【正文】 第五條規(guī)定“《暫行條例》第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益?，F(xiàn)對部分常見的偷漏土地增值稅的避稅手段予以歸納，并簡要提出相應(yīng)的對策。由于大部分稅務(wù)檢查人員非工程專業(yè)出身，對工程施工圖紙、概算了解程度不夠，而且相對主體工程來說，零星配套工程也相對零亂，很難調(diào)查取證。此類開發(fā)模式下，土地增值稅清算的風險點在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很可能會將項目各期的扣除項目混淆，調(diào)節(jié)增值額，甚至可能出現(xiàn)一票多用、重復扣除現(xiàn)象?！蛾P(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）對會所扣除方面的規(guī)定：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，以及已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上等情況下主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行清算。真正的代建行為值得肯定，但若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)弄虛作假，就會給國家?guī)砗艽蟮膿p失?？梢酝ㄟ^召開輔導會議、發(fā)送宣傳資料、舉辦專題培訓班等形式，對房地產(chǎn)納稅人進行政策輔導培訓，使之及時了解清算政策、熟悉清算程序、掌握清算要求，對疑難問題要統(tǒng)一政策掌握尺度標準，定期總結(jié)清算工作中的經(jīng)驗，解決清算工作中出現(xiàn)的新情況和新問題，提高基層稅務(wù)人員和企業(yè)財務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，為提高清算申報的準確性打下良好的基礎(chǔ)。 WORD格式整理 。關(guān)于這個問題，稅法尚沒有明確的規(guī)定予以規(guī)范，審查時應(yīng)查驗該裝修公司是否具備房屋裝修資質(zhì)，裝修費用是否真實合理，查地查勘裝修情況是否個性化明顯，以判斷是否存在惡意避稅行為，如果存在，則稅務(wù)機關(guān)有權(quán)進行納稅調(diào)整。這種情況一般發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)之初就能找到最終用戶且取得的收益相同的前提下，與客戶協(xié)商采用代建方式進行開發(fā)，并以客戶的名義受讓土地、購買各種材料設(shè)備。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型企業(yè)，資金壓力大是常態(tài)，而拖延清算時間會導致稅款入庫時點滯后，相當于政府為其提供了無息貸款資金。會所自用，瞞報扣除項目通常所說的會所是區(qū)別于小區(qū)配套設(shè)施的，專為小區(qū)業(yè)主設(shè)立的體育、文化、健身、餐飲、娛樂等服務(wù)設(shè)施，具有一定的獨立性。所以，檢查時應(yīng)了解開發(fā)項目整體情況，現(xiàn)場查勘相關(guān)配套工程功能、用途等，合理確定其扣除標準。盡管發(fā)票是“真”的，但發(fā)票內(nèi)容是假的，是不存在的虛構(gòu)的交易。二、常見的偷漏稅及避稅手段揭示土地增值稅與企業(yè)所得稅、營業(yè)稅并稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三大稅種，是影響其利潤的重要因素。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取購房人更名費、違約金是否合法的問題我們不作深入探討，在此著重分析兩者是否應(yīng)當計入土地增值稅清算收入的問題。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除企業(yè)所得稅方面部分成本可以在不超過一定比例的情況下預提扣除外，土地增值稅尚沒有187號文中提及的“除另有規(guī)定外”可以預提的規(guī)定，也就是說，預提的扣除項目是不可以在土地增值稅清算時扣除的。而且現(xiàn)實中樓盤開發(fā)業(yè)務(wù)復雜，例如很多樓盤為商住兩用樓，即一至三層為商業(yè)，四層以上為住宅，事實上也很做到準確劃分成本。這種情況下，普通住宅的免稅條款失去了意義，如果合并計算增值額，還能正負相抵，整個項目可能是負增值或較少增值，整體稅負得以降低。由于一些客觀原因，部分房地產(chǎn)企業(yè)為稅款調(diào)度戶，部分已計提未實際上繳的稅款無法取得完稅憑證，如果嚴格遵循規(guī)定，則這部分稅款在土地增值稅清算時就得不到扣除?！边@個定義也與相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)會計制度口徑相同，稅法與會計制定保持了一致性。樣板房裝修費用扣除的問題房地產(chǎn)企業(yè)為了提升樓盤形象，擴大銷售業(yè)績，往往會精裝修幾套房子作為樣板，而裝修費用往往也會高得驚人。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。”綜上所述，稅法對此只作了原則性規(guī)定，既要照顧納稅人利益，也要保證開發(fā)項目得以及時清算，具體情況具體掌握。一、疑難問題及分析近年來，隨著房地產(chǎn)市場的日益火爆，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)銷售樓盤形式也日趨復雜多樣化，已頒布的與房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅清算相關(guān)的法規(guī)往往只能對其作出原則性的規(guī)定，況且法規(guī)制定具有一定的滯后性，對一些個性化強、新出現(xiàn)問題的規(guī)范實難窮盡。而土地增值稅清算是一項政策性強、涉及知識面廣、業(yè)務(wù)復雜、技術(shù)性高的長期工作，為了保障我市房地產(chǎn)業(yè)全面深入開展土地增值稅清算工作的順利進行，夯實管理基礎(chǔ)，提高管理水平，因此有必要在對前一段房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實際工作充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對其中存在的疑難問題進行收集、梳理、分析，總結(jié)歸納當前部分房地產(chǎn)企業(yè)在清算過程中的違法違規(guī)行為，并提出對策建議?！薄渡綎|省土地增值稅征收管理暫行辦法》第十三條“從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人以房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算繳納土地增值稅。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。結(jié)合各地稅務(wù)機關(guān)的答復來看，這一問題也水落石出，得到了肯定的答案?！睂﹂_發(fā)費用的定義為“是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。稅款調(diào)度戶的營業(yè)稅金及附加如何扣除？根據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，實際繳納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加可以扣除，《土地增值稅清算管理規(guī)程》也強調(diào)任何扣除項目需取得合法憑證方可扣除。這種情況往往出現(xiàn)在普通住宅出現(xiàn)負增值，而非普通住宅出現(xiàn)較大增值的情況下。由于土地增值稅相關(guān)法規(guī)中的“增值