俊　“吹谝环N方法計(jì)算：　　扣除項(xiàng)目＝土地成本＋房屋開(kāi)發(fā)成本＋費(fèi)用扣除10%＋加計(jì)扣除20%＋稅金＝120＋600＋（120＋600）10%＋（120＋600）20%＋55＝991（萬(wàn)元）?！　　锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第八條規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅?！　?duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用?！　。?）售房繳納的營(yíng)業(yè)稅800萬(wàn)元；?！　。┨厥馐鄯糠绞綉?yīng)納土地增值稅稅額的計(jì)算方法　　納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對(duì)允許扣除項(xiàng)目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。?duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。該食品廠轉(zhuǎn)讓的辦公樓不能取得評(píng)估價(jià)格。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。此外，納稅人支付的評(píng)估費(fèi)用準(zhǔn)予在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除?！　「鶕?jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍，在實(shí)際工作中，并不包括企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。其計(jì)算過(guò)程如下：　　7月份同時(shí)發(fā)生了兩處房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，且兩處房地產(chǎn)位于同一片土地上，于是公司財(cái)務(wù)一起核算，兩房地產(chǎn)共取得收入640萬(wàn)元，扣除金額為300萬(wàn)元，增值額超過(guò)扣除額100%，故土地增值稅稅額為（34050%－30015%）=125（萬(wàn)元）。　　【解析】　?。?）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)及有關(guān)費(fèi)用為1000萬(wàn)元　?。?）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為3000萬(wàn)元　　（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝500－50＋（1000＋3000）5%＝650（萬(wàn)元）　?。?）允許扣除的稅費(fèi)為555萬(wàn)元　　（5）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20%　　加計(jì)扣除額＝（1000＋3000）20%＝800（萬(wàn)元）　?。?）允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（萬(wàn)元）　　（7）增值額＝10000－6005＝3995（萬(wàn)元）　?。?）增值率＝3995247。　　對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格之中，故計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除?！　。ǘ╅_(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 　　注意：開(kāi)發(fā)企業(yè)不得同時(shí)使用上述兩種方法，即不得將可扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算為（200+100－60）+（20000+10000－200）10%=3220（萬(wàn)元） 　　第六、土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。這一規(guī)定對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是相對(duì)有利的。 　　第三，在目前對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)限制放貸的情況下，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金全部來(lái)源于非金融機(jī)構(gòu)借款的，通常利率較高，利息支出較大。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照‘取得土地使用權(quán)所支付的金額’與‘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本’金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除?！　∑髽I(yè)行政管理部門(mén)（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用應(yīng)記入開(kāi)發(fā)費(fèi)用，不能記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。 　　對(duì)未開(kāi)具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實(shí)際未投入使用的收入確定。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。　　符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算（四大條件）　?。?）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；　?。?）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；　　（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算?！　∫?、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅政策深度解析　　（一）土地增值稅的清算單位　　國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第一條規(guī)定：“土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為清算單位。對(duì)于符合規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。　　拆遷補(bǔ)償費(fèi)是必須實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證應(yīng)一一對(duì)應(yīng)。 　　質(zhì)量保證金的扣除問(wèn)題　　國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。 　　“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說(shuō)明”中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當(dāng)時(shí)，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的財(cái)務(wù)費(fèi)用——利息支出為100萬(wàn)元，其中向關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金的利息支出為60萬(wàn)元，借款利率不超過(guò)同期同類銀行貸款利率?；诖艘?guī)定，該房地產(chǎn)公司計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為300050=2950萬(wàn)