【正文】 響其利潤的重要因素。按照相關會計準則、制度規(guī)定，甲供材應作為房地產(chǎn)企業(yè)撥付的工程預付款記入預付賬款科目，施工企業(yè)收到材料后作為預收工程款處理，本不應涉及到開發(fā)成本的核算。盡管發(fā)票是“真”的，但發(fā)票內容是假的，是不存在的虛構的交易。配套工程申報扣除時不“配套”例如有的房地產(chǎn)公司在拿地時即與政府相關部門達成協(xié)議，先期開發(fā)建設非營利性的大型公園、健身場所、水系等作為配套設施，政府則給予其較優(yōu)惠的地價建設開發(fā)項目。所以，檢查時應了解開發(fā)項目整體情況，現(xiàn)場查勘相關配套工程功能、用途等，合理確定其扣除標準。謹防發(fā)票項目填寫模糊混水摸魚有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得發(fā)票時，故意要求開具單位將“商品名稱”或“項目名稱”以及“摘要”欄粗略填寫，目的也是在土地增值稅清算時增加一個“籌劃點”，盡管可能金額不是很大，但積少成多，而且相對隱蔽性較強，如果檢查不細致，很難檢查得出來。會所自用，瞞報扣除項目通常所說的會所是區(qū)別于小區(qū)配套設施的，專為小區(qū)業(yè)主設立的體育、文化、健身、餐飲、娛樂等服務設施，具有一定的獨立性。對會所審查時應著重現(xiàn)場查勘，與業(yè)主交流了解，查驗交接手續(xù)是否完備，以獲取相關信息，判定會所是否實質上仍由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制、占有，以確定其能否扣除。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型企業(yè)，資金壓力大是常態(tài)，而拖延清算時間會導致稅款入庫時點滯后，相當于政府為其提供了無息貸款資金。開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))或已開始實際投入使用。這種情況一般發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)之初就能找到最終用戶且取得的收益相同的前提下，與客戶協(xié)商采用代建方式進行開發(fā)，并以客戶的名義受讓土地、購買各種材料設備。這樣，購房者分得的自用部分房產(chǎn)不用繳納土地曾值稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在轉讓屬于自己的部分房產(chǎn)時繳納土地增值稅，從而達到偷逃稅款目的。關于這個問題，稅法尚沒有明確的規(guī)定予以規(guī)范，審查時應查驗該裝修公司是否具備房屋裝修資質，裝修費用是否真實合理，查地查勘裝修情況是否個性化明顯，以判斷是否存在惡意避稅行為，如果存在，則稅務機關有權進行納稅調整。我市于2010年首次引入中介機構進行土地增值稅清算鑒證工作，通過取得的實際效果來看，清算工作效率和質量均得到了提高。 WORD格式整理 。強化稽查，加大懲處偷逃稅行為力度為從根本上堵塞房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅流失的漏洞，還應加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅偷逃稅款行為的查處力度，發(fā)揮威懾作用?？梢酝ㄟ^召開輔導會議、發(fā)送宣傳資料、舉辦專題培訓班等形式，對房地產(chǎn)納稅人進行政策輔導培訓，使之及時了解清算政策、熟悉清算程序、掌握清算要求，對疑難問題要統(tǒng)一政策掌握尺度標準，定期總結清算工作中的經(jīng)驗，解決清算工作中出現(xiàn)的新情況和新問題，提高基層稅務人員和企業(yè)財務人員的業(yè)務素質，為提高清算申報的準確性打下良好的基礎。銷售與裝修分開，分散經(jīng)營收入隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在這方面作起了文章。真正的代建行為值得肯定，但若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)弄虛作假，就會給國家?guī)砗艽蟮膿p失。由于代建房屋的產(chǎn)權自始至終屬于客戶，沒有發(fā)生轉移，因而不具備土地增值稅的納稅條件，不用繳納土地增值稅。根據(jù)《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，以及已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上等情況下主管稅務機關可要求納稅人進行清算。利用關聯(lián)方交易轉移利潤時間跨度長、隱蔽性高，審查時應著重關注交易的合規(guī)性，定價是否公允合理，必要時可以稅法規(guī)定方式核定其扣除項目?！蛾P于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）對會所扣除方面的規(guī)定：建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。由此可見，盡管都是模型制作費，但不同時點、不同用途時在土地增值稅清算時扣除政策差距還是較大的，如果發(fā)票本身填寫粗略，很難予以區(qū)分。此類開發(fā)模式下，土地增值稅清算的風險點在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很可能會將項目各期的扣除項目混淆，調節(jié)增值額，甚至可能出現(xiàn)一票多用、重復扣除現(xiàn)象。但在前幾期清算時，為了使增值額為負值或達到免稅條件（所開發(fā)樓盤為普通住宅情況下），不繳土地增值稅，故意在前期清算時就將先期開發(fā)建設的配套設施不按標準分攤或干脆一次性計入扣除項目。由于大部分稅務檢查人員非工程專業(yè)出身，對工程施工圖紙、概算了解程度不夠，而且相對主體工程來說，零星配套工程也相對零亂，很難調查取證。這種方式在財務核算基礎薄弱的地產(chǎn)公司出現(xiàn)較多，除日常檢查時及時指出要求其予以糾正外，清算時應要求其調整賬務，并從扣除項目中剔除甲供材金額，否則對其材料費一律不予認可，打消其僥幸心理。現(xiàn)對部分常見的偷漏土地增值稅的避稅手段予以歸納，并簡要提出相應的對策。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可能因延期交房、拖欠工程款等未履約支付給購房者、施工企業(yè)等違約金或補償款，會計處理上一般記入“營業(yè)外支出”，那么，此類非行政處罰性支出可否計入工程成本作為扣除項目呢？盡管相關法規(guī)對此沒有明確，但在《土地增值稅暫行條例》及《實施細則》規(guī)定的扣除項目中均未涉及，而且企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質是企業(yè)正常營業(yè)活動以外發(fā)生的支出，在會計處理上也不應計入開發(fā)成本或開發(fā)費用中，其根本緣由是因為企業(yè)自身的經(jīng)營管理水平導致