【正文】 大力引入中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算可以充分發(fā)揮其技術(shù)力量強(qiáng)、人員配備合理、項(xiàng)目流程化管理程度高的優(yōu)勢，實(shí)行清算專業(yè)化，能夠確保清算工作在高質(zhì)高效的前提下進(jìn)行。審查時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注相關(guān)批文、手續(xù)是否符合代建、合作建房的條件，就不難從中發(fā)現(xiàn)蛛絲馬跡。虛假的代建房、合作建房代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，完工后向客戶收取代建勞務(wù)費(fèi)的行為。關(guān)聯(lián)交易是非多對一些規(guī)模較大、成立時(shí)間長、開發(fā)項(xiàng)目較多的房地產(chǎn)企業(yè)來說，直接或間接地?fù)碛腥舾蓚€(gè)經(jīng)營內(nèi)容不同的公司是很常見的事，如建筑設(shè)計(jì)公司、審計(jì)咨詢公司、商貿(mào)公司、建筑施工公司等等，通過與這些關(guān)聯(lián)公司之間的交易，將開發(fā)房地產(chǎn)利潤轉(zhuǎn)移，造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目低利潤或微利，從而達(dá)到不繳或少繳土地增值稅的目的。舉一個(gè)小例子，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見房子模型制作費(fèi)應(yīng)作為開發(fā)成本還是開發(fā)費(fèi)用呢？要看企業(yè)使用它的目的：如果是為了銷售展示，那么就應(yīng)當(dāng)計(jì)入“銷售費(fèi)用展覽費(fèi)”，在土地增值稅清算時(shí)作為計(jì)算扣除項(xiàng)目；如果是為了設(shè)計(jì)研究戶型、效果等使用的，就應(yīng)當(dāng)計(jì)入“開發(fā)成本前期費(fèi)用其他”，在土地增值稅清算時(shí)不僅可以據(jù)實(shí)扣除，而且還可以作為加計(jì)20%的扣除基數(shù)。由于項(xiàng)目大，占用資金多，樓盤往往會分期開發(fā)，土地增值稅也分期清算。但有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻將甲供材直接計(jì)入開發(fā)成本，工程竣工結(jié)算收到施工方開來的發(fā)票后也直接計(jì)入開發(fā)成本，也未將原計(jì)入開發(fā)成本的甲供材沖銷，導(dǎo)致材料費(fèi)重復(fù)計(jì)算，開發(fā)成本虛增極大，企圖在土地增值稅清算時(shí)蒙混過關(guān)，偷逃稅款。經(jīng)過上述分析，我們認(rèn)為后者觀點(diǎn)更符合稅法精神，更名費(fèi)和違約金應(yīng)當(dāng)計(jì)入清算收入。重慶渝地稅發(fā)[2007]145號則對部分可以預(yù)提的項(xiàng)目作出了規(guī)范“對與商品房等非同步建設(shè)的項(xiàng)目內(nèi)非營業(yè)性公共配套設(shè)施支出，能夠提供有權(quán)部門批文、規(guī)劃設(shè)計(jì)、預(yù)算并且與施工、供貨單位簽定了建設(shè)(供貨)合同的(四個(gè)條件同時(shí)具備)，以所簽合同金額作為扣除金額。那么，這些成本是否可以預(yù)提并在土地增值稅清算時(shí)扣除呢？答案是否定的。也就是說，如果沒有分別核算的，只是不能享受免稅政策，而分與不分，由納稅人自定。判定清算項(xiàng)目是否屬于普通住宅的目的在于是否享受《土地增值稅暫行條例》中規(guī)定的“建造普通住宅增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅”。實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)人員往往習(xí)慣把一個(gè)項(xiàng)目部發(fā)生的全部費(fèi)用性支出記入開發(fā)間接費(fèi)用，從會計(jì)處理角度和企業(yè)內(nèi)部控制以及績效考核方面講，這樣處理也無可厚非，但在進(jìn)行土地增值稅清算中需要把開發(fā)費(fèi)用剔除，僅能保留與開發(fā)項(xiàng)目“直接”相關(guān)的費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用混淆不清應(yīng)該說，這個(gè)問題是實(shí)際工作中最困擾土地增值稅清算工作人員的問題之一。如果認(rèn)為沒有利息支出開發(fā)費(fèi)用只能按5%的比例扣除的話，只要納稅人采取“沒有利息，創(chuàng)造利息”的辦法，就可輕而易舉地使該“看似嚴(yán)厲”的文件落到空處，淪為笑柄。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除?！币陨戏ㄒ?guī)均指出清算單位的判定關(guān)鍵在于“經(jīng)國家有關(guān)部門審批”，而對于一個(gè)常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，需要多個(gè)國家有關(guān)部門的審批、備案，至少要取得“五證”（即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開業(yè)證》、《國有土地使用證》、《銷售許可證》），由于總局沒有明確，各地在實(shí)際執(zhí)行過程中是五花八門，標(biāo)準(zhǔn)不一。盡管早在1993年國務(wù)院就頒布了《土地增值稅暫行條例》，后續(xù)相關(guān)部門又發(fā)布了《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，但并未針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算作出進(jìn)一步的規(guī)定。本文試列舉部分問題，并逐一進(jìn)行分析，以期待對提升我市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作管理水平有所裨益。因?yàn)椤督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部分審定，許可建設(shè)各類工程的法律憑證，具體明確了項(xiàng)目開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目名稱和建設(shè)規(guī)模。認(rèn)真分析理解220文應(yīng)當(dāng)可以看出：當(dāng)納稅人存在利息支出時(shí)，適用（一）的規(guī)定，當(dāng)不存在利息支出或利息支出申報(bào)達(dá)不到文件要求的，適用（二）的規(guī)定。”不過，什么支出才可以計(jì)入樣板房裝修費(fèi)用？通過認(rèn)真審核幾家房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)賬簿、原始憑證，結(jié)合實(shí)地察看相關(guān)房間設(shè)施，發(fā)現(xiàn)有些房地產(chǎn)企業(yè)甚至將購買的電器、家具、藝術(shù)品等計(jì)入在內(nèi)，那么，這些支出也可以扣除么？答案是否定的。例如房地產(chǎn)公司經(jīng)常發(fā)生的咨詢費(fèi)，單從發(fā)票上難以進(jìn)行準(zhǔn)確劃分，但如果結(jié)合相關(guān)合同、協(xié)議，了解咨詢的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，是用于工程造價(jià)方面還是銷售方案的制訂方面，如果為工程造價(jià)咨詢，則屬于開發(fā)間接費(fèi)用，如果為了制訂銷售方案，則應(yīng)屬于銷售費(fèi)用核算范圍。綜合考慮上述情況，我們建議提供兩種方案備選：一是及時(shí)清理清算企業(yè)滯留稅款，及時(shí)組織稅款入庫，企業(yè)憑完稅憑證于土地增值稅清算時(shí)予以扣除；二是在厘清滯留稅款的基礎(chǔ)上，給相關(guān)清算企業(yè)開具證明，各企業(yè)憑證明于土地增值稅清算時(shí)予以扣除。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為必須要分開計(jì)算，且相互之間不能抵減增值額，理由是《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［2006］187號）規(guī)定：開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。清算后再發(fā)生成本費(fèi)用能否扣除？無論是《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號），還是《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號），在規(guī)定達(dá)到土地增值稅清算條件的情形時(shí)，均沒有提及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的扣除項(xiàng)目是否已全部歸集完畢，是否已全部取得了合法憑據(jù)。因此，部分地市在這方面作出了進(jìn)一步的規(guī)定。而認(rèn)為更名費(fèi)、違約金應(yīng)當(dāng)作為清算收入的觀點(diǎn)依據(jù)是兩者實(shí)際構(gòu)成了房屋銷售價(jià)值，并在房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)取得了收入，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》